上海迪士尼板块楼市调查：投资客绝迹 波澜不惊

随着上海迪士尼项目的启动，迪士尼作为上海后世博时代最耀眼的焦点再次受到瞩目。

　　记者昨日了解到，早在去年迪士尼落户上海的消息披露后，迪士尼选址区域附近的浦东川沙板块楼市一度经历房价飙涨。但随着利好的消化和受楼市宏观调控政策的影响，目前川沙楼市波澜不惊，投资客也几乎绝迹。

　　新政影响投资客绝迹

　　“一方面由于当地二手房业主还没反应过来，另一方面由于宏观调控的影响，目前整个川沙楼市成交量有所回落，因此迪士尼项目的正式落定并没有打破当地楼市目前的平静。” 21世纪不动产上海锐丰川沙店经理祝和飞告诉记者。

　　早在去年迪士尼项目即将落户上海的传闻风靡之时，川沙这个上海外环外板块一度成为楼市关注的焦点。消息披露后的几个月内，受迪士尼利好刺激，当地楼价上涨超过四成，有些在售新盘和二手房东甚至出现封盘惜售的现象。

　　例如离迪士尼项目最近的一个公寓楼盘——鼎鑫·名流世家去年陆续推出几批房源，单价就从去年3月的12000元/平方米一路飙升至年底的21000元/平方米，短短几个月之内售价几乎翻倍。而附近另外一个别墅项目“长城中环墅”在去年迪士尼消息披露之后甚至封盘不卖，坐等涨价。

　　在迪士尼利好刺激下川沙楼市的一轮疯涨当然少不了投资客的推波助澜。记者了解到，在去年9月前后，南六公路附近别墅带看量和成交量都有约一成的小幅增加，其中大部分为投资客。“但是一波炒作风头过后，再加上楼市调控的影响，目前川沙板块内投资客几乎绝迹，当时投资客吃进的房源目前也没有抛售。”祝和飞表示。

　　在“沪12条”出台后，动迁房上市期限从3年缩短为5年，使得川沙一批刚满3年的动迁房满足了上市交易的条件，目前当地二手房挂牌量有所增加，挂牌价在14000-15000元/平方米之间。而像鼎鑫·名流世家的一期二手房源目前挂牌价在18000元/平方米左右，在去年一波疯涨之后价格即趋于平稳。

　　土地市场由热转冷

　　根据中原集团地产研究中心提供的数据显示，自2003年至今，浦东新区川沙镇区域内共出让11幅地块，其中6幅为商办地块，5幅为住宅地块。

　　其实，与住宅市场一样，迪士尼概念给川沙土地市场带来的影响也经历了一波从高温到平静的回落过程。2009年11月４日，上海正式宣布迪士尼项目已获国家核准，并启动初期开发工作。当日，到期出让的川沙新市镇A08-03地块拍出天价，象屿以11.9亿拿下该地块，楼面地价14024元/平方米，溢价率达264%。该地价仅略低于同年热点时期拍出的青浦赵巷特色居住地块，但实际上川沙地块不论从密度还是体量来看，均不如赵巷地块，能够拍出如此天价，“迪斯尼概念”的助推作用明显。

　　直至近期， 2010年10月28日，川沙板块再度出让一幅小型商业地块，摘牌企业为上海地纬(集团)股份有限公司，成交楼板价6465元/平方米，溢价率仅55%。该板块楼市自4月新政以来明显降温，故区域内地块出让尚未引起太大关注。记者 朱楠

　　迪士尼项目启动 百余上市公司分享盛宴

　　昨天上午，上海国际旅游度假区管理委员会、上海申迪(集团)有限公司揭牌仪式正式举行。迪士尼是上海经济结构转型的标志，此次揭牌仪式标志着该项目的正式启动。庞大的投资、长期的开发、世界一流的乐园，将直接拉动相关产业和周边经济，百余家上市公司有望分享盛宴。

　　“项目进展时点的不同，受益的行业和上市公司存在不同。其中，在签约阶段为土地增值、基建、旅游；而在开工兴建时则是商业零售、餐饮、旅游、交通等行业；而在正式开幕时，受益的将是印刷、有线传媒、特许商品等行业。”上海证券分析师屠俊分析。

　　业内认为，从行业角度看，浦东建设、上海建工、隧道股份等基建公司有望分享盛宴。有基建行业研究员以香港迪士尼和上海世博会施工流程为参照分析认为，迪士尼成功落地上海，将带来道路、地面建筑、隧道、酒店房产等施工业务量的大大增加。这都将为上海地上地下建筑施工企业提供业务增量和拓展未来发展前景。

　　相较于对基础建设投资的短期一次性拉动，迪士尼对旅游消费行业则具有持久的提升作用。锦江之星、如家、汉庭以及7天等酒店业都表示，迪士尼将提升酒店未来的经营业绩。相信届时不管是迪士尼周边区域还是上海市中心的门店，都会有所裨益。

　　此外，迪士尼对消费旅游行业的辐射范围还将超越上海，扩散到整个华东地区。通过迪士尼的带动，上海周边的旅游线路都与上海联动。届时，上海将有望成为国内最受瞩目的新兴旅游目的地，吸引更多的国内外游客和过夜旅游者。

　　与此同时，丰富的客流还将对百货零售业和上海本地物流行业带来巨大的想象空间，并将直接刺激上海本地的交通运输类上市公司，如东方航空、上海机场、交运股份、强生控股、申通地铁、海博股份等。

　　迪士尼乐园落户上海，也为包括以迪士尼授权为基础的影视及动漫产品的开发、广告、出版印刷、有线电视等文化产业带来无限遐想。