分析师在线 金牛分析师看市场 地产股：出手还是收手？ 2010-11-30 10：00

    主持人：孙善军

    嘉宾：苏雪晶  长江证券房地产行业分析师

    赵强    广发证券房地产行业分析师      

      地产股：出手还是收手？

    一边是高调的调控，一边是高涨的房价，2010年地产板块在调控与房价的双高博弈中跌跌撞撞，截至今天，板块指数跌幅达到24%，在所有行业中位居倒数第二位。而作为与国民经济密切关联的行业，地产板块对市场的影响举足轻重。荣获首届中国证券分析师金牛奖评选，地产行业第一名的是长江证券分析师苏雪晶，今年4月他发布，市场再无利空出尽的报告，准确预言地产行业还将有一系列调控措施出台，将对地产板块走势产生最大影响。6月他发布报告，探寻新的商业模式，提示了商业地产股的投资机会，重点关注的中国国贸，世茂股份等地产股，下半年均取得超过50%的收益。荣获首届中国证券分析师金牛奖评选地产行业第二名的是广发证券研究小组，2009年底，他们针对地产调控提出“君子不立危墙之下”，此后半年，地产股接近腰斩，今年5月又再次提示地产股已经明显超跌，此后半年，地产板块反弹接近50%。 

      房价下跌是否已成定局

    孙善军：好的，我们看到两位分析师对今年以来房地产走势，还是做到了比较准确的把握，讨论房地产板块未来走势，自然和房价的走势是密不可分，我们首先来连线上海演播室的嘉宾苏雪晶，雪晶，现在看未来房价看空的声音是越来越多，你对于明年的房价整体是什么判断？

    苏雪晶（长江证券房地产行业分析师）：我们的观点还是维持中期的观点，不同的城市，不同的区域会出现分化，现在来看，一线城市的调整趋势和态势是比较明显的，二、三线或者是三、四线城市，可能仍然维持振荡向上的态势。

    孙善军：一、二线和三、四线分化走势的内在原因是什么呢，为什么会出现这种差别？

    苏雪晶：我个人认为还是因为政策的影响，实际上我们认为，最近购买力的需求还是源自于通胀的强烈预期，在全国都有通胀的预期下，哪里的政策偏严厉一些，哪里的价格可能受抑制更明显，显然我们从“新国十条”和今年二次调控以来的这些政策指向的都是一线城市，这些一线城市过快，过高的房价，可能会在2011年受到一定的抑制。

    孙善军：好的，谢谢雪晶，稍候我们会和你继续连线。赵强，我们也听到在上海方面，苏雪晶对于房价走势觉得和政策有一个密切相关，你对于明年的整体房价是一个什么样的判断？

    赵强（广发证券房地产行业分析师）：我觉得明年焦点还是在政策方面，今年该出的政策还是出了不少，明年还是上半年还是看通胀的问题，我个人认为通胀对房地产不是利好，这是跟大宗的舆论可能有点不同。

    孙善军：和刚才苏雪晶的观点有点区别。

    赵强：很多人认为买房子可以防通胀，我不这么看，因为当通胀超过一定幅度以后，央行一定会收货币，收货币的过程中，房地产是首当其冲，是不利的。

    孙善军：现在这个趋势是不是已经开始了？

    赵强：现在有这个苗头，我觉得市场预期慢慢转向认为货币要收，所以我觉得明年上半年大趋势应该是收货币，这是一个重要假设，如果在这种背景下，地产，无论是房价也好，还是地产股的股票也好，很难有大的行情。

    孙善军：你觉得明年房价是什么样的判断？

    赵强：我觉得明年房价应该是小幅回落的可能性偏大一点。

    孙善军：会出现小幅回落？

    赵强：对，为什么说是小幅呢？因为现在供给面还是不太够，为什么呢？一个国家推保障房，很多地方政府把地都优先用在保障房上面去了，这样商品房的供应不是特别多。第二库存这一块，现在大概我们监测的数据来说，全国9大城市的库存量大概是相当于6个月的销量，这个水平不算太高，所以这些是支撑房价的因素，总体来看供求比较一下，我觉得小幅下跌的可能性偏大一点。

    孙善军：小幅下跌。

    赵强：对。

    孙善军：好的，我们看到今天两位金牛分析师对于明年的房价是出现了分歧，苏雪晶认为房价像三、四线城市房价可能会有一个支撑，但是赵强认为会有一个小幅的下跌。下面我们听一下场外嘉宾的观点，现在连线中国人民大学经济学院副院长刘元春，刘院长你好。

    刘元春：你好。     

       刘元春：明年上半年房地产价格将下滑近20%

    孙善军：刘院长，我们也注意到在上周您发布了一个报告，其中观点是认为房价会有接近20%的下跌，这也引起了市场比较大的一个关注，目前来看，您是不是还是坚持这样的判断，为什么会做出这样一个判断呢？   

    刘元春：我们目前肯定还是坚持这样的判断，因为我们的判断来讲，更多的是从我们的预测模型所做出逻辑性的分析，我们这个模型的逻辑它实际上是比较简单的，我们觉得第一个，决定房地产商进行短期价格调整最为直接的核心因素是资金链，而不是表面的需求的因素，那么同时就是我们对于房地产资金链和它的供给链，我们的假设是目前政策持续，并且存在着加码的可能，我们的预测表明，明年3月份到4月份，房地产商一方面要面临资金来源大幅下滑，另外一方面要面临资金支持大幅的上扬，从而导致它的资金链十分紧张，这个资金链的短缺要多少，它的降价销售才能够弥补它这一个短缺口？这里面我们测算了一下，可能房地产价格下调，可能会达到15%到19%，可以弥补它的资金的短缺，当然这个价格的下调，包括这个隐性价格的调整，这是一个很重要的判断，当然这个判断我们也会看到，明年二季度是整个房地产供给大幅放量的阶段，这也会给降价成为一种现实，打下了一个基础，同时我们还分析，目前大房地产商以及土地储备高的房地产商，将会引领这一次调整。

    孙善军：刘院长，您的观点是认为，一方面是供求关系的变化，还有一个是认为资金链的断裂，可能会导致房价出现这么大幅度的下跌，我们特别关心的是，您认为这次调整是一个趋势性的拐点？还是一个上升途中暂时的调整？然后再续升势，刘院长？

    刘元春：从我们的判断来讲，由于目前整个城市化的加速，人口结构，土地的供给模式，以及我们深层次的制度问题难以解决这些问题，应当说我们整体的城市，特别是一线城市中期上涨的压力还是比较大的，所以说目前，我们所预测的3、4月份房地产价格作出回调的判断，主要是依据它的资金链紧张的一种局部调整，而不是一种中期的趋势性的调整，所以这样的话，我们认为如果目前我们政府的调控，不能够在短期内通过这个土地政策和民生工程的建设这方面，来及时扩大我们的供给，从根本上缓解目前供不应求的局面，未来在中期里面价格上涨的压力还是非常大的。  

     房价下跌是否已成定局

    孙善军：好的，谢谢刘院长和我们的连线，再次感谢。下面我们再来连线上海的嘉宾苏雪晶，雪晶，刚才你也听到了，我们北京的嘉宾，还有连线的场外嘉宾和你的观点都是出现了一点差别，人民大学的刘元春副院长认为，明年可能房地产企业存在着资金断裂，可能会让房价出现比较大幅的下跌，对此，你是什么样的看法？

    苏雪晶：目前上市公司现金流情况较好

    苏雪晶：据我们观察的情况来看，目前上市公司现金流的情况应该是比较好的状态，到目前为止，刨去入帐款的净负债率的水平，仍然是处于比较良好的状态，所以我个人可能不太同意，可能在明年一季度会出现现金流的危机或者是紧张的状态，我再补充一点，刚才我们对房价预测的原则性的问题，实际上是我们也再关注到了通胀的预期，正是因为这样一个通胀预期给购买者，给普通的购买人群，才导致了我们认为价格很难出现迅速的回调，这才是我们认为价格不会出现比较明显幅度下跌的理由，为什么要强调区分一线和二、三线的区别呢？主要还是，我刚才听刘院长也讲到了关于城市化的进程，我们认为二、三线城市的城市化速率是处于加快的过程当中，在这种加快的过程当中很难出现价格明显的回调，我再强调一下一线城市为什么会出现下跌，很可能是因为政策的引导和一些制度上的一个设计，比如说上海、北京这种预售证的颁发，强制要求开发商降低预售价格，导致了统计房价的下跌，在一线城市我认为是可能出现的。

    孙善军：苏雪晶一连用了几个强调来表明自己的观点，谢谢雪晶，稍候我们再继续连线。赵强你也听到苏雪晶有一个不同的观点，刚才人民大学的刘院长也强调了资金链断裂，可能对房价带来的影响，你在这方面是什么样的观察？

    赵强：资金这方面我觉得取决于两个变化，第一个取决于销售，像当前这样一种低迷的市场会持续多长时间，第二是取决于你获得资金的渠道和成本，销售的话我觉得现在这样一种状态和“三限”是有关系，限贷、限购、限卖，和这个是有关系的，因为把一部分的需求挤出这个市场，这个政策不松，我觉得也很难出现放量的情况，这个和去年是不太一样，是有变化，去年是市场一种心理的观望，现在是政策把这些需求堵在外面了，这是一个差别，所以我对销售这一块还是偏谨慎。

    孙善军：资金紧张是有可能出现的您觉得？

    赵强：对，这是我说的第一点，第二点就是说，获得资金容易的程度和成本，这个东西一块和我们现在再融资的政策有关系，第二个和银行的信贷有关系，银行的信贷又和整个的货币供给有关系，如果明年货币收的紧一点的话，银行对房地产贷款肯定会更紧，这样的话资金成本会上去，如果一旦你的资金成本超过了房价的降幅，我还是愿意先把房价降了，也就是房价的降10%能卖掉，我的成本已经超过20%了，这样的话我情愿降价，它要取决于这两个高低的问题。

    孙善军：和刚才你提到的国家的限制政策有关系，其实不止是一个机构投资者和我说过，房地产行业从股票投资来讲，黄金十年已经结束了，就是因为现在整个经济在转型，你同意这个观点吗？

    赵强：这个观点我觉得这么看，过去十年，中国一线城市的房价涨了6倍，二、三线，三、四线可能也涨了三、四倍，现在是临近长周期的尾声，将来可能进入老龄化或者是怎么样，所以长期的观点我基本上是同意，但是这个时点，现在就是拐点还是两年后或者是怎么样，这个还不能很好的判断。