潘石屹谈北京预售款新政:对抑制房价并不是好事

　　10月26日，北京市住房和城乡建设委员会出台新规，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金，将实施“专款专用”。该举措将加大开发商面临的资金链压力，迫使其合理定价，尽快回笼资金，从而杜绝房产商“捂盘惜售”。不过，业内人士认为此举并不能有效抑制高房价。

　　资金压力半年后显现

　　专项资金监管政策是过热房产交易的“杀手锏”，政府希望一线城市房价迅速回落的心情跃然纸上。

　　《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)将于今年12月1日起正式施行。舆论将此视为北京市落实中央房地产调控政策的新举措之一。

　　《暂行办法》规定，商品房预售时，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金，而是要求按照一个预售许可申请对应一个专有账户，购房人应当将购房款直接存入专有账户。

　　与此同时，房地产开发企业应编制预售项目用款计划。按照地下结构完成、结构封顶、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

　　很明显，北京的政策将加大房地产商的资金压力，以后想用预售款撬动整个项目，或是用预售款投资另外的项目的行为将有所收敛。SOHO中国董事长潘石屹就表示，新监管办法对开发商的资金压力有较大影响，将在半年后显现。

　　值得注意的是，新办法还规定，如果预售项目存在严重质量等问题时，所对应的专项账户将被冻结。“足够的资金以及严格的监管可以保证住房的质量和进度，同时避免烂尾楼的出现”。有房地产协会人士接受《国际金融报》记者采访时坦言，此措施意在保障购房者的利益，不仅如此，开发商因此而减弱了资金流动能力，间接迫使开发商降价并减少“捂盘惜售”。

　　《暂行办法》能否打压高房价，仍待市场验证。但“9·29新政”之后，调控效果已显现。

　　中国指数研究院的最新研究报告显示，在今年10月18日至24日的监测区间，35个城市中，20个城市成交量环比下跌。其中，15个城市跌幅超过10%。

　　“目前的市场状况非常复杂，夹杂了太多的博弈力量。”上述房地产业界人士认为，《暂行办法》到底有没有效果，还有待观察。总体来说，此举有利于房价稳定。

　　潘石屹认为，监管办法将对房地产开发商的资金产生非常巨大的影响。从“办法”对开发商资金的压力和监管的合理性来看，实际监管的力度已经远远超出防范风险所需的力度，开发商资金很可能完全冻结在监管账户里。

　　而关于北京房价的影响，潘石屹的观点是，今年开发商平均负债率都比去年要高，房地产商的资金本身就很紧张，“监管办法”实施后，一定会大大加重房地产资金的紧张。如果土地供应不足，同时开发商又缺少资金，市场上供应量会大大减少，所以从“监管办法”角度看，对抑制房价来说并不是好事。

　　另有资深房地产投资人士李意坚亦认为，“随着所谓的新政不新的情况出现，事实上对这个市场也基本上很难起到这个作用。”但是相对乐观的观点也存在。易居中国房地产研究院综合研究部长杨红旭认为：“严厉的政策之下，楼市或调整半年。”他预计，接下来中国房地产市场将继续调整和降温。