上海房价再调控 千万平米动迁房提前入市

　　11月8日，上海佑威及楼市专评网提供本报数据显示，11月的第一周，上海市商品房成交面积为25.3万平方米，与前周相比下跌28%，连续四周下跌。

　　上海在10月出台房地产细则，日渐低迷的成交量给上海经济增添了一些压力。结束了世博这个上海经济的主要驱动后，上海经济在来年的走势将日渐微妙。

　　近日，上海宣布了《市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》，通知正式规定了动迁房交易细则，上海被动迁居民家庭获配的动迁安置房，允许上市交易期限由取得房地产权证满5年调整为满3年。

　　这份落款为10月27日的通知，11月4日向社会公布，虽未引起市场大幅议论，有经验的上海地产界人士已心照不宣：上海房地产难以经得起长期的调控。易居中国分析师薛建雄对本报表示，由于这批房子比周边普通商品房便宜30%左右，一方面可以加大上海楼市的低端住房的供给，拉低上海房价，活跃交易量，另一方面也可以满足一部分低端的刚性需求，对保持稳定的楼市和经济走向都有好处。

　　双向激活市场

　　10月20日，上海规划与土地管理局对外公布，截至当日，上海今年累计供应住宅用地948公顷，其中590公顷是用于动迁安置房，占上海今年已供应住宅用地的62%左右。

　　由此可见，上海动迁安置房的建设量，已占据了上海住宅建设的半壁江山，成为区别于商品房以外的住房体系中的重要组成部分。

　　动迁安置房，也称作政府配套商品房，在2005年楼市狂涨之时，上海政府为加大中低端住宅的供应，在当年3月推出“两个1000万工程”，即全年确保新开工配套商品房1000万平方米、中低价商品住房1000万平方米。

　　由于拆迁量巨大，2005年后，上海政府每年都大规模建设动迁安置房，而2005年启动的“两个1000万工程”中，大批动迁安置房分别在2006、2007年交付并取得产权证。如果按原定5年的上市交易期算，至少也要在2011年、2012年入市。

　　据悉，由于动迁安置房在产权证以及小区建设等方面原因，整体价格比周边普通商品房便宜30%左右，对于买不起普通商品房的上海居民是极大的吸引。

　　上海市人大代表、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红进一步分析：“更重要的是，在售出了动迁安置房后，一般情况下，这部分居民也需要新的更好的商品住宅，上海房地产市场又形成了新的需求，同样又可以活跃房地产市场。”

　　季宝红表示，限购令等政策让楼市进入了新的观望，这也为明年的房地产市场增添了新的风险，如果此时将低端的刚性需求释放一部分，有益于接下来楼市的稳定与健康。

　　加大住房供给

　　由于沪12条调控，上海开发商纷纷将新盘的开盘时间往后推。10月初，上海房地产业内曾预计10月将有77个楼盘上市，而根据中国房地产信息集团的数据显示，最后推出的新盘只有40个，面积85.93万平方米，与9月相比降幅超过50%。

　　对于上海经济而言，财政大盘严重依赖房地产市场，此番楼市低迷，上海经济压力骤增。

　　10月28日，上海市发改委在市政协提案知情座谈会上透露，上海明年的经济形势不乐观，“比今年更严峻，比全国更严峻，可能是1995年来各开局年中最严峻的一年”。而房地产市场的健康稳定对上海经济度过严峻年头十分重要。

　　“上海近年来每年动迁安置居民有七八万户，动迁安置房潜力巨大，这部分房屋加快入市将为市场注入一股活水。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰对本报表示。

　　上海闵行、宝山、浦东等动迁房相对集中的区域，市场已对新政有所反应。闵行浦江镇是上海市动迁房基地之一，自上海楼市调控“沪12条”出台后，浦江镇动迁房挂牌量就明显上升，比平时多了10%－15%，交易量比解禁前至少提高了10%。