房产信托变脸记：转战投资型产品

　　11月中，当银监会加强对国内信托公司房地产信托业务合规性监控和风险监控同时，国内房地产信托业务发展模式也开始走在十字路口：在摆脱融资型房地产信托业务“依赖症”同时，尽快促进投资型房地产信托业务发展，成为各家信托公司的全新课题。

　　“在银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》前后，监管部门一直要求信托公司应发挥资产管理功能，而不是把信托变成贷款或抵押融资的附属金融工具。”上海某信托公司负责人指出。而且目前“贷款类”信托产品的信托报酬率偏低，有些产品收益率仅为千分之几，甚至个别融资型房地产信托产品或银信合作产品还是赔本赚吆喝。

　　转战投资型房产信托

　　“但这并不等于信托公司房地产业务就全线暂停了。”前述信托公司负责人表示，“这主要是由于一些信托公司融资型房地产信托产品业务占比偏高，但投资型房地产信托产品发行并没有出现停歇迹象。”

　　她进一步指出，在银监会相关会议召开后，今后信托公司的房地产业务重心将倾向以股权投资和权益投资类为主的投资型房地产信托产品，而不再是“贷款类”的融资型房地产信托产品。

　　房地产信托产品的结构性变化，已悄然发生变化。

　　用益信托工作室数据显示，仅11月22-28日当周，共有7款集合型房地产信托产品发行，募集资金达到14.13亿元，其中权益投资类达3款，股权投资类和贷款类各占2款；而在11月29日-12月5日当周，仅发行3款房地产信托产品，总募集资金为4.8亿元。

　　然而，信托公司进军投资型信托产品领域，并非一帆风顺。

　　毕竟，融资型与投资型房地产信托产品的最大区别在于运作主体完全不同，前者主要由房地产公司提供相应信托资金回购或资产抵押条款，或信托公司受让房地产公司相应债权形式发行信托产品融资，信托公司仅仅充当贷款中介角色；但在投资型房地产信托产品实际运作过程里，信托公司必须参与房地产项目开发进程，并从项目开发收益分得一杯羹。

　　“相比融资型信托产品主要考虑房地产公司资产抵押物估值，而投资型信托产品必须考量信托资金所投资的房地产开发项目销售前景与现金回笼速度。”他表示，“但目前信托公司对房地产项目开发营销尚缺乏丰富经验与运作案例。而且当前信托公司自主参与项目管理的投资型房地产信托产品占房地产信托发行量比重依然很低。”

　　但是这却已成为信托公司提高信托报酬率的“捷径”。

　　“通常投资型信托产品对应的信托资金投资回报率在20-30%，去除给予出资人的利率及运作成本，信托公司的实际收益均在5%以上，有些可能达到10-20%。”他表示，截至去年底，信托报酬率超过2-3%的信托公司依然屈指可数。

　　一旦项目投资失败，参与房产项目投资管理的信托公司同样需要承担损失。个别信托公司因此不得不另辟蹊径，首先确保信托资金的“投资安全边际收益”。

　　投资型信托的风控经

　　然而，比保护出资人投资权益更严峻的，是信托公司必须构建一套参与房地产项目开发管理的风险控制体系。

　　当前多数信托公司已设计各自的房地产信托融资项目资质评分体系。记者调查发现，首先信托公司会将各城市GDP、人均购买力、土地购买成本等的收益比等列为房地产投资风险高低的评估标准。落实到单个房地产开发项目时，四证齐全、开发商背景成为风险评判依据。

　　“通常房地产开发项目的土地是通过协议转让方式得到，且购买价格偏低，我们会考虑信托资金投资风险相对低一点，双方合作几率高些。”上述信托公司人士表示，“而且基本都是四证齐全的地产项目。”

　　不过，信托公司依然没有感到足够的安全感。

　　“银监会此前还要求信托公司需对某些房地产项目进行压力测试。通常我们会假定当地房价跌幅达到20-30%，再测试项目销售预期是否足以偿还信托资产本息。”他表示，“但现在愿让信托公司共同参与项目开发的，多以二三线城市的房地产公司为主，他们现金流还是比较紧张的。”

　　一家二线城市房企财务总监向记者解释说：“有些资金链比较吃力的房地产公司可能会承诺信托公司40%-50%回报率，约占项目预期总回报的一半。”

　　不过，高回报诱惑面前，信托公司在项目选择方面依旧慎之又慎。

　　在投资型房地产信托产品实际运作过程里，信托公司较流行的一种风险控制做法，是在设计权益投资类房地产信托产品为某家房地产公司提供“资金池”时，会引入“一票否决权”。

　　“这就好比信托公司是以PE的投资眼光与项目管理方式，参与房地产项目开发过程的每个环节。”杭州工商信托股份有限公司总裁丁建萍表示。

　　在房地产项目建设环节，信托资金支付同样苛刻。记者了解到，一些信托公司会定期派专人到施工现场拍照，将房地产开发项目的建筑进度作为信托资金分期付款的考核依据。

　　“每个季度我们还要出具信托受让资金管理报告，根据房地产公司提供的发票与合同核实信托资金的使用状况。”一家上海信托公司信托经理表示。

　　然而，其中依然存在房地产公司挪移信托资金的灰色操作空间。

　　“有些房地产公司可以采用通过半年结算改成年底结算的方式延期支付工程款，只需向施工单位多支出6个月的贷款利息即可，从而腾出部分信托资金用于其他项目使用。”上述房地产公司财务总监表示，“有些信托公司与房地产公司信任度比较高，有过合作经验，也会适当放宽信托资金监管程度。”