海外热钱“蠢蠢欲动” 楼市外资并购大单将涌现？

    记者 徐健
 
    有消息显示，最近通过外资企业进入内地的热钱，又有流入房地产市场的迹象。数家国际物业代理机构均指出，近期，外资在中国内地大宗物业投资市场的动作有所加速，对于优质物业及生息资产依然兴趣浓厚，不少大笔项目正在洽谈之中，预计接下来一段时间，将有不少外资投资的大单亮相。

    似乎，长久以来的“限外”政策，已越来越难影响外资的“好胃口”。

    外资或大量涌入？

    据世邦魏理仕资深董事马雪明介绍，截至今年三季度，中国房地产市场大宗投资交易总金额已达654.33亿元（人民币，下同）。这一数字，已与去年全年的金额持平，并接近5年来的高位——2007年同期，曾为694.45亿元。

    记者发现，上海市场贡献卓越。据DTZ戴德梁行提供的数据，截止到2010年9月10日，上海的主要案例成交总金额达到279.6亿元，占总金额约四成，环比上升86.24%。其中高端住宅和综合用途物业占据了本季度成交金额的大部分，分别为125.2亿元和89.1亿元。

    在这一交易周期中，有一个不容忽视的信息——随着交易量的大幅攀升，外资开始重新抬头。

    DTZ戴德梁行日前发布的《The Great Wall of Money》则预测，2011年投向环球房地产市场的新增可用资本将高达2810亿美元，年度增幅22%。戴德梁行方面表示，中长期来看，外资在中国房地产领域的投资始终是在不断扩容的，呈现一个稳定的上升模式。

    事实上，加息后，市场中早有对海外热钱或大量涌入中国的担忧。但有专家认为，资本大量流入中国肯定会发生，只不过原因并不是加息，而是发达国家货币贬值造成的全球流动性泛滥。

    高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳向《第一财经日报》记者指出，“对中心城市（如上海）的投资物业租金长期增长的预期”，“相信国内投资物业价值的升值潜力”以及“人民币的升值和对其进一步升值的预期”，是境外资本重回国内投资物业市场的主要原因。

    据仲量联行方面介绍，2009年上半年，外国资本在中国主要大宗物业投资市场中所占的比例曾从2005年达到的近60%下降到10%以下。直至今年上半年，受欧洲债务危机和中国政府出台的一系列针对住宅市场的宏观调控政策影响，境外投资者对大宗物业收购仍持谨慎态度。

    “但进入第三季度后，许多投资者出于对国内保险公司购买需求的预期，重新开始积极寻找投资机会。摩根大通旗下一基金于7月以近人民币12亿元的价格，从摩根士丹利手中购得位于浦东的服务式公寓项目莎玛世纪公园，这一项目是摩根士丹利于2006年以人民币7亿元的价格购得的。”仲量联行上海投资部总监韩瑞杰近日如是说。

    韩瑞杰透露，目前多数外资主要关注的仍是商铺和办公楼项目。“由于可供整栋收购的优质物业数量有限，市场上在售项目引起多方强烈兴趣，特别是在租金周期明显处于增长阶段的办公楼市场。”

    外资投资大单即将亮相

    早在2006年7月，国家建设部等六部委曾联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，即“限外令”。

    2009年底，国家再度出台“向境外投资方出售国内资产征税（国税函[2009]698号）”的规定。今年1月7日，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知中，再次侧重提及防止海外热钱冲击。

    但据翁琳透露，2007年以后，房地产被列为外商投资“限制”行业，但是地方政府对重点项目吸引外资、借鉴国外房地产开发、投资经验还是持鼓励态度的。

    “目前进入上海投资物业市场的资金来自各种渠道，有内地、境外包括港台等地区。外资进入境内进行物业投资，从买卖流程上更倾向于收购间接持有物业的境外特殊目的公司（SPV）。此外，外资可根据自身投资需要收购持有物业的境内外商投资企业（WOFE）、直接收购物业项目公司或资产本身。各种方式在具体的案例条件下有不同的税收、审批要求。”翁琳介绍，随着国内信贷政策的收紧，国内外投资者还纷纷建立人民币基金投资房地产市场。

    据一位业内人士介绍，在目前市场和政策环境下，与本土资金相比，海外资金进入中国不太容易；而在资本退出方面，海外投资者投资中国物业，获利后资金要打回海外，需要经过重重审批。因此，在国内募集人民币基金，收益直接在国内分配，行政成本要低很多。

    另据翁琳介绍，由于一线城市物业价格持续攀升，海外投资者开始将目光投向物业升值潜力更大的二、三线城市，尤其是城际高铁和京沪高铁沿线的城市特别受到关注。长三角有南京、无锡、杭州，北方有天津、沈阳、大连，中部地区有武汉、长沙，西南地区有成都、重庆等。“这些投资者会根据自身不同的投资要求将资金投向开发项目或具有稳定收益的物业。特别是随着许多二线城市地铁线路的完工，地铁沿线的城市综合体项目受到关注。”

    第一太平戴维斯(上海)物业顾问有限公司董事长刘德扬更向媒体透露，外资的动作已开始加速，一些项目的洽谈已经接近浮出水面，预计接下来一段时间，将有不少外资投资的大单亮相。