香河圈地权属谜团

　　村民们不太清楚在自己土地上将要建起的楼盘叫什么名字，但他们知道这是哪家房地产公司的项目。

　　在11月14日河北副省长赵勇宣布暂停河北环北京13个区县“首都经济圈”地区项目和土地审批之前，十几家大型房地产企业已将香河，这个距离北京45公里县城的大小村庄划分成若干区域，作为他们的“圈地范围”。至今，他们已在香河圈地上万亩。

　　而这些房地产企业圈地的手段也花样翻新，并非之前的拿地后囤地不开发，而是通过与地方政府签订“新农村建设”合作协议，将成片的城中村、郊区村以及村民的耕地圈占，待地方政府运作后寻机“转正”成国有建设用地。

　　谁的“欢庆”？

　　香河蒋辛屯已经看不到农田，到处被各类圈占土地的广告围挡所布满。公路两侧是大片大片的荒地，在“欢庆城”的工地上，还没有开工的土地上还挺立着枯黄的玉米秆，里面夹杂着一些还未来得及搬走的墓碑。

　　“欢庆城”为万科和五矿置业联合在香河开发的项目。五矿今年7月份发布公告称，其在香河获得一块建设面积约60万平方米的土地，土地价款为3.18亿元。万科随后与其进行合作，以支付1.7亿元土地价款的代价，获得了该项目50%的股权。

　　这只是万科和五矿在香河拿地的冰山一角。万科北京公司一位负责人日前对媒体表示，万科和五矿在香河准备建设大规模农业生态示范市镇，规模在万亩以上。

　　记者了解到，万科和五矿与河北建设集团合作，在香河开展“新农村建设”工作，由河北建设集团等当地合作伙伴配合香河政府征占土地，待土地一级开发完成后，再在二级市场上宣布拿地成功。

　　“欢庆城”项目附近的村民告诉记者，政府征用耕地的补偿是每亩每年1100元左右，协议支付19年。当地人均耕地面积是一亩七分，也就是说每人每年可以拿到不到1900元的补偿款。

　　而住宅土地的补偿款计算方法要麻烦一些。据村民介绍，院子的补偿标准是每平方米270元，正房和偏房的补偿标准分别是每平方米1800元和1080元左右。

　　专门为当地居民搬迁建造楼房的是一家香河本地开发公司，现在有几栋已经建成并开始装修，价格在每平方米1600元到2200元不等。

　　根据目前的这个补偿标准，村民在搬迁后基本上不会剩余多少补偿款，原来住宅面积小的还要补交一部分购房款。

　　除了一套住房，以及每人不到1900元的耕地补偿，村民享受不到其它的任何好处，而代价是永久失去了他们赖以生存的土地。

　　相对应的是，“欢庆城”第一期 “别墅”市场售价已经到了8000-9000元/平方米，周围的商品房价也到了4000元/平方米。

　　土地运作和权属谜团

　　除了“欢庆城”是万科和五矿联合做的项目以外，当地还有富力、绿地、华业、万通等众多开发商，已经圈占建设用地近万亩，远期规划的土地范围上千平方公里。

　　在“欢庆城”等项目背后，是错综复杂的土地运作和权属谜团。

　　由于各家开发商和地方政府都对土地产权问题避而不谈，开发商大规模在香河所圈占的土地是否属于集体建设用地，其中又有多少是耕地就成了一个谜团。

　　记者了解到，开发商通过与当地政府合作，前期投入资金后，后期就协议拿地。

　　北京一家开发商负责人对记者表示，这种协议合作的模式，在合法与不合法之间，早些年已经在北京禁止。

　　中国土地勘测规划院一位专家对记者表示，开发商与地方政府合作，先圈占一定范围的城中村、建设用地和耕地，然后进行拆迁、整治，集体建设用地完成一级开发以后，可以由地方政府申请“征地”，然后将这些土地“转正”成为70年使用权的国有建设用地。

　　由于前期拆迁和后期转正都是一个缓慢的过程，这些开发商多数采取了“圈而不建”的方法。记者调查了解到，很多开发商都绑定一个当地合作伙伴，然后给当地合作伙伴一笔钱（很少），由这个伙伴公司进行“整治”。

　　在蒋辛屯南边的一个建设项目已经有村民入住。在住上新楼之后，村民们要面对更多的问题，每年的耕地补偿款显然不够日常开支，也没有养老和医疗保险，而就业是摆在他们面前的首要问题。

　　上述中国土地勘测规划院的专家表示，香河地区所搞的土地整理合作主体是企业，这是比较激进的模式。而之前国土资源部所批准的城乡建设用地增减挂钩试点，绝大多数是政府主导。

　　据香河县政府消息，该县300个村已有293个确定市场开发主体，吸引44家全国知名投资集团参与，匡算协议投资达3000亿元；香河开发区、现代产业园、家具制造业基地三个省级园区新上亿元项目60个，中国农贸城、绿地食品城、阳光红岩领袖文化产业园等一批现代服务业大项目相继签约、落户、开工。

　　11月14日，河北省常务副省长赵勇表示，河北围绕北京“环首都经济圈”的13个区县新项目和土地暂停审批，要等到2011年5月“首都经济圈”规划完成后再行商议。