条条大路通罗马 房地产企业改走“委托贷款”

　　在提出一系列的楼市调控政策后，日前监管机构又向商业银行发了一份房地产企业名单，规定只有名单中的16家可以进行开发贷款。据悉，此名单已经在某些商业银行的分支行施行。然而，天无绝人之路，船到桥头自然直，不能开发贷款，房企改走“委托贷款”。

　　据理财周报零售银行实验室监测统计，31家上市房地产公司中，委托贷款的企业有11家，总共贷款金额达27.25亿，比非委托贷款多出2.55亿，似乎比开发贷款还受欢迎。

　　11家房企中10家涉及关联交易，莱茵置业贷款利率9.18%居最高

　　为避免委托贷款的风险，一般来说企业都会将委托贷款用于现金池业务和第三方金融机构，向其控股公司或股东公司提供贷款，在集团内部进行资金的借贷。

　　在理财周报统计的11家企业中，其中10家企业的委托贷款属于关联交易。9家上市公司的借贷是直接面向其控股子公司或者股东，然而中粮地产和其委托方上海鹏利置业发展有限公司则属于同一个股东控股的关系。唯独重庆东源的借款何其贷款受托单位重庆九龙园高新产业公司无关联交易。

　　重庆东源之所以选择一个无关联交易的贷款受托单位，其公告做出这样的阐述：鉴于公司正处于重大资产重组过渡期，大量资金闲置，开展委托贷款，有利于提高公司闲置资金使用效率，增加公司投资收益。

　　这项委托贷款的利率真的不低，贷款金额1.5亿，期限18个月，年利率9%与信托产品的收益水平持平。同时九龙园公司提供市场评估总价值为3.02亿元的商业用房和土地使用权用作抵押担保，抵押率为49.64%,略低于市场的抵押率。

　　然而相比重庆东源的9%的贷款利率，莱茵置业对其控股子公司杭州莱德公司放款利率则更高，达9.18%，同时也是所有委托贷款中利率最高的。

　　莱茵置业今年分两次向杭州莱德公司提供贷款，两次贷款金额分别为0.8亿和1亿，而期限均为1年。该项委托贷款不仅利率高于重庆东源的，而且期限也相对较短。这可能和杭州莱德公司的经营业绩的欠佳表现有关。

　　截至2009年杭州莱德公司负债总额为7,819.53万元，营业收入为0万元,负债率近80%。莱茵置业持有杭州莱德51%的股权，杭州莱德向莱茵置业借款主要是为了补充其房产开发项目营运资金。除了向莱茵置业贷款外，杭州莱德公司还向其另外一位持股49%的股东浙江省二轻房地产开发有限公司按股权比例获取相对应的贷款金额。

　　11家委托贷款的房地产公司中在贷款利率上的分歧较大。如丰华股份贷款利率按照基准利率，中粮地产的贷款利率则不高于中国人民银行公布的同期同档次基准利率，天津松江和广宇集团则高于基准利率。

　　在委托贷款中，联系委托人和受托人的第三方机构主要是银行，同时也有第三方金融机构。银行中主要有大型机构，还有城商行如杭州银行，也有像东亚银行这样的外资银行。

　　中粮地产借款共计17亿居最高，资金用途不明确

　　11家房企委托贷款27.25亿，而中粮地产17亿的贷款占比62.39%。

　　中粮地产17亿的借款金额是分两次的，第一次是在10月中旬向中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请人民币7亿元委托贷款，第二次是在12月上旬向上海鹏利置业发展有限公司申请10亿元贷款额度。两次委托贷款的期限分别为2年和1年，贷款利率是按照基准利率和按照银行同期贷款基准利率的1.055倍。

　　两家委托贷款企业均是中粮地产的关联公司。上海鹏利置业发展有限公司则与中粮地产同属中粮集团有限公司实质控制，上海鹏利置业发展有限公司为中粮地产的控股股东下属公司，委托人和受托人是同一个控股股东下的公司。而北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司系由中粮地产控股股东中粮集团与北京万科于2006年按1：1的投资比例共同投资设立的合营企业。

　　然而在资金用途上，中粮地产却没有在公告中指明具体的房地产开发项目。委托贷款数额之大，去向的不明朗，不禁让人猜测中粮地产的还款能力和对未来发展战略的影响。

　　中粮地产2010年前三季度业绩达1.38亿。如果中粮地产第四季度业绩表现按前三个季度的平均水平来估算，其净利润和主营业务收入都相当于2008年的水平。中邮证券的一位分析师说，“其实目前中粮地产正处于战略转型的阶段。”

　　中粮的战略转型过程中多次收购及资源整合。如拟收购北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司下属子公司50%股权。同时还拟与中粮集团（香港）有限公司全资子公司耀基中国有限公司成立合资项目公司。这多次的资本市场运作，其使用资金较多。如在11月，中粮地产就斥资5.89亿元向母公司中粮集团收购上海加来房地产开发公司51%股权。(张慧宇 张莉)