北京暂无楼盘预售款受限 资金监管新政或难阻房价涨势

　　业内人士还指出，开发商有多个手段可以逃避监管或骗取预售款

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　12月1日起，京版预售资金监管政策开始实施，不过，截至记者发稿，北京12月共有14个预售楼盘上市，但皆因于11月底提出预售申请，因此不受此政策限制，换句话说，目前该政策还未有用武之地。

　　广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫在接受《每日经济新闻》记者采访时对该政策的效果提出质疑。他认为，预售款监管根本堵塞不了开发商资金的源头，况且，开发商可以利用各种办法来规避此政策，或难以遏制上涨得房价。

　　14个楼盘预售款暂未受限

　　10月北京出台的 《商品房预售资金监督管理暂行办法》规定，自12月1日起，北京商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，实施“专款专用”。房企可在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个时点，向专用账户申请资金提取与使用。

　　北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至8日，12月北京共有14个预售住宅楼盘入市，包括13个住宅期房与1个现房楼盘。

　　不过北京市住建委相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时说，12月1日实施的预售资金监管政策执行的时间点为房企向住建委申请商品房预售许可的日期，而非网站公示的审核日期及预告日期。目前已入市的14个楼盘，其提交预售申请的时间皆在12月1日前，因此不受该新政影响。这位负责人同时透露，首个受预售资金监管影响的项目上市时间目前尚无法确定。

　　不过鉴于对该政策的观望情绪，12月受此新政影响的上市项目数将有所减少。此前，相关机构预测，12月北京住宅预售项目数在20个左右，除去已上市的14个，只剩余约6个项目，中间还可能包括提交预售申请日期在12月1日前的项目。

　　对此，在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京中原地产三级市场研究部研究总监张大伟分析说，这个情况是可以预料到的，而且已于11月反映出来了。他解释说，开发商为了避开此政策的影响，不少项目已提前上市，造成11月北京入市住宅项目数暴涨到43个，相比10月的15个大幅增加。

　　预售款新政或难阻房价涨势

　　在北京之前，浙江、广州、南京、郑州、石家庄等省市已出台并实施了类似的预售资金监管规定。

　　对于该政策的操作效果，谢逸枫指出，预售资金监管政策存在缺漏，开发商依然可以通过以下方式在监管部门的眼皮底下逃避监管：一是开发商向买方以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房，收取预售款，逃避资金监管；二是开发商利用与监管银行的利益合作关系，在银行处开多户银行户头，以逃避资金监管；三是开发商利用在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个节点处可以提取预售资金的规定，在某个节点处提供虚假资料，以骗取商品房预售款预支。

　　一位不愿透露姓名的业内人士向《每日经济新闻》记者补充说，对于一次性付款客户，开发商还可以与其只签认购协议，不做网签合同，等到办理房产证时再进房管部门网签，也可以避开资金监管。

　　谢逸枫认为，开发商预售资金监管的监管者是预售资金专用账户所在的监管银行以及当地政府相关部门，而银行、当地政府与开发商间存在千丝万缕的利益关系，因此银行与地方政府能否扮演好裁判者的监管角色，是该政策成败的关键。基于目前开发商是银行的大客户以及地方政府对土地财政依赖的现实，预售资金监管或许无法遏制开发商的资金链和房价上涨推动力。

　　不过，中国社科院金融研究所研究员易宪容则指出，时下中国房企的五大融资来源中，预售资金量最高时占资金来源的47％，是开发企业中最主要的资金来源。因此，预售资金监管会加大房企资金压力，尤其是一些资金使用极不规范，习惯拆东墙补西墙的开发商，影响会较大，不排除一些项目为尽快回笼资金而降价促销。