国土部新规出台才两天 北京63亿新地王“献礼”

　　国土部“防止出现高价地”的新规刚刚落地，北京市场便迅速以诞生一个“地王”作为“回应”。

　　12月21日，在经历了近半个月的等待后，中信集团拿到北京CBD核心区Z15地块的中标通知书，从而以63亿元的总价再创北京土地市场的新高。这一消息已得到了中信方面的确认。同日，恒大地产以149%的溢价率拿下广东佛山一宗地块。

　　就在两天前（12月19日），国土部出台落实调控政策的“204号文”，规定如有“地王”和溢价率超过50%的地块诞生，必须在两日内上报异常情况。而从价格上看，上述两宗地块均符合上报条件。有分析认为，“地王”和高价地频频在年底诞生，说明全国土地市场仍处在供需两旺的状态，若此时政府直接干预地价，很可能造成其后市场的强烈反弹。

　　等待半月 中信得尝胜果

　　不出所料，CBD核心区最大的地块Z15最终花落中信。《每日经济新闻》记者从中信方面获悉，21日下午，中信集团已经拿到Z15地块的中标通知书，而63亿元的成交价格也创下北京土地市场的新高。

　　本月7日，位于北京CBD核心区的6宗地块进行第二轮投报（综合内容投报），在Z15地块的投报中，中信报出63亿元价格，力压竞争者海航集团和万达地产，成为当日单幅地块最高报价。

　　据了解，在第一阶段（规划设计方案投报）的评标中，中信就拿到5个地块的规划设计方案冠军，其中就包括Z15。算上价格因素，中信的优势十分明显。

　　Z15地块规划建筑面积为35万平方米，是CBD核心区最大的单体地块。依成交总价计算，该地块成交的楼面价约为1.8万元/平方米。按500米的规划建筑高度，建成后将成北京最高楼。

　　根据招标文件的要求，Z15地块鼓励的产业类型是“综合体”，且中标人须对项目持有、经营10年以上。有分析人士认为，这一项目可能建成中信集团的总部。

　　但对于该项目的建设及持有等相关信息，中信方面未作出任何表态。

　　另据《每日经济新闻》记者了解，Z14地块得主也于21日出炉，包括正大集团、上海世贸、华康资本、卜蜂国际、东莞玖龙纸业在内的11家企业联合体成为中标者，成交价为41.14亿元，这也是该地块收到的唯一报价。而同日竞标的Z3、Z4、Z5、Z6地块（原“中服地块”）的中标结果并未公布。

　　新政难遏“地王”出炉

　　中信独揽“地王”的消息，与国土部出台“204号文”的时间仅仅相隔两天。

　　19日晚，国土部出台继续落实调控政策的“204号文”，规定如有“地王”和溢价率超过50%的地块诞生，必须在两日之内上报异常情况，包括当月本地房价同比、环比涨幅，地块周边新房和二手房价格等信息。文件还强调，要严格把握居住用地出让的总量、结构和时序，坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。

　　按照上述要求，中信获得的Z15地块以及恒大拿下的佛山地块分别符合“地王”和“溢价率超过50%”的新规要求。但有分析人士认为，由于北京CBD地块的交易规则在新政出台之前就已确定，因此可能不会上报，佛山地块则可能成为首宗上报异常情况的土地。

　　事实上，临近年末，土地市场供需两旺的态势仍十分明显，“高价地”仍频繁出现。据中原地产的监测数据，上周北京、广州等7城市共成交住宅用地174公顷，平均溢价率为65%，其中广州的溢价率超过140%。

　　随着两轮调控政策的展开，今年以来，国土部也连续3次发文试图抑制地价上涨，其调控手段也从完善招拍挂制度发展到对地价进行监控和 “地王”的上报制度。

　　但这样的干预效果未必见好。来自北京庄凌顾问的分析认为，在通胀预期日益强化的背景下，公众对调控正在失去信心，房价或继续上涨。如果政府直接出面抑制地价，很可能导致土地市场的反弹。

　　业内观察

　　63亿打造“平民地王”？

　　12月21日，北京市土地整理储备中心公布了北京CBD12幅地块中两幅地块的成交情况：由正大置地、正大集团、卜蜂国际等11家企业组成的联合体以41.14亿元拿下Z14地块，而中信集团则以63亿元如愿摘得Z15地块。63亿元的总价打破了北京土地市场59亿元的总价地王纪录。

　　链家地产首席分析师张月认为，作为北京CBD核心区地块，Z15地块基础身价无论如何都低不下去，再加上其高达35万平方米的规划建筑面积，成为总价地王应当在意料之中。另一方面，除去总价外，该地块的楼面价只有18000元/平方米，与北京历史单价地王纪录保持者后沙峪天竺开发区22号地29859元/平方米相比，相差约40%。眼下，Z15地块周边商业地产均价每平方米在3.5万元~5万元之间，如世茂工三写字楼目前的售价已经超过5万元/平方米，该地块周边的住宅均价目前也在4万元/平方米以上。基于此，她认为，Z15地块虽然成为了总价地王，但以单价看仍是一个“平民地王”。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也赞同上述观点。他解释说，纵向比较，从国内同级别地块分析，CBD核心区地块单价水平并非最高。如上海今年2月成交的黄浦区外滩商业办公地块和南京东路商业用地，中标楼面地价分别约为3.4万元/平方米和5.2万元/平方米，均高于北京CBD地块，最高总价更是达到了92.2亿。

　　CBD地块成交信息的公布，也意味着2010年北京土地出让金额将继续攀升。21日，北京又有7块地顺利成交，截至当日，北京2010年全年土地出让金收入已达1306亿元，与2009年的930亿元相比，增长40%。如果CBD剩余地块也按最高价并且在年内成交，预计北京今年土地出让金总额可能达到1500亿元。

　　张月分析说，前11月北京土地出让金首破千亿之后，至今20天再次出卖300亿元，收入增长十分迅速。但是预计今年北京即使达到1500亿元的规模，也很难超过上海，因为前11月上海的土地出让金收入已经超过1300亿元。

　　张月认为，北京今年土地出让金收入创纪录，但市场应该理性对待这一现象。目前调控持续时间尚不足1年，由于土地市场仍处于调整起步阶段，土地价格仍有回调空间，另外今年土地成交量比去年高出约32%，供应的明显增加也是土地收入增长的主要原因。而在明年，调控不断深入到土地市场，各地方政府在宏观调控支持下对于土地收入的依赖程度有望缓解，地价继续平抑将是整体趋势。