有形之手挥舞 北京楼市失真

　　华远地产再次在土地市场上铩羽而归。尽管以最高价竞逐，但华远还是未能获得北京昌平两块限价地的开发资格。

　　早在今年7月16日，北京市昌平区小汤山和通州区马驹桥镇两宗地块的竞拍中，虽然华远地产分别报出了4.9219亿和11.397亿的全场最高价，较底价平均高出一倍，但最终还是在综合评定中败下阵来。而在8月11日，华远地产与另外7家房企竞拍通州宋庄镇地块时改变了出价方式，投出了最低价9.98亿，结果仍然落败。11月24日，通州梨园镇砖厂村居住地块竞标，华远地产联手另一家企业再次报出17.8亿的最高价，高出第二名2.2亿。

　　无论怎样努力，似乎都无法改写华远地产自2001年起就没有在公开市场上拿到过一块土地的事实。

　　愤懑的华远地产董事长任志强11月19日在博客上留下这样的文字，“‘价高者得’不得不被迫退居二线，为防止拿到天价地后被上级约谈，政府修改了土地的出让办法，也再一次将腐败延伸到土地出让之前。”

　　但在中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌眼里，华远地产拿地未果，更多是企业自身实力的原因，但一个不争的事实是，为了调控房价，北京市越来越多地采用行政调控。“这也是不得已为之的办法，如果市场化手段管用，何必还要用行政手段呢？”顾云昌对本报记者说。

　　暗标时代的“高价地”

　　今年2月中旬，北京首尝土地暗标出让方式。龙湖旗下子公司北京通瑞万华置业有限公司以45.4亿元摘得朝阳区常营居住区三期项目，楼面价9807元/平方米。暗标出让，是指多家竞标者在未知竞争对手报价、方案等信息的情况下同时投标，然后在同一时间统一开标，方案最好或价格最高者得到土地。

　　3月17日，北京市国土资源局副局长曾赞荣在接受本报记者采访时表示，还要继续评估暗标出让带来的影响。“两会”过后，北京市一日诞生三块“地王”，令北京市国土资源局背负了沉重的舆论压力。恰是彼时，北京房价再度快速上扬。业界认为，与高价地的诞生有直接关系，高价地抬高了房价上涨的预期。自此以后，暗标出让的方式被频频使用。

　　从今年前11个月的表现来看，北京市地价并未因此大幅下降。根据北京市土地整理储备中心的公开数据统计，截至11月23日，今年北京通过招标和挂牌的方式共出让了203宗土地，建筑规模2137.37万平方米；其中住宅用地和包含住宅用地的地块有52宗，建筑规模875.44万平方米，土地出让金达722.76亿元，平均楼面地价为8255.96元/平方米。而去年全年，北京市通过招、拍、挂方式成交的各类土地有247宗，成交额为928亿元，住宅楼面地价仅为平均6189元/平方米。

　　从近期的土地拍卖来看，即使采用暗标出让，依旧是价高者得成为主流。截至11月23日，北京市土地整理储备中心显示，11月，北京已成交11块住宅用地。其中包括旧宫东站4号地、唐家岭地块等8宗块地都是采用综合评标的招标出让方式。8宗地块有6宗地块最终由报价最高的企业竞得。

　　金科北京营销总监许深对本报记者表示，对于所有外地企业来说，在北京市场拿地已经变得异常艰难，要么砸重金在土地市场上和其它企业血拼，要么走股权合作之路。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，如若仍然保持以往普通的招拍挂方式出让土地，土地市场的调控效果可能不会很明显，未来政府土地出让或将从以往的竞价出让过渡到目前的限价出让为主。

　　最强烈的价格管控

　　除了对土地市场加以调控外，开发商也遭遇了强烈的价格管控。“项目里有个楼王想卖5万，但去领预售证时建委就是拖着不批，最近我们还在反复沟通中。”一位不愿透露姓名的开发商告诉本报记者。不只一个开发商有如此遭遇，如果项目定价高出一定幅度，则会被建委缓发销售证，调低价格才有可能被放行。

　　“开发商遭遇的是双重夹击，”海航置业销售总监高翔宇对本报记者说。所谓双重夹击是指，要么主动降价早日领取销售证，要么晚开盘，晚拿证。但12月1日开始实行预售资金监管的政策，逼迫开发商须早日销售。

　　但并非所有的项目都会乖乖就范。一个售价为每平方米7万以上，并早前就领到销售证的项目销售总监向本报记者表示，不会轻易降价。北京虎杰投资首席分析师张寅对本报记者说，当前捂地的都是大开发商，捂盘的都是小开发商，近三年来，小开发商一直处于缺钱的状态，但一旦项目结案，可能面临着永远退出历史舞台的局面。

　　当前开发商的心态亦很矛盾。一方面，已出台的各种调控措施，对市场带来了冲击；另一方面，众多开发商都判断，仍有大量需求存在，且别墅用地等一些优质资源更趋稀缺。

　　许深对本报记者表示，在金科王府别墅项目的前期蓄客过程中，由于限购令的存在，且许多客户并不知何时松绑，可以发现客户对唯一的购房机会变得十分谨慎，此时产品显得特别重要。许深认为，对于许多项目来说，并不是降价就能够解决销售问题，即使再降，也还是有许多人买不起。

　　“在高房价面前，人们更多的是无奈，似乎已经接受了现实，不相信宏观调控会令房价下降。有些区域在降价，有些项目不降反涨。”张寅说。

　　北京是否已经完成了国务院遏制部分城市房价过快上涨的目标？顾云昌认为，从涨幅上来看，北京除了9月房价涨幅上升，10月环比已经下降。从这个角度来看，似乎已经达到了国务院制定的目标。

　　亦有业内人士指出，北京当前的房价处于失真状态。“北京房地产交易管理网从上个月中旬开始就已经查不到房价的历史数据，用意很明显。”张寅说。即使最终的统计数据表面上有所下降，也未必能反映真实的状况。“你无法从一个数字看到，一个楼盘对比它之前究竟涨了多少。”张寅说。

　　历史记录被抹去或隐藏，难道人们就一定会对现实表示认同？这是一种可怕的逻辑。

　　居高不下的成本

　　顾云昌认为，解决价格矛盾的唯一办法是增加土地供给，尤其是加大保障房供给，但北京前几年都没有完成供地计划。

　　统计显示，今年1-9月，北京市住宅用地供应1811公顷，完成计划72%。不过，住宅用地供应中，优先满足保障性住房用地，商品房只供应了548公顷，仅完成全年计划供应量的44%。由于10月份没有商品房用地供应，土地供应的压力集中在今年最后的两个月，土地供应量将达到全年供应量的56%。

　　任志强一直担心，保障房用地的供应挤压了商品房的供应，从而再度造成有效供给不足。事实似乎正在朝他预期的方向发展。另一个尴尬的局面是，保障房的建设必然会推高商品房的购房成本。“现在许多项目都要求配建保障房，表面上，建设保障房的钱是由政府或是开发商出的，实际上，则是由商品房的购房者出的，羊毛出在羊身上。”一位不愿透露姓名的分析人士如是说。

　　他指出，明年开始，北京市依然有庞大的保障房建设计划和庞大的基础设施建设计划。从政府收入管理看，土地出让金收入是纳入基金预算管理的，收入一旦取得，必须专款专用，不能用于非指定用途。2009年，北京全市土地出让金收入完成494亿元(含国有土地收益基金和农业土地开发资金)，按规定只能专门用于弥补土地储备前期成本、投入保障性住房建设、安排市政基础设施投资等支出。

　　至2010年11月23日，北京市土地出让金收入已超千亿元，但庞大的支出计划也预示着北京不可能改变“卖地生财”的地方财政模式。近日在第五届北京 香港经济合作研讨洽谈会上，北京市副市长张茅表示，未来的5年里，北京准备投资1800亿元，用于142个基础设施建设项目。

　　“土地出让成本，早已被转嫁到购房者的购房支出中。这也意味着，当前买房，购房者不仅要承担保障房的资金，或许也意味着是大家在集体修一条条地铁、公路。今年北京市出让地块大多在远郊区域，而地铁等基础设施建设达到了史无前例的速度，加之居高不下的拆迁成本，房价不可能降。”上述分析人士说。

　　但保障房仅能解决一部分当地中低收入居民的居住问题，其他居民仍须购买商品房。在这种成本模式的推动下，降低房价似成幻觉。