调控两月后 北京楼市再现供需两旺

　　在“新五条”出台两个月后，北京房地产市场的成交量却再次实现爆棚。

　　根据北京市房地产交易管理网的数据，11月北京成交的新房住宅和二手房住宅环比大涨，其中，新房成交量创今年4月以来的次高，二手房成交量则创同期新高。

　　尽管成交量回升是由保障房集中入市所致，但成交爆棚的事实说明，需求面仍然旺盛。多数机构认为，在出台包括“限购令”在内的一系列抑制需求的政策之后，供应量能否上涨将决定市场走势。

　　成交逆市上扬

　　根据北京市房地产交易管理网的数据，11月北京共成交新房商品住宅（期房+现房）11230套，环比上月大涨46.2%。但与去年同期相比，仍有26.4%的跌幅。

　　这已经是今年4月政策调控以来北京市场的次好成绩。自今年4月以来，北京市新房住宅月成交量骤降至1万套以下，超过1万套的月份仅有9月和11月。二手房成交量则创新高，上月北京二手房住宅网签总量为16805套，环比上涨18.66%。

　　来自北京中原地产的分析认为，临近年底，保障房进入了集中配售、签约的阶段，推动楼市成交量的增长。另外，在10月CPI4.4%的涨幅下，一部分购房者迫于通胀压力而入市。

　　不仅如此，商品住宅成交价格也在小幅上涨。据亚豪机构的统计，11月北京商品住宅成交均价为21735元/平方米，环比上涨8.2%。该机构认为，这主要是由高端住宅成交量增加所致，上月单价4万元以上的豪宅成交占比为16.8%，比10月提高3.3个百分点。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，豪宅的稀缺性使得其价值很难因政策变动而折损，反而逐步升值。同时，由于豪宅往往采取一次性付款的形式，其成交量受信贷政策影响较小。

　　有分析人士认为，保障房及豪宅的集中成交说明各个层面的需求仍十分旺盛。

　　有效供应不足

　　由于预售款管理新政在本月推行，企业在上月集中领取预售许可证，北京市合计预售的期房住宅项目为43个，提供房源12732套，供应总面积达到145万平米，环比上月均翻倍上涨。

　　其中，高端住宅项目的入市门槛已悄然放开，一些单价超过4万元的高价盘相继入市。受此影响，11月预售房源的均价达到了23629元/平方米，环比10月上涨9.2%。

　　另一方面，土地供应也开始井喷。据北京市土地整理储备中心的数据显示，上月北京共成交经营性用地31宗，成交价款高达200.86亿元，创调控以来最高。

　　与10月住宅用地 “零成交”不同，11月共成交15宗包含居住性质的地块，占今年年内供应的26.5%。住宅类地块的楼面价为6347元/平方米，比今年3月的15093元/平方米下调明显。

　　值得注意的是，由于多数住宅地块要求配建保障房，使得其中的商品房地价高企。在上月成交的顺义一宗土地中，商品房楼面价超过9000元/平方米，这将进一步推高该区域的房价。

　　事实上，在出台一系列抑制需求的政策之后，供应能否及时跟上将决定今后市场的走势。多数观点认为，土地和住宅供应的加大，可在一定程度上缓解市场需求。但与此同时，由于供应结构不尽合理，短期内供不应求的局面或将继续存在，加之销售淡季来临，在明年一季度之前，北京房价的下降动力仍然不足。