五大枷锁次第套向楼市 政策效果左右后续政策

　　楼市限购、首付上调、银行加息，自9月29日“国五条”出台后，各地方的楼市调控细则也接踵而至。而央行19日晚突然宣布加息之后，中国住房和城乡建设部20日也宣布上调住房公积金存贷款利率，用公积金贷款买第三套房的做法也被叫停。此外，有消息称银监会近期下发了《关

　　于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》，要求有关金融机构做好房地产信贷管理，严控房地产开发贷款风险。显然，对于8、9月份以来愈发回暖的房地产市场，多重调控枷锁已经套在了他们的头上。

　　而据记者从有关人士处了解，“国五条”只是二次调控中一些比较温和的手段，如果房价上涨依旧，接下来还会出台更为严厉的调控措施。

　　“限购令”出台

　　楼市成交量萎缩

　　10月19日，随着大连限购令的出台，我国采取限购措施的城市数量升至14个。在此之前，已有北京、上海、天津、深圳等13个大城市出台了限购令。其中，深圳、上海等部分国庆期间出台限购令的城市，上周的商品房交易量都出现了不同程度的萎缩。

　　此外这14个城市的“限购令”在松紧程度上并不相同，例如深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令，而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，因此被称为“温柔版”限购令。而从上海与深圳上周楼市的成交量也可以看出，“严厉版”限购令对楼市成交量的影响更大，“温柔版”限购令则相对较小。

　　而从各地出台的整体细则看，除了限购外，还包括限贷以及土地、税费、保障性住房等调控手段，形成组合拳，广州甚至还另外规定未满18周岁的未成年人不得购房。

　　加息增重观望气氛

　　进一步抑制购房需求

　　而在各地方出台房地产调控细则的同时，央行在19日晚间突然宣布加息更是影响到了业界对房地产市场未来走势的预期。

　　业内人士普遍认为，虽然央行本次加息并不是针对房地产市场，但加息后也在一定程度上对房地产市场造成了影响，尤其是在心理预期方面。毕竟0.25%的加息幅度，即使按揭100万元20年，月供也仅需增加100元，对普通买家来说尚可承受，只不过加息会加重人们对楼价松动的预期，会增加楼市的观望气氛。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生也表示，此次加息在预料当中，将使CPI更加平稳，对房价和股市资产价格应该有一个理性的平衡作用，同时她认为未来的房价不会大幅度蹿高，至少最近几个月之内将会保持平稳甚至小幅回调。

　　此外，不少专家预测央行未来还将连续加息，令开发商贷款成本持续增加，导致楼盘降价促销的可能性加大，预计四季度楼市将加速降温。

　　证监会正式表态暂停房企重组

　　而除了限购、加息外，10月15日，证监会正式披露，为坚决贯彻执行4月份国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

　　统计资料显示，2009年，共有157家上市公司推出或实施重大资产重组方案，其中，涉及房地产行业的约43家，占比达27.3%，居各大行业之冠。但自今年4月房地产新政以来，房地产类企业借壳就难以获得证监会的审核通过，上市房企的增发融资计划也基本全部搁浅，融资重组的渠道实际上在4月份就已经关闭。

　　业内人士认为，此次证监会正式披露暂停房企重组，更多的是从心态方面导致市场对于房地产整体板块的不乐观预期。

　　严控房地产开发贷款风险

　　而相对于证监会表态产生的不乐观预期，近日银监会下发的通知则是实实在在的一剂“猛药”。

　　据了解，通知主要针对一些房地产企业采取各种形式规避监管、套取银行贷款，从而影响房地产调控政策执行效果的行为。因此银监会要求有关金融机构做好房地产信贷管理，严控房地产开发贷款风险。

　　《通知》还列出了四种房地产企业规避监管的表现形式。一是通过分期开发，规避《闲置土地处置办法》有关“超过合同约定的动工日期2年未开发，应无偿收回土地使用权”的规定；二是通过分期或推迟领取预售证，规避“领取预售证后10日应开始销售”的规定；三是通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目，规避“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的规定；四是通过抬高申报价格，规避“要严格按照申报价格明码标价对外销售”的规定，有的以抬高后的申报价格为依据，变相“捂盘惜售”。

　　而如果有关金融机构能严格把关本次通知中所提到的内容，那么对于房地产开发公司来说无疑是一次釜底抽薪。

　　对此，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋也表示，房企融资渠道愈发收紧，将使更多的房地产公司调整销售策略，加速旗下项目的推盘与销售，以期快速回笼资金，从而导致房价出现下调。

　　房产税近期或落地

　　9月29日公布的“国五条”中，明确写道要加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。而10月7日上海出台房地产调控细则，虽然没有正式推出房产税，但是上海房管局在文件中已经表示将做好房产税改革试点的各项准备工作。

　　此外，9月30日，财政部、国家税务总局有关负责人在答记者问时表示，对于房产税这项制度改革，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。显然，多个部委的表态和地方政府近期出台的文件都表明，房产税的出台已经是箭在弦上。

　　不过，一些专家也认为，房产税是否出台还要看后市的发展。如果现有政策达到了调控的目标，房产税就可能暂时不出，反之则可能提前出台。

　　在售项目预计将现退房潮

　　此外，针对近期限购、限贷、加息政策的密集出台，在售的不少项目可能面临退房潮。

　　杨少锋就对记者表示，受到首付提高、外地人限制贷款、每个家庭限购一套住宅这几个政策的影响，大量在9月认购的客户，银行贷款的审批将变得异常严格。从近期一线市场了解到的信息，在9月签约客户中，不能达到银行贷款条件或者首付需要提高的客户，至少占据同期成交量的三分之一，加上国庆节之后抱着侥幸心理抢关突围的客户，近期绝大部分在售项目将面临史上最大规模的退房潮。而这无疑将进一步增大房企的销售压力。

　　同时，限购、加息也使得近期的地产板块持续低迷，继20日全线飘绿后，21日地产板块早盘冲高后便迅速回落，最终盘面上上涨及下跌个股各占一半，“万保金招”四大龙头股仅金地集团上涨。