银监会调研60家大型房企 要求严控房企贷款风险

　　银行对房企实行“名单式管理”：不在名单上不放贷

　　秦丽萍 韩婷婷

　　接近监管层人士透露，监管机构已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研，由于大型房企集团关联结构复杂，信息严重不透明，房企负债率整体上升，资金链趋紧等原因，监管部门要求各家银行严控大型房企集团贷款风险。

　　这一监管层的最新动态被业界解读为房地产开发贷款又将受到限制的信号。

　　银监会调研60家大型房企

　　银监会的调研报告显示，60家房企中，有18家平均资产负债率超过70%。同时60家房企共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。

　　房企集团多头授信风险成为风险排查中较为突出的问题，集团内互保现象有所上升，互保贷款金额高达1417亿元。

　　从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。

　　针对银监会近期密集调研大型房地产企业集团一事，某城商行一支行行长对《第一财经日报》表示，银监会对大型房地产企业集团贷款的要求只是一个框架性的意见，并不意味着短期内会出台具体政策去收紧信贷。

　　“监管层今年已经对银行信贷额度进行了控制，大部分银行都是按照年初制定的信贷额度在进行投放，总行并未明确要求房地产贷款的占比要控制到多少。”该人士表示，目前距离年关已近，在剩余的一个多月时间里，本来银行信贷就已不多，因此对房地产贷款的影响不会很大。如果明年监管层针对大型房地产企业集团出台严厉措施，届时的影响效果才会显现。

　　持这种看法的银行界人士较多。某股份制银行分行行长也对本报表示，这并不意味着银监会要求收紧对房地产企业的信贷，而是银监会在给银行提示风险。银行可根据这些信号，检视自己在房地产上的贷款结构，据此做出相应调整。

　　据了解，监管部门要求银行业实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成；对集团内部关联交易进行跟踪监测，严防信贷资金转移或挪用；核实项目资本金的真实来源，防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金；严格控制贷款关联担保，禁止互保。

　　同时，对于存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的高风险房地产开发企业，监管部门要求银行应密切关注其经营状况，一旦资金回笼出现紧张，应及时采取保全措施。

　　提示银行风险

　　某股份制银行公司业务部内部人士对本报表示，今年银行总体信贷规模收紧，不仅仅影响到房地产板块。基于房地产调控的密度，今年银行对房地产板块更加关注，更加敏感。“因此对银行来说，今年对房地产企业贷款的选择空间会更大一些，以前是很多房地产企业来贷款，基于同业竞争，大部分都能获批。”

　　上述分行行长则表示，近几年，房地产新增贷款余额占比一直在上升，银监会的精神是让银行在房地产贷款上更加理性和谨慎。

　　该人士还表示，从更大方面来讲，银监会从今年年初就提出银行要实行差别化的房地产信贷政策，加大对经济适用房、廉租房和小户型自住房的信贷支持。自4月份房地产新政出台以来，每次政策出台都会重申这一意见，意味着房地产调控的思路越来越明确。“这也表示，房地产调控并非就是要收缩房地产贷款，而是要优化贷款方向，使其更符合城市化进程。在个贷上，也是这样，差别化的信贷政策是鼓励自住和改善型住房，抑制投资。”

　　集团授信控制升级

　　针对大型房企集团的金融风险积聚问题，银监会将其年初以来便着力推行的“名单制”管理方式再度加码，将资质较优的大型房地产集团也纳入监管范围。

　　“银监会早已经要求对房地产贷款实行名单式管理，目前我们银行要求，只有在名单上的企业才能贷款；如果不在名单上，但项目资质又特别好的房地产贷款，要拿到总行去审查。”一位股份制银行分行行长对本报表示，实施名单式管理的原因就在于，很多大型房地产企业涉及到大额授信，都是通过集团整体授信来做的，由总行对大型房地产企业总部对口进行，但是这种授信不封闭，因此造成很多大型房企囤地、项目之间资金挪用和混用等情况，因此设定名单以删除部分风险较大的房企。

　　今年1月，银监会明确提出，对经银行调查发现和（或）经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地捂房行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放新增贷款。4月，“国十条”出炉后，监管层明确要求，商业银行须重视开发企业资质、业绩和信用度，在全行实行开发商企业名单式管理。

　　最近，监管层再度对存在土地闲置的开发商贷款提出警示，要求商业银行积极配合国土资源部门开展的闲置土地核查处置工作，妥善利用闲置土地信息，对闲置土地信息和其他相关信息漠然处之、不作为的银行业金融机构，其主要负责人需向监管部门写出书面说明。

　　另一位股份制银行相关负责人则表示，监管层从前年开始就已要求银行对大型房地产企业进行集团授信，并非此次调研后第一次要求。“这个集团授信是虚的，总体授信后再看各个具体项目，对其在总体授信额度下具体授信。比如对某房企集团总体授信100亿元，该集团一年有10个项目上马，则要看具体每个项目的资质，比如银行会预测其未来销售前景如何，以此来对每个项目分给不同的贷款额度。”该人士表示，但这一两年来，银行对房地产企业集团授信的要求更加严格。