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学者述"房价将降两成"报告始末 曾算准08年楼市

发布时间:2010年12月10日 17:41 | 进入复兴论坛 | 来源:广州日报

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  日前,中国人民大学经济研究所等机构发布《中国宏观经济分析与预测报告》,报告称在政府对楼市的持续调控下,2011年上半年房地产价格将会出现近20%的下滑,并预计明年3、4月份楼市将出现拐点。报告一出,众说纷纭,更有甚者用“业余”对其进行形容。究竟应该如何理解这一20%跌幅的数据,它将会给房地产市场以及民众购房带来何种影响?

  广州日报记者日前专访了中国人民大学《中国宏观经济分析与预测报告》负责人、中国人民大学经济学院副院长刘元春教授,听他从报告所述的房价明年上半年下跌20%谈起,分析20%跌幅始末,并详解2010年中国宏观经济走势。

《中国宏观经济分析与预测报告》负责人刘元春

  《中国宏观经济分析与预测报告》负责人中国人民大学经济学院副院长刘元春在接受记者专访时,详细解析了这个20%跌幅出炉始末。

  一份严肃的学术报告

  他表示,与大众日常所熟悉的房产价格、成交量等指数类研究所不同,该数据是基于专业的数据模型,并且着眼于研究整个房地产行业未来的发展变化,并非炒作,“这是一份科学而严肃的学术报告。”他对本报记者说。

  据悉,该《报告》中关于房地产行业的部分包括以下内容:总结2010年,房地产行业运行状况;分析未来此行业面临的主要问题;最后才是利用模型对于房价未来走势作分析判断;最后,报告还向政府提出相应政策建议,报告主要方向是向政府、学术研究机构等提供智力咨询,而非面向普通房地产市场及民众。

  报告出炉后,其所预测的至明年一二季度,房地产价格将会有20%降幅这一论断引来各方关注,近日,刘元春总是需要向许多不同行业不同背景的人解释报告内容,这让他有些无奈,“许多人对我们有误解的”。在他看来,对测算方式的不了解和预测方式的差异是造成误解的重要原因。

  “我们只关心整体行业而非单一区域,用整个模型推算,可预测一个行业的变动,房价只是我们报告中很小的一部分。”在刘元春看来,报告中关于房价的预测,是立足于房地产商的整体行为方式的变化,而房价下跌20%的预测,是基于房地产企业根据资金链运行状况所做的被迫调整。

  依据资金链原理测算

  刘元春分析说,2008年上半年,中国房地产市场在经历了2007年的繁荣后,出现短暂“阵痛”, 许多昔日“地王”纷纷折戟,一些“地王企业”甚至不惜付出被扣罚高额土地出让金为代价退地自保。1~5月份,房地产市场成交量大幅下滑,至4、5月份,一线城市房价下挫至谷底。

  对于房价下行20%的具体数据如何得出?刘元春解释说:“我们对房价的测算原理很简单,在大的市场调整中,企业并不简单根据利润销售变化,而根据资金链进行被迫调整,根据我们的研究,这是所有大的市场调整中的一个共同点,也就是说,供求总体决定房价,但在特殊情况下并不影响价格调整。”

  他进一步解释,可通过三方面来分析未来房价走势,包括通过房地产行业资金来源状况,来分析未来资金来源变异的过程;通过资金应付款的构成因素,来预测未来几个月资金应付量的变化轨迹,从而判断出整个房地产行业资金恶化的程度;根据房地产整个行业降价行为对资金的影响度,测算出要降价多少,才能使销售额资金弥补其现金流缺口。

  “也就是说,我们会通过贷款、销售,自有资金存量等来预测地产商资金来源走势这一数据,再测算资金运用支出的未来轨迹,包括还款周期,开发投资的资金规模等,找到其资金恶化点。”他说,“当房地产商的资金状况恶化到一定程度,房地产企业希望对抗调控政策的影响,就只能做出经营策略调整,开源节流,而房地产企业能节流的最大开支包括两项:减少投资或不还款,但后者显然并不可能,因为目前政府正在加大对开发投资的监控,而企业最后只能够选择降价来弥补资金链缺口。”