86亿造广州新地王 或招致更严厉调控

　　11月25日，广州土地市场迎来了最为激烈的一次竞争。经过40多分钟224轮的竞拍后，广铁南站地块最终被广铁珠光联合体以86亿元拿下，成为广州今年单价与总价的双料地王。

　　广铁南站地块是近年来出让总价仅次于亚运城的一块地块。在11月1日举行的拍卖会上，金沙洲“地王”以22.1亿元成功拍出，刷新了此前价格。但相比于此次的出让价，显然是小巫见大巫。

　　“广州地王继续出现，肯定会引起全国注意。到时就可能招致新政出台。” 广东中原地产代理有限公司总经理黄韬对此表示，现在的形势肯定是房价不跌，政策就会继续甚至加强。

　　地归原主

　　“这块地从单价到总价来看，是名副其实的地王，创了近三年来的一个高位。”广东省房协理事赵卓文对本报说，该盘以2.2万/平米的成本价就可以做下来。实际上，和记黄埔开发的区域豪宅标杆――逸翠湾近在咫尺，目前售价2.5万多元/平方米。估计该项目几年后上市销售之时，销售均价卖到3万多元/平方米以上问题不大。

　　能拍出如此高价，与各开发商不是站在同一起点竞争有关。“从竞拍结果来看，由广铁集团获得的结局是必然的。”赵卓文说。

　　该地块隶属广铁集团历史划拨用地，根据广州“三旧改造”政策，将按土地出让成交价的60%计算补偿款，在2010年前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例。这意味着广铁只要以30%的竞买价格就可以拿地。

　　同时，对开发商来说，竞逐的要求颇为苛刻。

　　公告显示，铁路博物馆和詹天佑纪念馆建设费用由竞拍人承担（约1亿元）。此外，纪念馆的设计方案和施工方案应征求广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司的意见，建成后的权属也归该铁路公司。

　　因为这一苛刻条件和广铁具备的优势，市场猜测该地块非原地主广铁集团莫属。“即使楼面价创历史高位，但是按照30%来算，对于广铁来说也就是有四五千左右，压力很小。”赵卓文分析。

　　而从其它开发商的竞争热情来看，即使在调控政策高压下，开发商对市场前景依然是乐观的态势。

　　“目前楼价还没下降甚至还在往上走的情况下，开发商的信心很足。”广东中原地产代理有限公司总经理黄韬对本报表示，在天河北等一些楼盘已经出现了5万/平米的背景下，广铁地块对于开发商来说是一个可以承受的价位。同时，由于市场普遍预期限购令将是短期的政策，两年后可能放开，届时刚好可承接那一波需求。

　　三旧用地试金石？

　　作为广州乃至全国首宗出让的“三旧改造”用地，广铁南站地块将成为盘活企业类“三旧”用地的“试金石”。

　　赵分析，它属于历史划拨用地，这创新了盘活土地资源的一种方式――通过这种方式出让土地，政府虽然得利不多，但好处是把原来闲置的土地资源盘活了。而对原来的企业，自己也得了不少利益。从整个市场看，则为扩大土地供应量提供了很好的途径。

　　“其实像这种旧厂房等地块，原地主可能并不是专业地产企业，通过捆绑地产企业（如此次的广铁与珠光联合竞拍），显然是一个可以推广的模式。”黄韬也如此表示。

　　不过，对于此次地王的出现，也有另一面的声音。

　　合富辉煌首席分析师黎文江就担忧，广州市政府在这次拍地中虽然回收资金比较多，但是出了个地王，有可能引致更严厉的调控，同时现在融资很困难，开发方可能出现资金困难。在区域影响方面，由于高昂的拆迁成本和新的价值支撑，周边房价应会持续走高。

　　对此，赵卓文则持一种更乐观的态度。他表示，关键是监管部门能否严格落实现有政策――如开发商囤地一年禁止拿地。“调控政策肯定会继续，但是着力点要做一些调整。”在赵看来，此前的着力点是在控制开发商、信贷等方面，在需求端进行调控。目前更关键的地方是如何扩大市区内整体的土地供应量。

　　“项目推出后，将对缓解中心区的供求平衡有帮助。”赵卓文说，广州市区的地产发展，土地供应量将是一个焦点。而广铁地块的推出，可以作为市区推地的一个成功案例来操作。

　　2010年广州全年计划出让商品住宅用地5平方公里，然而上半年仅成交了0.4平方公里，占全年比例的8%，在一线城市中排名垫底。在仅剩的一个多月时间，广州将进入密集推地期。

　　目前，广州到年底，还有8块共40万平米的地块将推出市场。而其中有6块位于市区内。“重推市区内地块，对于广州这样的一线城市来说是必然的选择。”黄韬说。