住建部出台新规鼓励租房

　　12月15日，住房和城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)，规定地方政府要公布房租区域指导价格，房东不得在租约期限内解约、涨价、出售房屋。

　　今年4月份以来，全国大中城市的房租涨价已经远远超过房价上涨。以北京为例，链家地产统计，1-11月份普通住宅房租价格为3179元，同比上涨23%。

　　一位接近住建部的专家表示，今年7月份在调研房租上涨问题的时候，住建部就曾建议强制性规定稳定房租。调研报告曾先后提交住建部及国务院。但由于9月份之后房租出现回调，房租问题一时不再敏感。

　　但10月份以后，情况又发生了变化。北京市3-6月份房租月度环比上涨约为1%，而10月份则超过了2%。

　　链家地产首席分析师张月认为，如果不加控制，房租价格将伴随着CPI出现更高的涨幅，由于每年春季都是房租上涨的季节，预计明年3月份房租还将比今年底上涨20%左右，月度环比涨幅将达到6%。

　　对于《办法》的出台，业内人士认为，这对稳定房租和保护承租人的利益都有好处，但担忧单纯依靠行政手段进行控制的不良后果。

　　合租受抑制？

　　房租上涨的势头，并不仅仅是出现在北京等一线城市。

　　记者调查发现，成都普通住宅房租从9月份开始，每月环比上涨5%左右，到11月底，房租环比上涨20%左右。一套租金原为1000元左右的一居室，到11月底已经上涨到了1200元左右。

　　与成都情况类似的还有武汉和合肥等二线城市。由于物价的上涨所带来的租金价格上涨，在二三线城市成为趋势。

　　在房租持续价格上涨的情况下，合租现象开始增多，除了新毕业大学生外，不少公司白领也选择合租以减轻生活成本压力。

　　据链家地产统计数据，北京房屋存量大约450万套，2009年常住人口大约1500万，这样大致可以推算出套均居住人数最少在3.3人左右。

　　而北京市统计局数据显示，北京市户均家庭人数为2.54人，二者相差大约有140万人左右。而统计局显示北京租赁容量大约在90万-120万，这样估计大约有20万-50万人被迫选择“合租”。

　　即使按5个人住一套房算的话，北京租赁市场至少还缺少4万套房源。“链家地产”首席分析师张月认为，北京租赁市场已超正常容量。而房源短缺也使得“被合租”现象越来越明显。

　　但是，本次出台的《办法》中，对于合租、群租却是加以抑制的。对实践中出租人分割房屋出租的情况，《办法》规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

　　中原地产分析师张大伟表示，《办法》将影响低价出租房源，减少市场出租房屋面积的供应量，对于抑制房屋价格不一定有效。

　　行政干预变数

　　上述接近住建部的专家表示，《办法》出台的本意是维护承租人利益，抑制房租价格过快上涨。

　　《办法》限制住房的最小出租单位，同时提出人均居住面积不得低于政府的最低标准。其次：首次明确租房人权利，在租赁期不得提高租金。业内人士认为，这一保护措施有利于租赁市场的稳定发展。

　　同时，《办法》对承租人优先购买权、买卖不破租赁等法律原则和规定也作了进一步细化。张大伟说，《办法》有利于保护租房者的权益。这一规定的落实将使得租赁市场逐渐稳定发展。也使得部分透支购买力买房的需求理性租房，一定程度上也有利于买卖市场的调控。

　　但是，对于本次《办法》的出台能否有效抑制房租价格上涨，业内看法并不一致。

　　北京伟业我爱我家机构副总裁胡景晖分析，房租价格快速上涨，主要原因是CPI价格的上涨和供求关系的变化。房租与CPI呈正相关效应，今年11月份，全国CPI指数高达5%以上，而且预期CPI上涨将持续到明年6月份。

　　CPI持续上涨，将给房租带来上涨动力。若要调控房租价格，需要更为根本的宏观紧缩手段。

　　其次，房租价格与供求关系有着正相关性。以北京为例，目前北京出租市场约有240万套出租房屋，政府加大公共租赁房建设，2010年可以形成供给量的公共租赁房也只有8000套左右。

　　因此，如何调动个人房屋出租者的积极性，以增加房屋出租的有效供给，是当前需要依靠经济手段调节的重要问题。

　　“行政手段在这个时候是没有效果的。”胡景晖表示，正如上述《办法》中提出最低出租面积就会导致房屋出租面积减少的道理一样，行政手段干预并不能解决房租上涨的根本原因。