全国楼市11月再度量价齐涨 第三轮调控呼之欲出

　　北京房价若再涨，政府有可能会加码调控。这是12月14日，北京市住建委有关人士的公开表态。11月，北京楼市与全国一样量价齐升，而且同比涨幅高于全国平均水平1.5个百分点，达到9.1%。据有关报道，北京市住建委新闻发言人表示，政府调控房地产市场的决心绝不动摇，如果房价出现较大波动，金融、信贷、税收等调控手段将有可能“加码”。

　　在11月楼市继续升温的背景下，第三次调控是否会到来？这成为业内关注的一个焦点问题。

　　争议：第三轮调控迹象是否显现

　　若是楼市走热，或市场表现与政府调控精神背道而驰，极有可能迎来新的调控措施的出台。

　　“目前这种可能更加明显。”财经评论人叶檀(微博)表示，在10月全国70个大中城市房价同比、环比均出现上涨后，市场已经表现出第三次调控的必要。在11月数字显示出全国量价齐升后，这种可能就更加明显了。11月的数据表明，土地财政没有被抑制，房地产对未来看涨的预期没有被抑制，保障房平衡市场的预期还没有建立，保障房的分配机制还有待完善。加上通胀预期强烈，市场上重新产生对房地产的“甜蜜记忆”。如果现在不调控，明年房地产市场将非常可怕。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也持市场走热容易招致调控的观点。杨红旭表示，10月，全国70个大中城市房价环比涨幅刚较9月有所回落，但11月涨幅又见增加。“市场表现与政府调控精神背道而驰，极有可能招致新的调控措施的出台。”

　　对于第三次调控的提法，亚豪机构市场总监郭毅更倾向于“调控已成常态”的观点：通过金融、土地、税费、市场监管、保障性住房等多个维度对楼市的局部调整已经形成合力，目前需要解决的问题是督促各项已出台政策的落实。

　　郭毅认为，目前楼市成交量和成交价格虽然仍然处于上升通道，但应客观的看待这个问题，成交量的增加是在国内通货膨胀、投资渠道匮乏、城市化水平提高的背景下，使房地产承担了过多的投资需求，而成交价格尽管仍在上涨，但是上涨的幅度已经明显降低，这已经实现了“抑制房价过快上涨”的政策初衷。

　　当然，也有一些业内人士认为第三轮调控不一定会到来。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌就表示，现在看不出来第三次调控的迹象。顾云昌认为，马上就2011年了，目前仍处在政策观察期。首先房地产本身的政策，国十条和“929”调控中首付比例的提高、利率的提升，都是起到调控作用的。另外，宏观经济政策比如稳健的货币政策，也会影响房地产。第二，调控不仅是价格的调控，另外还需要加大保障房力度，保障房的完成恐怕比房价的调控更具有现实意义。

　　手段 ：房产税，第三轮调控利器？

　　政策是综合发力的，如既增加购房成本、又抑制消费，同时挤压开发商资金链等。

　　“第三轮调控最容易选择税收和保障房作为突破口。”说到第三轮调控可能出现的政策措施，叶檀这样表示，但由于保障房预期不明显，房产税试点更被看重。房产税关键在于增加投资者的持有成本，改变投资者对未来的收益预期，一旦未来投资收益无法赶上房价、房贷、税费等重置成本，投资者不得不抛售物业。而从另一方面看，征收房产税，能够把资金实力不足的投资者驱赶出房地产市场。

　　杨红旭也认为，在新的调控措施中，最有可能的就是房产税在个别城市试点。

　　叶檀表示，还有一点就是要缩短杠杆，就是要把存在于居民和企业手里泛滥的资金收回去。

　　而包括叶檀和郭毅在内的业内人士同时还表示，政策是综合发力的，如既增加购房成本、又抑制消费，同时挤压开发商资金链等。叶檀表示，投资过热的问题应由税收与贷款成本解决，“征收房产税、给房地产市场单独加息是最好的选择。”与此同时，需要找到多项政策的平衡点，包括房产税、预售金监管、土地增值税等多项政策。还要避免房产税率过低或征收范围不一导致的转嫁成本等问题。一些试点城市传出不对存量房征税，反而导致了商品房交易大增。

　　但对于房产税政策，郭毅还表达了另外一种观点。她认为，近几年在全国范围内推行房产税的可能性并不大，关键是每个城市的情况都不一样。如果出台紧缩政策，“比较大的可能还是进一步挤压开发商的资金链，控制信贷规模以及在资本市场的融资行为”，以此促进开发商加快开发进度、降低售价、推出更多货量。

　　顾云昌也认为，对房产税寄予希望，“恐怕天真”了。房产税对于房地产市场只会有一定的调节作用，无法产生颠覆性效果。本版采写本报记者 张旭 袁玥

　　时机：何时启动效果如何

　　第三轮调控是否出台，明年一季度会是一个较为敏感的时间点。

　　调控并不新鲜。前两轮调控也不可谓不严厉，即使真有第三轮调控，启动时机在什么时候？更重要的，效果会如何呢？

　　叶檀认为，第三轮调控最有可能在明年年初启动，否则2011年将开局大热。房产税的试点也有扩大范围的可能。至于效果，要看政府调控的决心，如果坚决，就会有明显效果。但如果再出现政策妥协、执行不坚决，就很有可能使调控目标走向相反的方向。

　　郭毅表示，如果按照目前政府基调看，“抑制房价过快上涨”依然是调控目标。更明确的基调恐怕要等到明年“两会”。郭毅更倾向于认为，第三轮调控会针对前两轮的调控效果做出针对性的调整。至于效果，政策没出来，无法预判。

　　杨红旭也认为，明年一季度会是一个较为敏感的时间点。在政策压力之下，预计房价难以显著反弹，明年一季度房价将以盘整或小幅下跌为主基调。

　　对于调控效果，顾云昌认为，调控的目标，不仅是调房价，更多的是调结构，通过调结构稳定房价，如果结构调整了，保障房增加了，对房价起到平抑稳定作用。而对于最关心房价、想买又买不起房的年轻人来说，关注保障房的进展更有意义，比如增加保障房在供应量中的比例、增加保障的范围。