陈全生：十年楼市数据显示供给不足

　　进入12月，上海等一线城市纷纷迎来房市销售高峰。佑威及楼市专评网提供本报数据显示，12月20日—25日，上海商品住宅成交均价为24476元/平方米，环比前一周上涨4.5%，创下了5月10日以来的最高纪录。

　　该机构推算，2010年全国商品房销售额将再创历史新高，或将突破5万亿元大关。

　　国家统计局数据显示，1—11月，全国商品房销售额为4.23万亿元，同比增长17.48%，接近去年全年4.4万亿元的销售水平。

　　国务院参事、经济学家陈全生表示，现在全国的地产商房子都卖得很好，目前一线标杆房型大多已完成了全年任务。今年，万科、保利、恒大、金地、中海、龙湖、碧桂园等房企大佬基本上都会超额完成全年任务。

　　在此行情下，商品房土地价格有限下行的趋势已难以支撑，上海此前出现两块土地退地，外界纷纷认为其表明地产价格开始下探，而位于嘉定的“被退”地块，到12月再次出让之时，底价上涨了3倍。

　　“接下来，在各地政府的土地出让中，很多地王还会再次现身。”陈认为。

　　供地不足是主因

　　国家统计局数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。这也是全国房价连续3个月出现环比上涨。

　　中国指数研究院数据显示，今年截至目前的52周内，北京、上海等10个重点城市中，楼市成交量除武汉同比上涨1.18%以外，其余城市皆同比2009年同期下跌。其中，深圳跌幅最大，达50.83%。累计成交量前三位为重庆、上海、长沙。

　　陈全生认为，交易量下降并不一定导致房价下降。因为市场有人倒卖二手房，赚取价差。

　　“供给不足是多年来房价上涨的根本原因。”陈全生表示，今年一季度，各地地王频现正是缘于此由。

　　陈全生测算，2000年—2009年十年间，土地购置面积、完成开发面积、竣工面积、施工面积等四项数据的增长均呈现整体下降趋势；而同时，需求因素却快速上升。

　　以土地购置面积为例，从2000年到2003年的4年间，全国土地购置面积增长约在40%左右，而在2003年底2004年初的宏观调控后，2004年的5月份到2007年的5月份间，土地购置面积呈现18个月的低增长及16个月的负增长，增量多维持在10%以下。

　　之后，2007年房价上涨，带动了2007年下半年之后土地购置面积增加。但由于金融危机发生，2008年6月到2009年12月间，全国土地购置面积又出现连续3个月低增长、此后又持续15个月的重度负增长。

　　陈全生建议，只有保持今后三年中每年的供地规模翻番，才能彻底解决房地产问题。即今年一般商品房供给用地要在去年的基础上翻一番，明年在今年的基础上翻一番，后年在明年基础上再翻一番。

　　“政府还要负责租不起房的人群”

　　除了土地购置面积以外，房地产完成开发面积、竣工面积、施工面积的增长率在近十年间亦呈现整体下降趋势。

　　统计局数据显示，十年来全国完成土地开发面积增长速度下落60%、房屋竣工面积、施工面积虽然绝对量是在增长，但是增速呈现梯度下降。

　　26日，国务院总理温家宝在接受中央人民广播电台采访时提出，政府主管保障房市场，而市场“掌管”商品房市场。

　　温家宝指出，要加大保障性住房的建设力度，今年将开工的保障性住房大约为580万套，已经建成370万套，明年将开工的是1000万套，这包括公租房、廉租房和棚户区改造。

　　“现在提出的思路是政府管保障房、市场管商品房，事实上，房地产市场既有买卖市场还有租赁市场。所以，未来政府还要管租房租不起的人，但不要管买房买不起的人。”陈全生表示。