拿地、并购、扩张、转型房企年底突击备战2011

    在一波接一波政策的严厉调控下，楼市即将走过不寻常的2010年。虽然已接近年末，但房企之间的竞争并没有偃旗息鼓，反而愈演愈烈——在调控背景下，房企之间的并购案例在年末集中涌现；进驻北京已有23年的万科，今年正向北京楼市销售冠军冲刺；由于住宅市场备受压制，不少房企已后知后觉，开始加入越来越庞大的“商业地产”大军……2011年，楼市或许比今年更加捉摸不定。房企的这一系列动作，或许都是在未雨绸缪。

    年底之战·销售

    借调控超车 万科角逐北京销售冠军

    每经记者 叶书利 发自北京

    调控下，今年北京万科却一路超车，一跃成为上半年北京房地产销售冠军，目前正以近120亿元的合同销售额冲击北京年度销售冠军。

    北京万科的领军人毛大庆今年频频布局土地市场，目前已成功拿下6块地。通过布局北京CBD的赢嘉中心，一直徘徊于北京三环外的万科，成功地向北京核心区域步步挺进。

    北京合同销售额近120亿

    自1988年进驻北京起，万科在北京已运营23年。虽然万科早已是中国房地产业的老大，但在北京的发展却一直不尽如人意。正因为如此，去年8月初，从凯德置地转投北京万科的毛大庆，被王石要求增加北京万科的影响力。

    当月下旬，毛大庆在来到万科后的首次媒体会上公布了万科北京的战略目标：争取在3~5年内跨进北京市场前三名。

    今年上半年，万科以61.93亿元的销售额击败竞争对手龙湖，夺得半程销售冠军。

    近日，记者从北京万科相关人士处获悉，截至12月14日，北京万科销售总额已达105.4亿元。于12月19日开盘的万科长阳半岛第四批房源开盘即被一抢而光，目前认购额达12亿元。综合下来，万科北京今年的合同销售额或达120亿元左右，较去年的50多亿元增长超过100%。

    对于今年北京万科的突飞猛进，北京万科营销总监肖劲作了两点总结：加大供应与适应调控。

    2010年，万科北京的产品体系极为丰富，在高中低端市场均有布局。另外，其开盘时机选择与定价策略把握十分精准。

    今年1~3月，北京楼市捂盘惜售现象盛行，而北京万科看准时机，逆市大量推盘，抢滩市场。万科北京的年度大盘万科长阳半岛于7月底开盘入市，赶上了8月底北京房价大反弹。

    调控背景下适应调控的定价策略同样是万科赶超的成功之道。

    万科长阳半岛7月底开盘时，北京楼市正处于调控后的低谷。在这种背景下，北京万科抛弃了行业惯用的定价策略，由销售人员逐个向近万组意向客户询价，最终定出13400元/平方米的价格，低于周边楼盘，获得热销。

    抢购6地块

    万科北京在狠抓销售的同时，在土地市场也一改往日的疲软，表现极其活跃。

    毛大庆在去年8月加入万科后就曾对外反思称，万科在北京市场的业绩不佳，主要原因就是土地储备不够。鉴于此，他进入万科后最重要的工作就是拿地。

    记者根据万科各公告统计后发现，今年万科在北京土地市场已拿下6块地，分别分布于房山长阳镇（2块）、昌平区回龙观（2块）、海淀区西北旺镇（2块）。

    之前，搜房网数据监控中心的统计数据显示，截至12月7日，北京土地市场上，首开以43.81公顷的拿地面积位列第一，紧随其后的就是北京万科，拿地面积为42.3公顷。不过，12月17日，北京万科携手北京京投置地房地产有限公司在房山区再拿一块地，算上这块地，北京万科有望超越首开，成为北京土地市场的拿地王。

    布局核心区域

    就在各路豪杰扎堆北京CBD12地块之时，10月20日，北京万科以11.5亿元的代价从中信地产手中接手CBD区域的赢嘉中心B座，曲线进驻北京核心区域。在此前，万科一直游离于北京三环之外。

    据悉，赢嘉中心B座位于北京CBD核心区域东三环国贸桥东南角，在被北京万科收购前，赢嘉中心B座整栋建筑面积为42686.2平方米。收购后，毛大庆表示，公司拟投入7000元/平方米的改造成本，将该写字楼打造成一个新概念的建筑。

    年底之战·扩张

    快速扩张万达年内斥资近200亿拿地

    每经记者 朱玲 发自广州

    万达董事长王健林近来有点忙。

    12月17日出席了广州万达的开业典礼后；21日，他又飞到福州，见证福建首个金融街万达广场开业。

    今年以来，万达在全国迅猛扩张，距离2011年不到半个月的时间内，相继有广州、合肥、福州、武汉、绍兴5个城市的万达广场入市。

    12月17日，万达集团在广州的第一个万达广场开业，这是万达集团今年第11个入市的万达广场项目。该项目从去年10月拿地到开业，仅11个月。

    王健林在广州媒体见面会上坦言，原来认为广东商业比较发达，机会不多，所以进入时机晚一些。但未来，万达计划在广州做10个项目，而且在武汉、北京、上海都会做上10个，每个项目投资额约50亿~60亿元。

    据万达广州相关人士介绍，高达50万平方米体量的广州万达广场，由酒店、公寓、写字楼和百货商场等构成，目前公寓和写字楼等已经卖完。

    万达资料显示，今年万达开工在建面积超过3000万平方米，超过50个广场和30家酒店在建。为保证这个量和速度，万达今年在武汉、泉州、长沙、青岛、泰州、漳州等超过20个城市拿地，几乎全部是商业用地，每个项目总建筑面积至少超10万平方米。

    根据目前已公开的拿地资料，今年以来，万达购地资金超过189亿元。

    广发证券房地产分析师沈爱卿认为，万达今年扩张速度之快，主要是因为它拥有成熟的模式和合作伙伴。据悉，万达集团旗下项目在施工前，超过2000平方米的店面要合作方签字认可，之后如果有任何改动，合作方要承担全部费用。

    年底之战·转型

    调控年房企忙转型 单一住宅开发模式或遭弃

    每经记者 叶书利 发自北京

    近日，首创置业董事长刘晓光表示，正处于调控通道中的中国住宅地产业，单一的“开发-销售-开发”模式已难以为继，为此，他呼吁中国住宅地产业突破传统的单一住宅开发模式，抱团进行行业转型。

    实际上，当前万科、保利、金地等住宅地产公司已先后进行转型探索，但各自的转型路径选择不一，前景难料。

    景瑞地产加入转型潮

    近日，专注于住宅地产开发的上海景瑞地产对外宣布，旗下首个纯商业项目上海景瑞生活广场已投入运营。对于公司的商业地产跨界布局，公司营销总监杨子江解释说，调控背景下，未来中国房企的利润增长将更多地依赖于租金回报以及持有物业的增值。

    这是调控年内加入转型潮队伍中的最新一员。此前，万科、保利、金地和龙湖等住宅地产公司皆纷纷涉足商业地产，远洋、华润置地、中粮等则早已在相关领域布局。

    对于这股“从商”潮，安石管理顾问合伙人张朝峰向 《每日经济新闻》记者解释说，调控通道下，住宅地产开发商涉足商业地产，可以满足他们分散风险的需求。

    张朝峰认为，这股大潮的追赶者总体上可分为三种，一是基于自身战略定位的主动转型，二是出于规模扩大后业务均衡需要而进行的主动转型，还有就是出于宏观调控避险需要而进行的被动转型。

    资金链平衡是短板

    对于住宅开发与商业地产开发，万达董事长王健林曾有过一个经典的比喻：做住宅是小学生，做商业地产是中学生。

    张朝峰认为，在目前商品房预售制度下，住宅地产开发商的融资结构中以短期开发贷款为主，较为单纯，而商业地产运营中，主要以租金收入作为支撑，运营期内需要投入大量的资金，对开发商的资金链平衡能力的要求甚高。

    张朝峰指出，中粮旗下的大悦城和华润置地旗下的万象城，将公司背后大股东的雄厚财力优势最大化，短期内实现商业地产业务布局迅速扩大。他们的短期投资回报率要求不高，主要着眼于追求中长期可持续的物业租金回报。

    来自新加坡的凯德置地，则在单个商业项目全生命周期内，通过合理设计风险与收益对等的多种基金，实现价值链上的资金结构优化与平衡。

    对于“从宅入商”的转型者们，最大的短板就是资金链平衡能力。

    富力地产就是代表。该公司较早便进入商业地产，但鉴于资金链平衡能力，公司差点被商业地产所拖累，所幸2009年住宅地产大反弹，公司通过住宅开发反哺商业开发，才最终使公司商业地产业务顺利渡过难关。

    对于目前商业地产的发展态势，国际购物中心协会总裁兼首席执行官迈克尔.P.克切维尔认为，目前中国不少住宅地产商通过社区商业的方式切入商业地产，这或许是为了配合政府的土地出让规划，但以这种方式来开发商业地产，如果没有很好的资源整合，社区商业有可能成为整个综合体项目的辅助性产品，长期来说，不利于该开发商在商业地产业的长期发展。

    年底之战·并购

    盘整下房企忙并购垄断预期加大

    每经记者 朱玲 发自广州

    近期，房地产扩张、并购、调整的速度骤然加快。“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的生存法则凸显得淋漓尽致。

    今年以来，火爆的楼市遭遇多次政策深度调整，融资渠道的紧缩成为遏制房地产业的关键。大企业并购提速，中小企业保命生存，非房企剥离地产业务……在“9·29”二次楼市调控后，这样的情况层出不穷。

    相关数据显示，仅11月份，房地产行业的并购案就达23起。销售额超过千亿的万科年初到现在，并购案例高达20宗。

    并购迭起

    股权投资研究机构最新市场数据显示，进入11月，国内包括房地产行业在内的领域并购活跃，涉及房地产领域的并购案高达23宗。

    世联地产市场研究部高级分析师王军鹏表示，受融资的限制，不少中小企不得不被大企业并购。在第二轮宏观调控后，市场上这样的并购案例明显增多。

    11月23日，重庆渝能产业 （集团）公司将旗下房地产公司渝能融创实业有限公司40%的股权公开挂牌转让，以1元的价格打包出让亚太商谷物业公司股权。

    11月29日，中国核工业集团以1.14亿元甩卖旗下处于亏损状态的地产业务——福清中核置业100%股权及债权。

    12月2日，华融基础设施投资有限责任公司拟将其所持有的北京西长安街88号发展有限公司87.5%股权及4.28亿元债权以33亿元挂牌转让，挂牌项目涉及主要资产就是首都时代广场。

    今年业绩突破千亿的万科，今年以来的并购相当密集，截至目前已高达20多宗。

    垄断性预期加强

    中国清科集团研究中心数据显示，今年前三季度，房地产行业并购交易非常活跃，共完成50起并购案例，是2009年全年的2.5倍，涉及金额达122.5亿元。

    王军鹏认为，房企并购增加主要还是因为房企融资受到限制，特别是中小企业融资问题尤为突出。在上市融资、发债券和信托基金都在收紧的趋势下，企业为生存，不得不甩卖地产业务。

    恒大地产总裁夏海钧认为，在调控下，中小房地产企业面临较大的现金压力，造成市场的集中度进一步加强，资源向资金雄厚的企业靠拢。

    自 “9·29”第二轮市场调控以来，非房地产主业的公司纷纷甩卖旗下地产业务，也直接导致市场并购机会增加。

    他指出，在这轮调控下，尽管各种融资渠道收紧，但对于大企业来说反而有了更多机会，银行愈加青睐资金实力雄厚的企业，资源就变相地向大企业集中，造成市场垄断。