“明年房价降两成”报告出炉始末

《中国宏观经济分析与预测报告》负责人刘元春。

　　本报专访 《中国宏观经济分析与预测报告》负责人 他表示报告利用科学模型对房价进行测算

　　日前，中国人民大学经济研究所等机构发布《中国宏观经济分析与预测报告》，报告称在政府对楼市的持续调控下，2011年上半年房地产价格将会出现近20%的下滑，并预计明年3、4月份楼市将出现拐点。报告一出，众说纷纭，更有甚者用“业余”对其进行形容。究竟应该如何理解这一20%跌幅的数据，它将会给房地产市场以及民众购房带来何种影响？

　　本报记者日前专访了中国人民大学《中国宏观经济分析与预测报告》负责人、中国人民大学经济学院副院长刘元春教授，听他从报告所述的房价明年上半年下跌20%谈起，分析20%跌幅始末，并详解2010年中国宏观经济走势。

　　文、图/本报记者赵琳琳

　　通讯员渊博

　　《中国宏观经济分析与预测报告》负责人中国人民大学经济学院副院长刘元春在接受本报记者专访时，详细解析了这个20%跌幅出炉始末。

　　一份严肃的学术报告

　　他表示，与大众日常所熟悉的房产价格、成交量等指数类研究所不同，该数据是基于专业的数据模型，并且着眼于研究整个房地产行业未来的发展变化，并非炒作，“这是一份科学而严肃的学术报告。”他对本报记者说。

　　据悉，该《报告》中关于房地产行业的部分包括以下内容：总结2010年，房地产行业运行状况；分析未来此行业面临的主要问题；最后才是利用模型对于房价未来走势作分析判断；最后，报告还向政府提出相应政策建议，报告主要方向是向政府、学术研究机构等提供智力咨询，而非面向普通房地产市场及民众。

　　报告出炉后，其所预测的至明年一二季度，房地产价格将会有20%降幅这一论断引来各方关注，近日，刘元春总是需要向许多不同行业不同背景的人解释报告内容，这让他有些无奈，“许多人对我们有误解的”。在他看来，对测算方式的不了解和预测方式的差异是造成误解的重要原因。

　　“我们只关心整体行业而非单一区域，用整个模型推算，可预测一个行业的变动，房价只是我们报告中很小的一部分。”在刘元春看来，报告中关于房价的预测，是立足于房地产商的整体行为方式的变化，而房价下跌20%的预测，是基于房地产企业根据资金链运行状况所做的被迫调整。

　　依据资金链原理测算

　　刘元春分析说，2008年上半年，中国房地产市场在经历了2007年的繁荣后，出现短暂“阵痛”， 许多昔日“地王”纷纷折戟，一些“地王企业”甚至不惜付出被扣罚高额土地出让金为代价退地自保。1~5月份，房地产市场成交量大幅下滑，至4、5月份，一线城市房价下挫至谷底。

　　对于房价下行20%的具体数据如何得出？刘元春解释说：“我们对房价的测算原理很简单，在大的市场调整中，企业并不简单根据利润销售变化，而根据资金链进行被迫调整，根据我们的研究，这是所有大的市场调整中的一个共同点，也就是说，供求总体决定房价，但在特殊情况下并不影响价格调整。”

　　他进一步解释，可通过三方面来分析未来房价走势，包括通过房地产行业资金来源状况，来分析未来资金来源变异的过程；通过资金应付款的构成因素，来预测未来几个月资金应付量的变化轨迹，从而判断出整个房地产行业资金恶化的程度；根据房地产整个行业降价行为对资金的影响度，测算出要降价多少，才能使销售额资金弥补其现金流缺口。

　　“也就是说，我们会通过贷款、销售，自有资金存量等来预测地产商资金来源走势这一数据，再测算资金运用支出的未来轨迹，包括还款周期，开发投资的资金规模等，找到其资金恶化点。”他说，“当房地产商的资金状况恶化到一定程度，房地产企业希望对抗调控政策的影响，就只能做出经营策略调整，开源节流，而房地产企业能节流的最大开支包括两项：减少投资或不还款，但后者显然并不可能，因为目前政府正在加大对开发投资的监控，而企业最后只能够选择降价来弥补资金链缺口。”

　　曾成功预测2008年房价下降

　　根据他们的测算，自今年年底起，房地产企业将进入还款高峰期，应付款累计增速将超过30%，与此同时，资金来源却由于销售下滑、贷款条件提高等因素出现快速恶化，预计到2011年一季度将出现大幅度负增长；同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的各类杠杆率都出现了下降。

　　而与此相对应的是，政府正在加大对开发投资的监控，因此，能够看到近期房地产的开工势头很猛，“这样的状况延续下去，未来房地产的资金短缺会更严重，去年3、4季度和今年1季度是房地产借款高峰，按正常借款结构，今年12月和明年1月是还款高峰，房地产开发商将面临巨大的资金链接续的考验，因此，我们判断房价在那之后下跌是有依据的。”

　　刘元春还表示，除此以外，他们还对房地产市场的需求做了推算，如果政策持续加码，继续严控，需求大量上扬概率较小，持币观望概率更大。他说，据其推算，明年3月后，新房竣工率会大幅度升高，因为自去年3季度开始，新开工项目大量增加，开发投资从今年4月份开始急剧上扬，按项目建设周期来看，明年3月，房地产市场的供给增幅会很大，这也将支撑房价的进一步调整。

　　“总而言之，企业为保证资金链的顺畅，就必须节流开源，而当节流有限时，就必须开源，开源就是降价，这是硬杠杆，而根据我们的测算，至明年1、2季度，房地产企业必须降价20%促销来加快资金回笼，以弥补资金空缺”。刘元春说，这一模型成功预测了2008年前半年的房地产情况。

　　至于民众为何对报告结论理解有偏差，他表示，大部分人在谈及房价时都紧盯繁华地段房源，“实际上大部分一线城市近年来的新开楼盘都在往偏远地区集中，这些地区房价变化本身就很大，比如，此前有消息称北京通州房价直跌7000元。”他说，如果所有人都认为房价不可能跌，这才是最危险的信号。

　　降两成居民财富不会缩水

　　对于目前有观点认为，如果房价下降20%，所有居民财富都将缩水20%；刘元春认为这是很大的常识性错误，因为自住房的价格大涨并不会改变民众的消费模式，因此，房价变化对财富本身没有影响。“房价降两成，也许大部分民众根本感觉不到，目前，北京房地产市场的房价隐性降价实际已达7%至8%，但很多老百姓却并没有太多感觉，因为这种降价更多以促销打折等方式实现”。刘元春还表示，此次调整和2008年房价的下行相似，“并不伤筋动骨，20%只是未来变化方向，是调整而非简单的下降。”同时他还强调，由于报告所采用的数据主要来自国家公开数据和全国70个大中型城市的采样结果，并不能完全涵盖全国所有区域。

　　不过，房价下跌20%却不会像人们所想象的那样，给房地产市场带来“剧痛”。刘元春表示，两成降幅不会导致房地产市场的“硬着陆”，“首先是因为投资杠杆率低，尽管开发商面临资金紧张，但资产负债不至于完全恶化，不会引起所有人抛售房产，这次调整不会是崩溃性的，而是由于资金链紧张带来的房地产企业营销策略上的调整。”他说，另外，房地产市场的消费投资杠杆仍处于一个较低水平，在房地产市场上，大部分消费者仍为自住需求。“去年，一线城市房价上涨了25%，房价这两年来上涨了约35%，即使回落2成，也只是回到2009年年中的价格水平，对行业影响不大。”

　　他直言中国目前的房地产问题是制度性的，但单纯从制度角度来改不可取，房产调控涉及大量利益冲突，不能简单靠“拍脑袋”来解决，即使要进行改革也要改得更具建设性，“从扩大供给入手，反对泡沫，同时避免房价的过度下滑，因为作为支柱型产业，房地产行业的问题对于国家宏观经济的重要性是毋庸置疑的。”他说。

　　对2011年经济：“我们偏乐观”

　　刘元春作为主要负责人的这个报告用了绝大部分篇幅来详细分析2011年中国宏观经济的走势。

　　9.6%是刘元春对中国2011年GDP增速的预计。他认为，由于外部环境的恶化，货币政策转向，包括房地产在内的投资回落和房地产市场的低迷这些消极因素无法回避，但上下行力量对宏观经济的影响基本可以抵消，“2010是中国经济恢复性的一年，未来将进入常态发展，消极因素的影响并不会像想象中那么大。”他说。

　　他认为，2011年，关于拉动内需，高端消费市场是不可忽视的一股力量。他进一步分析说，实际上中国目前已有一亿人步入高收入，人均GDP超过一万美元，而他们的正常消费水平与国内目前的平均消费水平相比较，已处于高端消费行列，这部分高端消费能够极大地拉动经济，是不应被压制的。“所以，未来我们努力的方向，其一，是要留住高端消费，同时还要启发高端消费。一亿高收入人群的消费力量，足以媲美一个中等发达国家，而我们要留住这一万亿高端消费！”

　　此外，刘元春还表示，十二五规划启动的刺激效应以及城市化加速和高铁时代尚未到来，将会使国内消费进一步拉升，这些都是支撑中国经济上行的力量；下行力量则是受到内外部环境的双重影响，如出口回落，国际大宗商品价格上涨压力较大，贸易、汇率冲突加剧，货币政策转向等，这些下行力量预计会延续到明年，房地产投资将受市场萎缩影响，信贷收缩、利率上调导致投资的进一步回落等。

　　刘元春认为，目前，中国还有较大财政空间能够有效防止经济下滑，而伴随市场复苏，欧美经济虽发展放缓，但不少国家出台的第二轮刺激计划具缓冲作用，加上中国自身出口竞争力大幅提高，目前仍保有不错的市场份额，明年出口方面的回落可能会低于预计。“按我们判断，今年经济已经超越恢复性发展，而步入常态性发展阶段。此外，基于地方政府投资反面的拉动，投资回落也将低于预计，所以对于2011年中国宏观经济的发展走势，我们偏乐观。”