有形之手难挡财政诱惑

　　12月16日，保利地产在广州拿下两地块，其中一幅楼板价达20605元/平方米，成为广州新的单价地王。

　　12月19日，国土部发出《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求各地坚决抑制地价过快上涨。

　　但业内分析人士并不看好该文件所能发挥的效应，“土地财政不除，土地调控就很难起到效果，”中房信@克而瑞分析师指出，该文件并未改变原来地方部门追求土地收益最大化的格局；此外，当前流动性过剩、通胀预期下企业资金无路可去等根本性问题，也没有得到解决。

　　一份责任主体缺位的通知

　　临近岁末，土地市场再度出现“小高峰”，多个城市供应节奏明显加快，与此同时，12月以来，以佳兆业、保利、中海、雅居乐以及绿地为代表的重点房企在全国各座城市频繁出手。

　　据本报记者不完全统计，自12月初至今，包括万科、保利、佳兆业、花样年等房企在内，拿地资金已达300余亿。

　　其中不乏高价地。12月16日，广州白云新城三幅地最终被保利和中海夺得，其楼面价格分别达到19632元/平方米、20605元/平方米、19971元/平方米。

　　中房信@克而瑞分析师高岗针对国土部本次《通知》表示，“该政策是在近期部分城市土地市场交易活跃，地王现象频现，‘地价推高楼价’的舆论压力增强的背景下，土地部门做出的反应。”

　　高岗认为，对于地王现象，文件并没有通过增加供给进行疏导，而是直接“限价”进行堵塞，一方面无法有效逼出供给，另一方面，企业通过拿地实现资产保值与企业发展的需求依然存在。长江证券分析师苏雪晶也表示，虽然一线城市房价受到了行政性抑制，但是近期的土地市场，还是充分反映了开发商对于通胀的预期。

　　因此，他们普遍认为，文件对市场影响极为有限。比如，对于《通知》所述溢价率超过50%、单价/总价新高地块要上报的内容，据了解，在实际土地出让操作当中，地方土地部门只要稍做变通即可轻松规避。例如：通过提高底价或者不设立底价可以规避溢价率超过50%，通过减小单幅出让面积可以规避总价地王，而对于单价地王，只要近期先出让位置较差的地块即可解决。

　　此外，从权责的角度来看，《通知》缺少相应的责任主体与罚则。《通知》并没有对出让方或受让方规定相应的责任，罚则就更无从谈起。

　　“土地财政”未改

　　尽管国土部《通知》及各个地方政府积极探索了多种土地出让方式，但从未真正改变地方政府高价出让土地的动力，市场上有效土地供应仍然不足。

　　中房信提供的数据显示，2010年1-10月，广州、深圳、重庆、杭州、济南以及南宁等城市全年度供地计划完成率尚在40%以下，远未达到计划目标。

　　苏雪晶也称，从全年土地出让计划完成情况来看，上半年仅仅完成了全年计划目标的30%，从目前来看，全年目标完成困难非常大。

　　“多数城市年初的供地计划到年底没有完成，其中只有少数城市是由于投资不足，更多城市是为了实现土地的高溢价，主动控制土地的供应量。”高岗透露。

　　北京土地储备中心数据显示，截至12月15日，北京住宅用地完成全年供应计划的73.84%，而同期的土地出让金却创下新高，超过千亿。

　　苏雪晶还指出，土地有效供应不足，与开发商闲置土地有关，“我们采用新开工扣除竣工(假设时差两年)的方式来看，滞留在开发商手中的面积是逐年增长的。”苏雪晶称。

　　据国土部公告，截至2010年5月底，全国共上报闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。但迄今为止，国土部并未公示这2815宗闲置土地的具体情况，地方政府也并无太严厉的批后监管，未能将闲置用地推向市场。本应在年内完成的闲置用地核查，再次推到了年后。

　　后续土地调控以税费为主

　　地王的出现是否会引发再次调控？广州合富辉煌首席分析师黎文江表示，不管有没有地王出现，政府的调控都会持续。现在的高地价，并不意味着未来的高房价。

　　调控还将如何进行？“2009年的土地出让收入在各地财政中占比太高，已经影响到地方财政安全，”国土资源系统一位专家对本报记者表示，北京2009年土地出让收入达到了财政收入的46%，杭州土地出让收入达到了财政收入的1.3倍。今年的情况更甚。“土地财政之路”没有任何好转的迹象。

　　该专家告诉本报记者，“土地财政”一方面表现为对卖地收入的依赖，另一方面表现为城市税收结构中对房地产类税收的依赖。目前，大部分城市的一半税收来源自房地产行业。从转变地方政府土地财政的角度来讲，房产税和土地增值税从严征收，应被视为可替代“卖地”收入的方向。

　　德勤房地产业审计师孙菊如对记者表示，土地增值税对地产商的影响非常大，长期来看也能增加地方政府的财政收入。

　　长江证券报告也认为，土地增值税在1993年12月颁布，其主要目的是抑制高房价，但在颁布初期，房价不高，该税种未受到重视；2006年起国家就土地增值税清算先后5次发文，并于2010年6月提出了极具操作性的方法，预计不远的将来土地增值税作为调控手段，其重要性和作用将进一步加强。