土地一级开发被责令退出 “地根”调控引争议

　　记者 魏洪磊

    一片限购声中，楼市走向成疑。而此时，“地根”调控又迈出实质一步。

    9月中，国土资源部一纸土地一级开发的“退出令”落至各地土地整理储备中心。该文件提出，要对土地市场进行专项整治，并明确了主要任务及时间表——在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩；各地国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级开发。

    自2004年“8.31大限”（2004年8月31日后所有经营性土地采用“招、拍、挂”方式进行公开转让）以来，土地二级开发早已进入相对市场化阶段；但作为产业链条更上游一环，土地一级开发始终未能摆脱灰色影子，饱受诟病。

    土地财政与房价高企之间千丝万缕的联系，更令变革如在弦上。一纸“退出令”看似突袭，实为调控“地根”之必然。

　　突然的“退出令”

    “这个文件很突然！”金隅嘉业项目拓展部经理姜新萍说，“我和一些同行交流过，大家都不知怎么解读这个规定。”

    金隅嘉业母公司金隅集团为北京市属国企，在北京拥有大量土地。公开资料显示，金隅集团旗下目前土储面积达780万平方米，多分布于京、津、渝3个直辖市。

    而其在北京的土储地块，相当一部分是位于四环附近的自有厂房，尚待一级开发。金隅高层曾在不同场合表示，如果条件允许，这部分土地可转化为建设用地，注入其最大地产业务平台——金隅嘉业。

    接近金隅嘉业的经纪人士透露，北京市政府几年前一直在做土地一级开发收权工作，“主要手段是将一级开发权全部回收，交由4家市属国企来做，金隅便是其中之一”。

    北京市此前的一级开发模式为：以土地为抵押物向银行贷款，以贷款作为拆迁补偿；委托企业进行土地整理；确定土地规划和用途后，净地招拍挂出让。

    按照国土部、财政部和央行于2007年联合印发的《土地储备管理办法》规定，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。

    2009年底，北京市国土局局长魏成林曾公开透露，在当年土地储备任务中，90%以上的项目土地一级开发将由政府主导。

    进入2010年，政府主导下的土地一级开发依然占绝对优势。链家机构统计显示，北京市今年土地一级开发资金投入达2700亿元。其中2300亿元来自土储中心，只有400亿元来自企业。

    国土资源部的禁令，与北京市的此种构想可谓南辕北辙。

    消息人士透露，对于国土部规定，北京市土地整理储备中心主任叶向忠也在和开发企业讨论解读。“我们和土储中心领导碰过面，但他们也不能给出明确说法。”某北京国企副总表示。

    SOHO中国董事长潘石屹对《财经国家周刊》表示了自己的疑虑，“开发商名声不好，所以由政府去做；现在政府也不做了，谁去承担？”

    同样困惑的还有北京各区的土储部门。房山区国土局人士表示，“国土部文件刚出来，我们就看到了，一直在研究，具体怎么执行还在等市里出细则。”

    房山区位于北京远郊，2009年以前，土地市场一直不温不火，但借助城铁利好以及北京城区迅速扩容，在一年半内突然发力。伴随万科、首开、中粮等企业进入，从土地价格到楼市均大幅升温。

    《财经国家周刊》记者得到的一份房山市发展规划资料显示，房山区土地一级开发面积达2000公顷。“这些土地整理，要在3年内完成。”上述国土局人士表示。而此前，房山区每年的土地整理进度在200公顷~300公顷之间。

    更为关键的是，房山区土地的一级开发工作中，企业主导的地块仅占10%~20%。“如果马上把这些项目转嫁到企业头上，项目运作肯定完成不了。”上述人士表示。