购房者年底恐慌 入市房企寄望明年二季度

　　12月18日，万科长阳半岛家园项目开盘，848套房源7000多人排号，“日光盘”再现。同期，北京绿地花都苑也出现了排队抢购的局面。原本淡季的年底再次出现恐慌性入市现象。

　　恐慌的背后是购房者以及开发商对后市的集体迷茫。

　　“明年供应会增长，但可能因为通胀等因素两相抵消，最终可能还是形成与政策长期博弈的状态。”华润置地助理总裁、品牌总监蒋智生在《小户型全能家居解决方案》媒体首发会上对本报记者表示。在他看来，明年调控还将持续收紧，投资类以及豪宅项目可能会有压力，而市场的机会仍然是自住需求。

　　临近年底，开发商也在抓紧最后的时机营造恐慌性营销气氛。

　　购房者恐慌入市

　　调控并未使房价出现松动，使得部分购房者对调控失去了信心。

　　据搜房网一项政策调控满意度调查显示，78.8%的购房者表示不满意。购房者的这股恐慌来自二次调控后价格不跌反升。

　　搜房网数据显示，截至12月20日，北京已有43个住宅项目正式取得预售证，其中18个楼盘已有开盘记录。18个楼盘中，17个项目预售价较上期成交价有明显上涨，最高涨幅超过60%。这让越来越多的购房者担心明年楼市还会大幅反弹。

　　开发商正在充分利用购房者的这种心理。近期，K2地产推出了其第二系产品M5 朗峰，并打出“2万抵12万”的优惠活动；上海万科也频频以赶末班车为由给购房者发促销短信，其徐南汇花园小城项目上周末进行了清盘发售最后60套优惠。

　　“当前开发商对后市的看法也开始出现分化。大开发商可能比较乐观，但中小开发商就比较纠结，还是担心后市有变，尽量在年底回笼资金。”在红玺台“中国红”彩釉玻璃外立面的揭幕仪式上，世联地产北京公司总经理李岩表示，目前多数中小开发商的选择是趁年底加推楼盘。

　　北京房地产交易管理网数据显示：截至12月20日，北京取得预售许可的项目数已达43个，供应住宅套数为13609套，超过11月全月，12月将成为最近2年供应最高的月份。

　　但在亚豪机构市场总监郭毅看来，热销的项目主要集中在中低价位楼盘，也就是单价在2万元以下的少量楼盘，而新增供应中各种物业类型、各种价位的楼盘在同时上市，其中一部分项目不符合目前主流购买力的需要，故而销售速度较慢。

　　明年二季度成交增长？

　　明年供应量的大增以及政策的不可预期，是年底开发商加紧推盘的重要原因。

　　蒋智生告诉记者，华润12月份在长沙和重庆两地均有两个符合刚需的楼盘推出，当天消化近80%。他认为，明年的楼市将延续今年的态势，仍是刚需的机会。而投资类项目以及高端住宅可能面临压力。

　　可以预计的是，2011年，土地、金融信贷等政策不会放松，楼市调控将进入常态化阶段。中信建投证券研究发展部分析师陈莹认为，2011 年楼市调整时间在一定程度上取决于房价的调整时间和幅度。

　　她认为，明年房企的机会可能在二季度。一季度整体性行情缺乏基础，库存和资金压力可能促使二季度房价小幅调整，但随后，出于货币贬值的担忧已足以吸引购房者入场，交易量反弹是大概率事件，对2012 年的业绩形成支撑。蒋智生称，明年华润置地主要的推货高峰也定于明年二季度。

　　安信证券分析师柳世庆认为，明年企业面临的压力，主要在于存货及其所带来的温和降价和盈利压力，但不太可能出现现金流压力，因此不会出现致命问题。从存货来看，目前的存货压力在正常水平附近，明年年中压力将会增大。

　　据国土部最新消息，明年房地产还将维持2010年的供应高峰。据了解，今年土地供应至少能完成15万公顷以上。而往年的供应数额一直在5万公顷左右，最高峰的2009年也不过7万公顷左右。

　　此外，“市场上最担心的是加息的影响。”国金证券在其周报中指出。

　　莫尼塔机构认为，2011 年将是楼市“常态化”的一年，即随着经济周期和流动性波动的减弱，楼市的增长又回到2007 年之前的“正轨”之中，同时房价上涨的速度也会明显放缓。