新版限外令禁境外机构购住宅

　　专家：整栋购楼“租售回报率低、决策时间过长”，不少外资热衷开发

　　早报记者 周祺瑾

按新版楼市“限外令”，境外个人在境内将只能购一套自住住房。早报资料

　　时隔4年，中国重提楼市限外政策。有消息称，住房和城乡建设部与国家外汇管理局近日印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》（下称《通知》），境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　包括此前已出台的限购和限贷政策，加上近期被多次传出的商品房预售机制改革、房产税等，业内人士分析，楼市的储备政策层出不穷。

　　“大量热钱流入内地楼市”

　　关于境外人士和机构在境内购房的限制，早在2006年已有相关规定。当年7月，建设部等六部门曾联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。

　　而最新《通知》直接禁止境外机构购买住宅物业。

　　据报道，《通知》要求各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有的房屋情况外，还增设了查验资质环节。其中包括：有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。

　　在境外机构方面，文件也同样增设了查验资质环节。包括有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。

　　报道援引接近外管局人士的话称，该文件主要针对目前大量热钱流入内地楼市，扰乱了现有购房秩序的现象而出台，从源头卡住热钱进入内地的利益诉求。

　　“开发环节热钱更需关注”

　　业内人士分析，由于跨国资金流动受限，境外人士在内地大量购房的现象并不十分普遍，倒是一些外资机构短期内购入大批住宅楼作为投资的现象比较普遍。此次《通知》关于“境外机构不能购买住宅房屋”的规定，显然是针对性举措，将直接对北京、上海、深圳等地的房价形成冲击，尤其是对珠三角地区的影响最大，“部分香港人以注册公司名义，往往一买就是三四十套，深圳的房价在一定程度上是被上述资金所推高的。”

　　关于热钱对当地楼市的困扰，香港在10月中也发布过一项“限外”新规，矛头直指内地投资客。按照规定，香港政府暂时将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除，并将投资金额上限由650万港元大幅提升到1000万港元。中国指数研究院副院长陈晟表示，楼市“限外令”是限购政策的一个延伸。

　　同策研究咨询部主任夏宇表示，热钱流入并不仅限于持有环节，事实上购买住宅楼的做法对于外资机构而言，租售回报率低、决策时间过长，购买整栋楼对其吸引力并不大。相反，不少外资机构热衷于对开发环节的介入，比如贷款、收购项目股份等等，如果热钱真要选择流入，这些方式才是其更热衷的。

　　“储备政策还有不少”

　　除了“限外令”，楼市调控的储备政策还有不少，比如商品房预售机制改革。

　　此前，全国人大曾有议案提出，现行《城市房地产管理法》存在一些缺陷，如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等，导致土地和房屋价格上涨过快、购房者利益受损等后果，影响社会稳定。住建部对此已用“修法”回应。

　　地方也已有所行动。不久前，北京出台关于商品房预售款监管办法，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金，购房款应直接存入专用账户。有专家称，商品房预售机制存在一定的不公平性。在一些二三线城市，购房者交付的预收款被挪为他用，甚至出现开发商携款出逃的现象。

　　对预收款资金的监管，只是其中一个部分，预售机制的风险依然很多。有不愿透露姓名的开发商人士称，现行环境下，取消预售机制不太现实，很多开发商通过预售款来缴付银行贷款，释放一定被抵押的房源，甚至于支付工程款。如果取消预售机制，将严重收紧房地产开发企业资金链，会导致一大部分企业面临困境。

　　房产税改革是另外一只未落地的靴子。“9·29”调控细则明确，房产税改革试点将加快推进，并逐步扩大到全国。后有消息传出，上海、重庆、深圳将成为首批试点城市。

　　近日，上海市住房保障和房屋管理局的工作人员也透露，房产税出台是必然的，但是具体什么时候出，方案如何制定，他们还不清楚。

　　对此，上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示，如果房地产市场走稳，近日出台房产税的可能性会降低。从某种程度上而言，房产税已经成为政府不愿出，而又不能不出的一记调控杀手锏。

　　另有不愿透露姓名的业内人士称，后续政策还将出台多少，关键看市场的变化。从政策基调来看，房价快速上涨将引发更多储备政策的出台。