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利率调整周期来临 房价将加速下调?

发布时间:2010年11月25日 08:57 | 进入复兴论坛 | 来源:21世纪经济报道

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  “年底前再度加息的可能性非常大。”市场分析人士近日对本报称,尽管一次小幅度加息本身对楼市影响不大,是加息向市场传递了货币政策转向的信号,将会影响购房者对楼市的预期。

  尤其值得关注的是,在二次调控之上再施加的货币紧缩政策,二者产生的政策叠加效应,明显大于2004年第一次加息时的影响,也大于2007年上半年开始密集加息时的影响。

  当前楼市降温主要源于严厉的房地产调控政策,而当加息通道来临,紧缩的货币政策将成为抑制楼市的重要因素。这就意味着,受本轮加息周期的累加影响,房价下跌可能会在明后年体现出来。

  利率敏感度上升

  11月20日,在南方都市报和北大汇丰商学院举办的地产论坛上,中国社科院经济研究所副所长张平表示,利率调控,已经成为新一轮宏观经济调控的重要手段。

  “过去我们不重视利率的影响,但现在要高度重视,因为市场的负债水平提高以后,对利率的敏感度在明显提高,”张平指出,这一轮中国经济增长的一个特征是经济杠杆水平提高很快,包括地方负债、个人负债水平都提高了很多。

  房地产与信贷高度相关,通过拉高杠杆推动房地产需求的特征非常明显。从居民来看,居民购房贷款余额增长迅猛,年增长率达百分之四十几,存款中的贷款比重,2010年8月高达36%,其中有20%是住房贷款。

  住房贷款对利率的敏感度比较高。据北京贝塔策略工作室的测算,当前的月供水平已达到2007年的水平,而每增加10点的利息,月供收入比就会提高0.7,未来如果加100个基点,月供收入比的水平就会提高到80%以上。

  这意味着,除去首付,每个人月供占收入的比重,百分之八十几主要是用于供房了,购房者基本就是不吃不喝只供房。在一线城市,作为投资需求也许能承担,但作为刚性需求是很难的。

  因此,月供收入水平随着利率上升,只要利率提高,月供就提高,这样会紧缩住房投资需求,导致住房需求下降。

  “一方面是需求在萎缩,另一方面是贷款紧。”张平说,房地产上市公司直接信贷占28%,但整体依赖性更大,如工程垫款、预售款等来源。尽管现在开发商存款量比较多,而且开发周期也使得市场上供给的房子不太够,但未来的挑战还是比较大。

  房企降价压力大

  对利率的敏感度上升,意味着地产商的资金压力在加大,降价销售的动力开始聚集。

  “短期内二次加息可能性非常大。”上海易居房地产研究院院长杨红旭对本报记者表示,11 月19 日央行调高存款准备金率上调后,一般金融机构的存款准备金率将高达18%,创下历史新高,未来上调空间已比较有限。而自三季度以来,CPI数值持续快速攀升,10月份CPI同比上涨4.4%,环比上升1.7%,创近两年来的新高。美联储日前宣布实施第二轮量化宽松的货币政策,无疑是雪上加霜,进一步加剧了通胀压力。因此,杨红旭认为,为了稳定通胀预期,短期内再次加息的可能性非常大。

  张平则指出,随着加息的压力加大,地产商应该会通过折价促进销售。“如果把各种各样的绕道资金控制得更严格一点,地产商压力就会加大。”张平表示,随着销售下降,资产周转率的下降,也会对资金缺口产生压力。

  他认为,目前的形势是,既从货币供给量,也从需求角度控制,在这两个客观条件下,房地产商应该加快销售,增加周转,保持现金流,使自己稳定地度过这段过渡期。

  渤海证券指出,就中期而言,加息将使得房地产开发商资金流动性进一步收缩,影响明年开发商资金链的情况,效果可能将在明年一季度逐步显现。

  利率周期末端房价突变

  “一个完整的利率调整周期,往往会对楼市和房价走势产生很大的影响。”多位研究人士表示,房地产业是资金密集型行业,无论是市场供应方还是市场需求方,皆对银行信贷依赖度较高,必然也对资金使用价格变化非常敏感。加息必然会提高开发商和购房人的资金使用成本,从而抑制市场增长。

  但是,利率调整对楼市,尤其是房价的影响,滞后效应明显,累计多次加息或降息后,通常在周期过半后才会初步显现效果,而往往是在最后一次利率完成调整前后,房价才会由量变到质变,出现方向性变化。这已被美国和我国香港等地楼市的经验证实。

  一个利率调整周期一般需要2-5年时间,持续调整利率10次左右。“我们预期最后一次加息有可能出现在明年或后年。”杨红旭说,这就意味着,房地产市场受本轮加息周期的累加影响效果,可能会在明后年体现出来。

  短期看,加息周期将和楼市调控政策产生叠加效应,楼市将加速降温。预计11 月份成交量将继续下滑,价格也有可能出现环比负增长。