二次调控效果仍未稳

　　中国内地房地产市场“二次调控”政策满月。重温中央政府一系列措施，包括证监会宣布暂缓受理房地产开发企业重组申请，收紧房地产企业借壳上市渠道严重受阻；北京市率先出台开发商新房预售款的监管制度；各地政府纷纷出台“限购令”……均是前所未有的严厉之举。今天来盘点下：效果如何？

　　先从各地成交数据来看，“二次调控”确实打断了各地楼市交易的回暖进程。中国指数研究院监控数据显示，10月18日-10月24日监测的35个城市中，20个城市成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过10%。最引人注目的10个重点城市（北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都）中，广州位居跌幅之首，跌幅达69.61%，南京、武汉和北京紧随其后，跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%。“二次调控”以来，北京商品房成交量下降超过三成，商品房价格整体下降6.6%。当地中介机构担心，第四季度北京房价再度下跌的可能性越来越大。

　　巡视各地，深圳市场遭所谓“最严厉的限购令”出台后，成交锐减10天，至上周方见起色。 “限购令”出台后的第一周，当地楼市成交量即大跌六成，许多房地产中介半个月无一成交。原来的住宅投资客纷纷转投商业地产。有关研究机构预测，经此打击，深圳房价总体水平有可能打回原形，回落到每平方米17800元人民币。福州、厦门房地产市场在地方政府出台“限购令”后终于刹住了成交暴涨势头。10月17日后一周内，仅福州一地新房日成交量就从150套大幅下降到52套，其间每日成交数量只有约50～80套。

　　另一个泡沫地区——海南房地产市场的热度也因“二次调控”被急冻。三亚和海口分别于10月12日和14日出台“限购令”。根据海南省住房建设厅信息网数据显示，历来属交易旺季的国庆长假期间，海南楼市成交量仅为90余套。也有一些地方的楼市调控细则出台后，开发商纷纷延缓开盘计划，如宁波。没新房可买，购房交易自然清淡。根据监测机构公开数据显示，10月中旬，当地日均销售均不足70套。

　　然而，“二次调控”及“限购令”能否长期见效？我以为还有待观察，最近发生在南京的情况就是提醒。南京自10月12日出台“限购令”后，楼市成交有所降低。但10月29日，南京浦口七里河西侧的三幅地块却竞叫上百次方得落锤，最终三幅地块总成交价比初始价溢出511.4%，7813元人民币的楼面单价创了当地新高。去年9月份，经过150轮激烈竞拍，河西一地块被保利地产以15.92亿元人民币拿下，楼面单价7553元，成为去年“地王”。时隔一年，历两次严厉调控，居然再出“地王”。结果既出，南京市民中炸开了锅。新“地王”周边商品房售价每平方米不过8000元，该地区二手房东提价势所必然。

　　现在，核武器似乎只剩下两件。一是房地产税。虽有北京及各地信心保证，房地产税征收受操作难度所阻，不知能否尽早出台。即使赶着上马，房地产税对扭转房价上涨预期是否管用，还要看通货膨胀与人民币升值的脸色。二是加息。10月20日，中国央行重启小幅加息，并非针对房地产市场泡沫。若几次定向打击政策不能见大效、长效，明年初中央政府会有更大压力。到那时，利率是否重回加息通道必成为左右市场预期的重要砝码。