挡得住的货币，挡不住的房价

　　大家众口一词，把高房价归咎于流动性过剩，都说是钱多惹的祸。流动性过剩，责任自然是货币当局钱发多了。如果我是货币当局的人，会觉得很无辜。

　　流动性很无辜

　　钱真的发多了吗？过去几十年，除了类似全球金融危机这样的个别年份以外，中国广义货币增长每年稳定在15%～18%之间，与之相对应的是，相对稳定的物价和经济高速增长。

　　按照传统宏观经济学观点，怎么能说钱发多了？中国的货币当局其实挺不容易，如果与全球同行在稳定货币供应方面做个比较，它应该得个大奖。2003年人民币升值预期出现以后，热钱汹涌流入，货币当局通过发行央票和灵活运用准备金率政策，硬是把广义货币供给稳定住了。这种热钱大举侵入的局面如果是放在其他国家，恐怕货币供给早就失控，恶性通胀在所难免。也正是如此，国内外很多学者毋庸置疑地把热钱流入、货币投放增加和资产价格泡沫膨胀联系在一起，断言中国管得住汇率就管不住物价。这个逻辑的力量是很强大，但是在强大的中国当局面前并不一定成立，中国的货币当局至少有能力在相当长的时间里把热钱流入带来的钱锁住，锁在商业银行里，锁在央票上。

　　也有经济学家会说，货币当局不应该只盯住物价，还应该足够重视资产价格。且不说这个说法在严格的学术讨论中有多大争议，就算这个说法正确，还是不能抱怨货币当局发多了货币。

　　首先，谁能告诉货币当局怎么判断资产价格有没有泡沫？如果按照资产价格以持续时间长短作为标准来判断，可以说过去中国的房价绝大部分时间都没有过泡沫。如果这个标准不合适，谁能拿出让大部分学者达成共识的标准，让货币当局放心大胆地干预？

　　其次，即便不管泡沫问题，大家觉得房价高了就是不好，问题还是解决不了。货币当局毕竟是全中国的货币当局，不是北京市、上海市的货币当局。货币当局关注资产价格泡沫，总不能只看北京和上海的资产价格吧。北京和上海的房价已经到了让年收入30万元的中上收入阶层也无能为力，但是我那些住在三线城市的四五位堂表兄弟们年收入不过3万-5万元，照样轻轻松松住着180平方米的大房子，还贷款一点也没见吃力。如果北京和上海房价有泡沫，二、三、四、五线城市房价只是上涨但还在可以接受范围以内，货币当局是不是要让广大的二、三、四、五线城市一起跟着吃药？

　　真等到房价大跌、金融市场动荡、实体经济受创那一天，大多数的经济学家一定会说：问题的根源在于没有管好货币，就像这次金融危机大家抱怨美联储一样。也许他们说得对，但是不是今天就该把流动性收回来？

　　收入分配成问题

　　硬币的一面是房子太贵，硬币的另一面是钱太少。M2，也就是居民和企业银行存款，每年按15%～18%的幅度增长，四到五年就翻番。

　　全国有多少家庭的银行存款能做到四到五年翻番？大部分家庭翻不了，少部分家庭翻了可能不止一倍。

　　不合理的地方是有那么一些个人和单位，发个文件就把别人口袋里的钱拿进自己口袋。人浮于事、效率低下单位的员工，又是拿高薪，又是拿各种过节费，运气好的还有周转房和福利房；在市场里死磕的私人企业员工，披星戴月干了360天，到头来银行存款从能买一居室变成只能买个卫生间。

　　对房价的怨气，不光因为房价，也因为不公。把分配问题解决好，怨气可能少了，互联网的骂声可能少了，但能不能拦得住房价是另一回事。

　　关键是城市改造

　　北京四环以内的房价还要大涨。价格取决于供求。北京四环以内一年也就几十个小得可怜的新楼盘，每年商品房新增供给占全部住房存量的比例可能也就千分之几，几乎可以把住房供给曲线看成垂直的；需求主要取决于居民和企业银行存款增速，也就是我们常说的广义货币M2。过去的几十年的经验告诉我们，M2不用五年就会翻番。供求两方面的力量对比放在一起，北京四环内的房价在需求方的扰动下会有波动，但是上涨趋势挡不住，除非是来场金融危机把需求一棍打死，陪葬的当然还有中国经济。

　　在这样的流动性和收入分配格局大背景下，还是有些城市房价可以接受，有些城市房价让人挥舞拳头。那些房价让人挥舞拳头的大城市领导们，不能装作没事人，好像这一切都是流动性闹的，开发商闹的，投机分子闹的，和他们全无干系。

　　对于地方政府来说，能做和该做的，同时也是最要紧的就是改善供给、改善交通和调整城市布局。

　　全国有为数众多的城市通过这些措施，把房价控制在了可以接受的范围。

　　增加供给潜力很大。拿北京来说，四环以内大片住房的容积率之低、质量之差令人咋舌，很多大面积的破房十几年时间在二三线城市都绝迹了，但是在北京岿然不动，这些可不是文物。如果把能把北京四环以内的容积率每年提高几个百分点，北京房价的上涨势头能被大大削弱。

　　潜力归潜力，提高容积率意味着拆房子，吃力还要挨骂，财力丰厚的城市更不会做这个。只要中国经济不出大乱子，北京的房价还会翻番。

　　（作者系中国金融40人论坛研究部主任、中国社会科学院世界经济与政治研究所副研究员。）