房产税阻力：城市有产阶级

　　关于出台房产税政策的消息不绝于耳，无房者寄希望于房产税、物业税等财产税开征促使城镇房价下降，实现“人人都买房”的愿望。

　　在当前的制度资源条件下，开征财产税能使房价下降吗？财产税开征的难度有多大？

　　带着这些问题，本报记者专访了厦门市规划局局长赵燕菁。这位学者型官员从1984年开始就在城市规划、房地产管理工作的一线，也曾在住房和城乡建设部系统任职。

　　厦门市也是本轮房地产调控的重点城市，也曾因住房保障工作出色而被住建部表扬。赵燕菁结合厦门住房实际情况提出的观点，或可为当前百症缠身的中国房地产问题治本之策做一借鉴。

　　财产税阻力

　　《21世纪》：最近，关于出台房产税的消息不绝于耳，你认为房产税能使房价上涨的势头改变吗？

　　赵燕菁：房产税和物业税，都属于财产税的形式。我们希望借鉴西方发达国家模式，转而征收财产税，以抑制资产泡沫的想法。我个人认为是行不通的。

　　根本原因就是，我们以土地财政为主的一次性财富分配形式，已经以地价的形式一次性向购房者征收了财产税，如果不改变土地财政的情况下，再征财产税，只会加重纳税者负担。

　　在一线城市依然是卖方市场的情况下，财产税会附加到房价中去转嫁给买房者，不能使房价下降。

　　《21世纪》：当前不具备开征财产税的条件吗？

　　赵燕菁：不具备。

　　财产税开征遇到的第一个问题就是征收成本。计划经济没有向个人征税的传统。城市财政从面向机构为主的工商税和一级土地市场土地收益，转向面对千家万户的财产税，将会遇到强大的阻力。

　　且不说不动产价格评估需要大量专业人员和不断完善的技术，仅仅征收本身，就可能遇到意想不到的强大阻力。这个阻力很可能不会比一级土地市场征地拆迁遇到的阻力小。

　　《21世纪》：开征财产税恐怕最大的阻力在于有产阶级的反对。

　　赵燕菁：许多城市有产者，主要财产形态都是不动产，如果突然开征财产税，这些财产的价值就会急剧缩水。如果这部分人是少数，强制或许管用，但1998 年起的房改造就了一大批这样的有产阶级。这些人是改革的主要受益者。他们在社会舆论中的影响和声音，绝不在现有的无房者之下。

　　他们会认为自己的财产税已经在垄断一级市场上，以高地价的方式变相交足了。开征财产税，将被视为政府的第二次“剥削”。

　　而更严重的是，财产税的制度剥夺了有产者获得的增值收益，却并没有解决这些收益的二次分配问题――政府是否有比“通过不动产升值分配社会财富增长”更好的模式？如果没有，那么财产税剥夺了有产者，却没有使更多的人受益――不仅不是帕累托改进，连卡尔多改进也做不到。改革开放的历史证明，一项改革如果使大多数人受损，不管是否“合理”，都很少有希望成功。

　　《21世纪》：但开征房产税最近呼声很高啊？

　　赵燕菁：将房产税放到财产税的概念去说，我认为当前开征是很危险的。

　　就是迫使我们放弃过去十年来已经被证明为成功的“中国模式”。垄断一级土地市场和财产税是两种不兼容的公共产品提供模式。遍观世界经济，财产税模式无一不是建立在向纳税人转让决定权的基础上的。

　　这就意味着城市必须公众参与决策制度的转变。发达国家只有当大部分居民转变为有产阶级后，才开始权利的转让，而对于有产阶级比例还很低的发展中国家，这很可能意味着他们永远没有机会跳出贫困的积累循环。

　　因此，尽管不少学者鼓吹转变增长方式，企图通过征收财产税使地方政府摆脱对土地的依赖，但这条道路是否比现在高地价的模式更有效率，还是一个问号。

　　《21世纪》：用财产税取代土地“招拍挂”制度这样的一级垄断利益分配手段，不是更有利于社会财富在第一次分配中就趋向公平吗？

　　赵燕菁：用财产税模式替代垄断一级市场模式的思路，如同“头痛医脚”的建议，企图通过改造成功的增长模式，来解决分配模式出现的问题。

　　事实上，即使开征了财产税，地方政府财政仍摆脱不了“土地依赖”。财产税乃是土地收益的另一种方式――相当于地价分期付款。

　　地方政府一样可以通过抵押财产税的方式，通过金融市场把地价收回来。美国是采用财产税支付公共服务模式的主要国家。其地方政府对财产税的依赖，甚至比中国的地方政府土地财政更严重。

　　最近一次房地产泡沫的破裂，导致许多城市财政破产。就是因为城市财政的支出是以接近高潮时的房地产价格作为税基，一旦价格下跌，以高财产税为抵押的贷款就无法偿还，建立在高财产税基础上的基础设施投入和公共服务就会难以支撑，于是导致城市财政的破产。

　　建立“全民性的”

　　最低住房保障制度

　　《21世纪》：如果不开征房产税，又怎样解决土地垄断推高房价这个矛盾呢？

　　赵燕菁：我们可以换一个角度思考――是否可以将投资性的需求视作一种正常的需求？是否可以将不动产升值，增加居民财产性收入，作为正常的财富再分配模式？既然我们不能通过打击不动产价值的方式减少投资型需求，那么我们可否设计一个发挥和利用不动产再分配社会财富中的机制，使更多人可以通过不动产升值渠道，参与社会财富分配？

　　事实上，如果我们把城市视做一个大“国企”的话，分配财富最有效的途径，就是通过“城市股票”。购买某个城市不动产，就相当于购买了那个城市的“股份”――只要城市发展，不动产就会升值。于是我们就可以把住宅问题转变为如何公平地分配城市的不动产。

　　《21世纪》：这样会不会产生资产泡沫，并将整体经济拉下水？

　　赵燕菁： 这个思路有两个技术难点：第一，是如何抑制投资需求推升房地产价格进一步上升，形成巨大的经济泡沫，并把整体经济拉下水；第二，是如何帮助居民获得原始股份――第一份不动产。

　　房产一旦价格暴跌，前者可以将整个银行系统拖下水（美国次贷危机就是实例）；而后者则只影响个人财富的增减。

　　通过社会资金，而不是自己的劳动，分享社会财富的升值，也隐含着财富不公正转移的制度漏洞。因此，我们所要打击的不是房价，而是用社会资本炒房。只要切断银行和购房者之间高风险的借贷关系，投资型消费的规模就会应声而落（例如，迄今为止最有效的“二套房”政策）。直接打压房价，不会减少投资需求，只是变相减少了炒房者“建仓”的成本，从而鼓励更大规模的投资型消费。

　　《21世纪》：那么又如何帮助居民获得原始股份呢？

　　赵燕菁： 我们要重复房改的路径，将当初只惠及部分居民的“房改”，扩大到全体城市居民――严格地讲，所有在农村没有宅基地并在城市没有参加过房改的居民――允许每一个家庭有一次机会以成本价，购买一套基本配置（比如小于 60 平方米）的住宅，获得产权后允许上市，新增居民就可以像老居民那样，以增值后的不动产为原始资本，沿着现在城市有产者的致富路经向上攀升。

　　这个将 1998 年一次性房改，推广为始于全体城市居民的长期政策――建立“全民最低住房保障制度”，可以在没有任何一方――地方政府、开发商、中央政府和居民――受损的情况下，将住宅问题与分配问题一揽子解决掉。

　　对于那些有能力一次付款的，他们可以马上加入城市有产者。随着城市不动产价格的升高，他们的财产性收入也随之增加。对于那些一时还没有能力付款的，可以分期缴纳，一定年限后，缴齐差价，获得产权。由于房价在一开始就按照成本锁定，所以他们无须担心市场价格的起伏。

　　《21世纪》：这样就不怕城市房价上涨了？

　　赵燕菁：此时，市场价格的飙升就不再是问题。相反，市场的价格越高，“房改”后的溢价就越多――高房价就不仅不是负面的因素，反而成为财富升值，进入城市有产阶级的阶梯。

　　更多的“有产阶级”，又为下一步将地方政府收入，从土地一级市场转向财税创造了基础――有产阶级。投资型需求不是我们的问题，而是我们的机会。

　　《21世纪》：从长远来看，中国是不是还要出台财产税？

　　赵燕菁：是的，只是时间和时机的问题，更是如何合法合理地改变财富分配规则的问题。

　　既然垄断土地一级市场的增长模式，是导致财富向有产者大规模转移的原动力，那么，改变地方政府增长模式，就是一个治本的做法。

　　通过财产税调节二次分配，将财产升值获得的财富重归社会，堵住通过不动产迅速致富的途径，从使得投资不动产获得的收益回归社会平均利润率，是一个近来经常被提起的建议。

　　采用财产税作为提供公共服务主要商业模式的国家，不动产不会产生像我们这样如此大的财富积累效应。不动产的市场价格会受到市场实际收益率（如租赁市场价格）的约束，大规模囤积不动产意味着高昂的经常性成本。

　　房地产市场与股票市场、资本市场的收益率接近市场的平均收益率。因此，不动产在投资品中，不会具有格外的优势。(21世纪经济报道)