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二次调控效果仍未稳

发布时间:2010年11月01日 08:53 | 进入复兴论坛 | 来源:

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  中国内地房地产市场“二次调控”政策满月。重温中央政府一系列措施,包括证监会宣布暂缓受理房地产开发企业重组申请,收紧房地产企业借壳上市渠道严重受阻;北京市率先出台开发商新房预售款的监管制度;各地政府纷纷出台“限购令”……均是前所未有的严厉之举。今天来盘点下:效果如何?

  先从各地成交数据来看,“二次调控”确实打断了各地楼市交易的回暖进程。中国指数研究院监控数据显示,10月18日-10月24日监测的35个城市中,20个城市成交量环比下跌,其中15个城市跌幅超过10%。最引人注目的10个重点城市(北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都)中,广州位居跌幅之首,跌幅达69.61%,南京、武汉和北京紧随其后,跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%。“二次调控”以来,北京商品房成交量下降超过三成,商品房价格整体下降6.6%。当地中介机构担心,第四季度北京房价再度下跌的可能性越来越大。

  巡视各地,深圳市场遭所谓“最严厉的限购令”出台后,成交锐减10天,至上周方见起色。 “限购令”出台后的第一周,当地楼市成交量即大跌六成,许多房地产中介半个月无一成交。原来的住宅投资客纷纷转投商业地产。有关研究机构预测,经此打击,深圳房价总体水平有可能打回原形,回落到每平方米17800元人民币。福州、厦门房地产市场在地方政府出台“限购令”后终于刹住了成交暴涨势头。10月17日后一周内,仅福州一地新房日成交量就从150套大幅下降到52套,其间每日成交数量只有约50~80套。

  另一个泡沫地区——海南房地产市场的热度也因“二次调控”被急冻。三亚和海口分别于10月12日和14日出台“限购令”。根据海南省住房建设厅信息网数据显示,历来属交易旺季的国庆长假期间,海南楼市成交量仅为90余套。也有一些地方的楼市调控细则出台后,开发商纷纷延缓开盘计划,如宁波。没新房可买,购房交易自然清淡。根据监测机构公开数据显示,10月中旬,当地日均销售均不足70套。

  然而,“二次调控”及“限购令”能否长期见效?我以为还有待观察,最近发生在南京的情况就是提醒。南京自10月12日出台“限购令”后,楼市成交有所降低。但10月29日,南京浦口七里河西侧的三幅地块却竞叫上百次方得落锤,最终三幅地块总成交价比初始价溢出511.4%,7813元人民币的楼面单价创了当地新高。去年9月份,经过150轮激烈竞拍,河西一地块被保利地产以15.92亿元人民币拿下,楼面单价7553元,成为去年“地王”。时隔一年,历两次严厉调控,居然再出“地王”。结果既出,南京市民中炸开了锅。新“地王”周边商品房售价每平方米不过8000元,该地区二手房东提价势所必然。

  现在,核武器似乎只剩下两件。一是房地产税。虽有北京及各地信心保证,房地产税征收受操作难度所阻,不知能否尽早出台。即使赶着上马,房地产税对扭转房价上涨预期是否管用,还要看通货膨胀与人民币升值的脸色。二是加息。10月20日,中国央行重启小幅加息,并非针对房地产市场泡沫。若几次定向打击政策不能见大效、长效,明年初中央政府会有更大压力。到那时,利率是否重回加息通道必成为左右市场预期的重要砝码。