尹中立：房地产调控为何效果不彰？

　　国土部19日刚发出通知称，要坚决抑制地价过快上涨，各地出现新地王的，两个工作日内必须上报等。这两天，北京市就诞生了总价63亿元的新地王，引起了社会各界的高度关注，也引起了各界对房地产调控失效的担忧。

　　2010年的房地产调控措施被称为“史上最严厉”。从1月份开始，中央连续三次出台政策对房地产进行调控，政策手段从传统的税收、金融到增加住房保障等，甚至部分城市还实行了限售政策。但遗憾的是，“史上最严厉”的房地产调控并没有控制住房价。尽管楼市交易量出现了波动，但总体价格并没有出现下跌，部分城市的价格竟然创新高，从第三季度开始部分楼盘甚至重新出现开盘当天售罄的现象，地王又不断冒出。事实表明，年初以来出台的一系列房地产调控政策并没有扭转楼市价格上涨的预期。

　　为什么最严厉的房地产调控没有起到预期的效果？笔者认为主要有以下两个原因。

　　首先，市场与政府博弈的历史结果是房价总是创新高。中国的房地产调控可以追溯到2005年，当年的第二季度政府出台了数项措施阻止房地产投机行为，如购买住宅未满5年转让需要缴纳5%的营业税等。在随后的6个月时间里，无论房地产交易量还是价格都出现明显下跌，上海的房价下跌了约15%左右。但从2005年10月份开始，房价出现新一轮上涨，招致了2006年第二季度的第二次调控，但此次政策出台之后，其效果只持续了1月时间，随后楼价继续上涨。政府通过政策对楼市调控的效果越来越差。

　　2007年，为了给炙热的楼市降温，政府有针对性地出台抑制房地产投机的政策，从金融政策与税收政策上控制购买多套住宅的行为。从2007年底至2008年底，楼市出现明显降温，但2008年底中国政府为了应对全球金融危机，不得不再次刺激楼市，楼市在2009年再创新高。

　　总结几年来与政府政策博弈的经验，市场至少有两点共识：楼价下跌是暂时的，上涨是大趋势；政府为了保持经济的快速增长，不会让房地产出现深度调整。正因为如此，房地产调控的效果必然越来越差。

　　其次，欧美经济不景气制约了中国货币政策工具的使用。2010年初以来，正当中国进行楼市调控的同时，欧美国家不断传出不好的经济数据和负面的经济信息。4、5月份欧洲出现主权债务危机，随后欧盟诸国开始削减财政赤字，减少政府开支，对经济增长必然产生影响；美国的长期国债收益率不断创新低，说明市场对美国出现通货紧缩的预期日益加强，失业率的居高不下成为美国经济复苏的巨大障碍，而美国政府的巨额债务使得刺激经济的空间变得越来越狭窄。

　　西方国家集体陷入通货紧缩的泥潭必然选择低利率的政策不变，受此影响，全球资本纷纷寻找高回报的投资场所，包括中国在内的亚洲国家和地区成为这些资本的理想栖息地。尤其是从11月份开始，美国宣布第二次“量化宽松”货币政策，进一步刺激了包括中国在内的发展中国家的流动性过剩。因此，西方国家的低利率政策可能对解决本国的经济问题帮助不大，却使新兴国家出现资产泡沫的概率大增。我们注意到，最近几个月，新加坡、马来西亚等地的楼市都在跃跃欲试。

　　在此背景下，中国的房地产调控难度可想而知。在正常情况下，提高利率是使楼市降温的最好措施，但由于西方国家的低利率使该政策工具难以实施。加上目前CPI增幅超过了存款利率，老百姓对货币贬值的担忧越来越强烈，结果使资金可能重新选择楼市。11月份人民银行的问卷调查表明，选择买房的比例快速增加，通胀预期对楼市的刺激作用已经充分显露。可见，房地产调控的确是任重而道远。