低回报阻碍银行参与保障房融资热情

　　明年全国保障性住房建设规模将达1000万套，预计投资总额1.4万亿，占全国房地产投资规模的20%。巨大的资金缺口是实现这一目标的最主要障碍。相比商品房，保障性住房有低风险、低收益的特征，加之社会资金所受到的一系列限制，导致保障房资金严重依赖政府财政投入。这一状况亟须得到改善，保障房资金来源的多元化是大势所趋。

　　以工商银行发放全国首笔15亿元公租房贷款为标志，商业银行正式进入公租房建设市场。除商业银行之外，还有众多的融资渠道可供保障房建设选择：城投债、保险资金、政策性银行、信托、REITs等。不过，由于资产负债匹配情况不同，以及对风险收益的要求各异，不同的投资主体在保障房建设领域面临不同的机遇和障碍。对此，《每日经济新闻》记者对上述各类融资方式进行了深入细致的调查，以勾勒出未来保障房融资的图景。

　　正当资金问题成为公租房、廉租房建设最大“拦路虎”时，有商业银行向地方政府抛来了橄榄枝。

　　近日，工商银行向重庆市“华岩组团公共租赁住房”项目提供15亿元公共租赁住房建设项目融资。作为我国金融机构发放的首笔公共租赁住房建设贷款，商业银行在保障房融资渠道上扮演的角色，正成为市场焦点。

　　不过，业内人士指出，由于保障房的低回报率，银行在资金成本较为固定的情况下，通过保障房投资所获收益非常有限，这是商业银行进军保障房建设的最大障碍。

　　租赁类保障房融资陷困境

　　据悉，保障性住房包括两类，一类是经济适用房等形式的可以销售的保障性住房，另一类是包括廉租房和公共租赁住房形式的以低租金租赁为主的保障性住房，目前资金问题主要集中在租赁类保障性住房方面。

　　某银行业内部人士对《每日经济新闻》记者表示，租赁类保障性住房建设普遍面临资金困难，除了地方政府财政投入有限外，低租金的租赁住房也难以得到银行的贷款支持。

　　上述人士指出，相对于租赁类保障性住房，销售类的保障性住房建设不存在融资困难。在经济适用房、棚户区改造等以销售为主的保障性住房建设中，因为可以通过销售回款较快回收全部资金投入，所以能够达到项目现金流的自我平衡，该类项目在融资过程中均可得到商业银行的主动支持，融资渠道相对较为通畅。

　　事实上，2010年管理层颁布《公共租赁住房管理办法》，要求各地加快建设公共租赁住房。由于同廉租房的低租金水平类似，公共租赁住房亦难以通过租金收入回收资金，仍主要依靠财政投入，政府财政负担重，管理成本高，建设模式不可持续。

　　有分析观点指出，在租赁类保障性安居工程建设中，普遍面临财政短期压力大的问题，如何将短期财政压力化解为长期可持续投入，成为租赁类保障住房长期可持续发展的关键。值得注意的是，租赁类保障住房作为住房保障制度的主要形式，其融资困难问题的解决也将关系着整个住房保障制度的顺利发展。

　　低回报低风险的两难选择

　　按照“十二五”规划要求，2012年末，政府将力争基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，2013年～2015年力争让人均住房建筑面积13平方米以下住房困难家庭基本得到保障。

　　值得注意的是，国内主要城市近期纷纷抛出了规模庞大的公共租赁住房(即公租房)建设计划，然而，与之配套的资金仍面临巨大的缺口，这些计划最终能否实现面临重大考验。作为最主要的融资渠道，商业银行在这一潮流中能起到什么作用呢？

　　“银行需要商业可持续性，说白了就是要稳定的市场和利润空间。目前公租房回报率低，还本付息的问题解决不了，银行很难热衷于此类贷款。”上述银行业内部人士对《每日经济新闻》记者表示。

　　他指出，以租金水平可否还本付息为重要标准，租金水平低就会造成银行贷款来源的缺乏。以北京公租房为例，目前公租房成本每平方米约为6000至8000元，这包括拆迁、建设和管理等成本。而北京公租房租金要求比市场租金低20%左右，按照这样的出租水平，回报率达不到3%。

　　上述人士继续指出，目前的现实是老百姓觉得租金较高，要求下调租金的呼声很大，未来会不会下调公租房租金谁也说不好。按现在的情况，银行的负债资金成本都要达到5%~6%，如此低的租金基本只够付息，谈不上还本。就算地方政府和商业银行给予支持，市场如果不积极参与进来，公租房很难维持，靠什么延长贷款都很难说。”他表示。

　　当记者问到是否可以呼吁政府增加公租房首期投入来减少贷款金额，降低成本，他表示，“政府应该更倾向于补贴群众而非银行。如果政府增加了公租房的首期投入降低了成本，那么租金下调也是势在必行。”

　　虽然收益偏低，但是，公租房本身的特点也决定了其贷款风险具有明显的可控性。

　　某国有大行对公业务部门负责人对《每日经济新闻》记者表示，保障性房地产项目存在开发期可控、周期比较短等特点，同时，项目总投资较低，开发成本可控。他指出，保障性房地产项目一般都实行定向限价销售，具有较大的价格优势。

　　“目前银行已经严把该类项目准入关，并严密监控销售进度和资金回笼情况，从而有效地防范风险。”但该负责人指出，随着银行对该类贷款风险控制的加强，银行参与该类项目的热情将不断升温。