专家热议二次调控政策:细则出台楼市将普遍降温

　　10月18日，大连出台房地产市场调控细则，暂定同一购房家庭只能在大连市新购一套商品住房；同时，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；城市中心区年底前提供经济适用住房房源1.2万套。至此，我国共有14个城市出台房地产“二次调控”政策。

　　政策为何在“十一”前出台

　　“十一”长假前，财政部、国家税务总局、住建部联合发出《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，成为了第一个落实房地产调控新政的细则性文件。

　　从政策出台的时机来看，无疑是选择了一个极其关键的时间点。恰处在“十一”黄金周前夕，在多位业内人士看来，政府的警告与宣示意味十足。

　　“4·17”房地产调控新政出台之后，随着政策效应的显现，开发商的资金链普遍吃紧，不少房地产开发企业甚至面临倒闭的风险。但“金九月”，市场成交量上升又让开发商整体赚得盆满钵满。

　　“史上最严厉的房产调控”之所以未能让房价下降，一个很重要的原因就是从2009年至今年4月，开发商在热销中积累了足够多的资金，足以在一段时间内抗衡政策的风险。十月金秋，开发商又将迎来成交旺季，如果“二次调控”措施在10月份中下旬出台，开发商的资金量将更加充足，本轮调控将遭遇到更大的阻力。

　　因而，抢在楼市“旺季”之前，国家再次出台了更为严厉的调控政策，包括提高首付门槛、禁贷三套房、行政限购、房产税改与“一房一价”的房价备案制，并再次强调各地方政府的房价督导职责，同时启动对地方政府的问责程序。这是年内国家第二次出台楼市调控新政，这在国内商品房发展历史上十分罕见。

　　各地方政府也纷纷出台地方版调控细则。深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州等热点城市先后出台了“加强版”的楼市调控细则，除了增加保障房供应外，以“限购、限外、限贷、限价”为主题的“四限令”成为贯穿各地细则的核心。

　　新政主要抑制不合理需求

　　调控政策在楼市成交量上有所体现。统计数据显示，9月份30个大中城市中超过2/3城市的楼市成交量环比上涨，其中北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在50%左右；而到了10月上旬，大部分城市的房地产市场迅速降温。

　　北京市房地产交易管理网的统计信息显示，10月第一周，全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套，环比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅网签总量为1594套，环比上周的4591套，跌幅超过了65%。10月上旬，北京市商品房住宅总成交量为2060套，较9月上旬的3219套下跌了36%；商品房成交均价为21160元/平方米，较9月同期的21800元/平方米下调了近3个百分点。

　　上海的普通商品房市场也开始降温，深圳楼市在国庆长假过后，新房成交量骤降，杭州、宁波和福州等城市房地产成交量也出现了环比下跌的情况。

　　10月黄金周竟然成了一个分水岭，之前各地楼盘成交急剧攀升。专家分析，9月国内楼市进入了传统的销售旺季，各城市交易量普遍上涨，楼市成交量呈现回暖迹象。不过受“十一”长假和楼市新措施的双重影响，节前出现的楼市成交量快速回暖的势头戛然而止。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示，新调控政策不存在挤出刚性需求的问题，新政策主要是抑制四种不合理的需求：一是投机性、投资性需求；二是抑制奢侈性需求；三是抑制那些不具备购房风险防范承受能力的需求；四是过度超前消费的需求。

　　房产税关键在税率设置

　　“二次调控”五项楼市新政中，房产税试点改革无疑是一枚“重磅炸弹”。

　　此前，楼市调控一直是信贷政策唱主角。在信贷政策已经没有更大腾挪空间的情况下，调控新政更侧重于运用税收杠杆，提出尽快推出房产税试点，并将房产税征收范围扩大到全国，第一次明确了房产税必征的决心，对房地产投资性需求来说是个警告。

　　财政部和国税总局明确表态，拟先在部分城市对部分个人的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。这意味着，个人非营业用的房产的免税时代即将结束。

　　北京大学房地产研究所所长、中国房地产协会副会长陈国强说，如果我们对信贷手段、土地手段这些比较常规的一些调控手段，打一个不太恰当的比方，它们是西医的方式来治疗，这个效果比较容易见效。那么房产税就像中药，是会促使我们楼市平稳健康发展的一个长效机制、一个基本制度。不能够把它看作是调控房价立竿见影的一个“特效药”。

　　业内专家预计，房产税征收的推广将对各地楼市产生深远影响，将彻底改变投资房产的收益预期，从而有利于遏制房价过快上涨。此外，房产税的影响力关键在税率设置，如果能够对第三套以上住宅征收重税，如3%的年税率，才能抑制投资性购房。

　　消费者盼望政府平抑房价的企求历经多年的等待，这一次看到了希望。正如人们所言，不管路途多么遥远，任务多么艰巨，新政出台了，本身就是一种希望。