上海中介关店潮初现 大中介忙找钱抢占市场

　　看似平静的楼市下暗流涌动。

　　《第一财经日报》记者调查发现，二手房成交量的持续低迷导致不少曾在去年大规模扩张的中介公司资金链吃紧，中小型二手中介门店布局呈现明显收缩的态势，个别知名中介甚至将迎来大规模的裁员，门店数量也将缩减至个位数。

　　一些资深中介业人士认为，在行业“淘汰赛”愈演愈烈的情况下，地产中介“第一集团”成员的市场争夺战无疑也将加剧，预计未来5年，市场集中度将得到显著提高。

　　整体业绩大幅下滑

　　汉宇地产监测的数据显示，前11个月，上海市二手房成交1800亿元左右，预计12月总成交金额为200多亿，即全年总成交金额为2000亿。而2009年的总成交金额为3200亿元，也就是说，从成交总金额来看，今年的成交额仅是去年的约65%。

　　由于近年来中介成交所占比例保持不变，以及中介收取佣金比例保持不变，所以成交总金额比例可以看作是中介行业总业绩变化比例，分析上述数据可以发现，今年的中介行业总业绩是去年的65%。相比2009年市场高峰，行业整体业绩出现了大幅下滑。

　　有市场分析人士指出，按照正常水平估算：如果每家门店单月成交房源套数不足两三套，除非是标得很高的买卖合同，否则门店当月基本是亏损的。

　　拥有60家门店的上海德佑地产董事长邵非亦曾告诉本报记者，在上海，直营门店规模在100家以上的大型中介，现在多数处在吃“老本”的境况。不少中介的业绩已连续多月在损益平衡线之下徘徊。

　　而时值年关，上海二手房成交量依旧不见起色。多家中介提供的数据显示，11月上海全市二手房成交量虽然逐步企稳，但较去年同期仍下降60%。

　　一些持续亏损的中介公司终于撑不住了。

　　汉宇地产市场副总经理孙文勤向本报介绍，由于受到政策调控及全年二手房交易量下滑的影响，中小型二手中介门店布局呈现明显收缩的态势，“比如本来门店不多的一家港资中介上海门店的数量近期就有较大幅度的削减。”

　　孙文勤指出，目前二手中介关店歇业只在很小的范围内发生，并未发现大范围的中介关店潮。“不过随着市场调控深入，未来数个月我们不排除中小型中介出现大规模关店或者行业洗牌的现象。”

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪亦向本报记者透露，从今年6月起，中介行业部分公司的运营压力就持续上升，随着之后政策力度及导向长期仍没有出现松懈，并已持续至年底，中介行业内随即出现部分关店现象就并不奇怪了。“各公司必然将根据自身的实际情况和资金储备来决定所属门店和人员数量上的变化。”

　　第一阵营逆市扩张

　　记者在采访过程中发现，尽管上海中介“第一集团”成员对2011年上海二手房市场做出的预测普遍是“震荡前行，难有大幅反弹”，但持续扩张抢占市场份额，仍是他们的目标。目前，21世纪不动产在上海已达到300家门店，中原地产方面表示也正在向300家门店的目标冲刺。

　　叶厚彪向本报记者坦言：“一些中小型中介已纷纷倒掉，这些公司希望转让店面。我们既不能盲目扩张加大运营成本，也不能故步自封错失良机。”他表示，21世纪不动产一直以来都坚持着自己的市场扩张战略，“不论市场行情的好坏，未来我们按照既定目标发展。”

　　中原集团三级市场发展研究中心总监邹巍表示，从公司自身来说，除了仍旧会继续保持并扩大在北京、上海、广州、深圳、天津的市场之外，未来，集团的发展将会把更多的眼光放到沿海、中西部一些快速发展的二线城市，例如，重庆、成都、南京、杭州等。

　　孙文勤亦透露，2011年汉宇地产依然会保持谨慎进取的发展思路。在上海本土，会选择合适的时机继续稳步扩张，同时提高在长三角重点城市的市场占有率。“根据我们的了解，2005年宏观调控之前，上海有各类中介公司3.7万多家，目前仅存不足1万家。随着新的房地产经纪行业管理办法即将出台，相信整个中介行业会出现一次大洗牌，行业会出现很大的变化。”

　　她认为，目前上海房地产经纪行业的格局正在形成，特别是“第一集团”的若干家企业已经构筑起比较高的行业门槛，后来者或者后进者都不太容易超越这些经历过5年调控的“第一集团”。“我们预计5年之内上海会出现市场占有率达到20%的个体中介企业，上海中介企业中前十名市场占有率之和应该大于50%，也就是说市场集中度比现在会有明显增长。中小中介企业将更加专业化、特色化，会为某一个群体、一个细分市场服务，从而形成与大型企业不同的竞争优势。”

　　事实上，今年以来，“第一集团”的扩张已相当迅猛，比如中原地产、21世纪、汉宇地产、我爱我家等，门店数量均稳定增长，平均增幅在30%~40%。除二手房买卖和租赁业务外，更多的中介公司还介入了新房代理业务。但在面对高速扩张所需要的资金时，传统收益模式无疑杯水车薪。

　　本周早些时候，继21世纪不动产之后，上海一家门店数过百的大型中介表示，正接洽一家私募股权投资机构；上海另一家中介公司也表示放弃不引入私募的想法，有意进行第一轮融资。似乎，谋求上市正在成为这些中介公司的共同“出路”。