北京房价下跌真相：成交的都是低价楼盘

     中介机构：10月北京房价跌穿2万元/平方米；开发商：成交的都是低价楼盘 
 
    本报记者 贾海峰 北京报道

    11月3日，住建部等四部委下发通知，将住房公积金贷款购房的首套住房购买90平米以上的房屋首付提高到30%，二套首付不得低于50%，三套贷款停止。

    与此同时，北京市房地产交易管理网统计的10月份当月房屋交易数据显示，当月北京房屋交易量环比降36.1%。

    据中原地产统计数据，当月北京商品房成交均价为19160元/平方米，房价自2008年以来首度跌破2万元/平方米。

    这是否意味着“国五条”政策出台1个月后，对抑制房价产生明显效果？

    全国工商联房地产商会会长聂梅生11月2日对记者表示，当前调控政策已见效果，但是房价继续上涨的压力仍然很大。

    另有接近住房和城乡建设部的专家向记者表示，当前房价远远没有达到调控的目标，需要警惕房价出现一点松动，开发商和地方政府就齐喊“见效”。该专家建议，要以立法等形式将“限购”和“限贷”等政策固定化和长期化，防止年底出现政策松动带来房价波动。

     10月房价信号迷雾

    刚进入11月，媒体就将关注焦点放在了10月份北京房价数据上。9月29日国务院有关部委联合发出“国五条”，“国十条”的升级版调控政策，能否在一个月内让房价发生明显变化？

    据北京房地产交易管理网统计数据，10月份，京城期房商品房住宅共成交6894套，环比降36.1%，成交的面积环比降31.2%；现房商品住宅共成交786套，环比降45%，成交的面积环比降35.9%。

    由北京市中介机构根据网签数据统计出来的结果表明，10月份北京房价成交均价为19160元/平方米，两年来首次跌破2万元/平方米。

    不过，这一数字却没能得到行业内的认可。

    中国指数研究院同期发布的70个大中城市10月份房价数据表明，北京10月份新房成交价格环比上涨了0.66%。由于2009年同期房价基数较低，同比还出现了56%左右的涨幅。

    上述北京中介机构发布的北京房价降价的消息，除了在数据上与其他机构有冲突外，还存在一个根本性的问题。

    11月2日，珠江摩尔项目总经理王骞在“限购能否催熟商业地产”论坛上表示，10月份受调控影响，北京五环以内新开盘项目很少，老项目维持高价，成交量很低。10月份成交的主要是北京郊区的项目和市内少量的二手房，这两类房屋是市场上价格较低的。

    王骞表示，10月份的数据不能代表北京房价就走向了下降通道。

    记者分析北京市房地产交易管理网10月份的网签数据也发现，10月份北京市成交商品房交易中多数是定价2万元/平方米以下的项目。

    与此同时，北京四环及以内的楼盘价格，在10月份期间，售价大多数不但没有下降，反而出现了上涨。

    以望京地区的红玺台项目为例，其8月份申报销售许可证时定价约为3.6万元/平方米，其9月份售价在4.5万元/平方米左右，而10月份记者再次致电该项目时，获得的最新报价是平层5.6万元/平方米左右，LOFT叫价6.2万元/平方米。

    记者在调查中发现，位于北四环与八达岭高速交界的绿城·诚园项目已经结构封顶，但是项目尚未开盘销售。一位熟悉情况人士透露，该项目开盘定价大约在5.2万元/平方米。

    据一位接近北京市住建委的人士透露，目前北京市已经严控单价在3万元/平方米以上的项目预售证发放。

    北京我爱我家机构副总裁胡景晖对记者表示，现在开盘的楼盘多数是2008年底到2009年北京地价高涨时拿的土地，按照当时的土地拍卖价格，北京四环以内的新盘定价都要在3万元以上，必须做成高端项目才能保本不亏损。

    于是，北京房地产市场10月份出现了这样的景象——由于政府严控房价，单价3万元以上的新盘拿不到预售证，面对着市场需求无法开盘，定价在3万元以下的低端郊区盘，轻松拿到预售证，开盘就卖光。

     布局应对需求反弹

    公积金贷款新政显示“国五条”余波未了。

    上述接近住建部的专家说，10月份的数据被高层密切关注，各地均呈报交易量下降的情况，是符合调控部门预期的，但是交易价格仍然没有下来。接下来，因为通胀引发的投资需求将被作为新的调控命题被关注。

    同时，由于调控政策直接向地方政府施压，以北京为首的地方政府对于抑制房价不遗余力，多次动用行政干预手段，起到了一定的效果，但是此类政策的延续性值得关注。

    例如，北京市建设部门内部操作的对于定价过高的楼盘发放预售证进行控制的措施，直接导致了北京市10月份开盘数量急剧下降。尤其是五环以内的楼盘，新盘几乎绝迹。这将导致购房需求被积压，埋下需求反弹推高房价的隐忧。

    亚豪机构的数据显示，10月，北京共有20个项目开盘入市，共推出了商品住宅5174套，开盘的个数比9月份减少了14个，供应套数下降了49%，供应面积下降了47.8%。

    胡景晖向记者表示，根据初步统计的10月份北京二手房成交情况来看，除了交易量下降了40%以外，成交价格环比反而上升了4%左右。他认为，这是今年4月份国家铁腕调控以来，第一次出现由于市场需求带来的房价上升。

    11月3日，北京市土地储备中心对房山区长沟镇2块土地采取“限地价、竞政策性住房面积”的新土地“招拍挂”规则。同时，北京市宣布今年土地储备开发新增8000公顷，以抑制房价上涨。

    胡景晖表示，北京市加大公共租赁房等政策性住房建设，用意在于布局2011年房地产调控。

    2010年采取的“限购”等措施，将导致大量的购房需求转变为租房需求，由此可能带来房租价格的大幅上涨。

    2009年，北京市大力建设公共租赁房，但是仅凭政府的力量当年才建设50万平方米，约合8000套公共租赁房，而北京房屋出租市场上的房屋数量在240万套左右。由于政府手中掌握的出租房源太少，因此无法对租金市场进行干预。

    年初通常是北京市房屋出租市场的旺季，租金一般会上调20%左右，而如果到时候租房需求过大，导致租赁价格大幅度上升，将给2011年的北京市场调控带来新的困难。

    因此，北京市采取在商品房地块中大幅度配建政策性住房的做法，其本意也在于快速增加公租房房源。

    不过，在11月3日竞拍的2块地块当中，起拍条件仅为300平方米政策房，约合5套房屋，每次加价为10平方米。另外，这种配建的政策房是归开发商管理，还是由政府回购管理，还存在很大的不确定性。

    如果由开发商管理，则政府手中仍然没有大量的出租房源，难以形成公共租赁房为主的住房保障体系；如果由政府持有，则开发商会将配建的成本转嫁到商品房当中，推高商品房价格。