房企销售排位赛收官：十强门槛飙升 亚军争夺白热化

每经记者 杨羚强 朱玲 叶书利发自上海、广州、北京

　　万科千亿状元之后，谁夺榜眼？

　　2010年最后一周即将结束，房地产企业销售十强的排位战也进入收官阶段。万科冠军已无悬念，第二集团和第三集团成员的争夺备受关注。保利、中海、绿城、绿地、恒大成为榜眼的有力争夺者。

　　在上述几家企业之后，第三集团的业绩也急速抬升。十强门槛或从去年的200亿元级别提升至300亿元，这也是中国房地产2010年愈调愈猛的一个侧面写照。

　　五虎“争亚”第二集团悬念留到最后一日

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　“前11月，保利的销售额是571亿元，公司12月业绩出来后，我们才有可能知道今年第二名是谁。”12月28日，正在制作今年销售前20名榜单的中国房地产信息集团（以下简称中房信）分析师崔琳说，不到最后一刻，今年的亚军确定不了。

　　和去年绿城早在11月就坐稳亚军位置不同，今年中国地产业竞争空前激烈，直到最后一个月也未分出胜负。目前来看，保利、中海、绿城、绿地、恒大都有可能成为新的亚军。

　　由于很多人认为2011年将是楼市黄金十年后的一个拐点，因此无论最终谁坐上今年销售额亚军的宝座，庞大的第二军团成员在新年的新动向和选择，都会影响到未来行业和市场的新格局。

　　“高周转”成调控下法宝

　　此前有一个著名的段子在行业内流传：有记者打电话给恒大，询问后者今年最终的销售额会是多少，后者却关心保利目前的销售业绩会否成为自己争夺亚军路上最大的障碍。

　　很多业内分析师告诉《每日经济新闻》记者，开发商对名次的追求，并不仅是为了荣誉，而是和公司的切身利益有关，近期是为了保障资金安全，而远期将决定公司在行业内的话语权。

　　保利和绿地显然是最接近亚军位置的开发商。

　　安信证券的一份报告指出，保利地产之所以能在宏观调控后取得比较好的销售业绩，与公司的高周转战略有很大关系。

　　中房信的销售数据显示，从今年年初至今，保利就几乎一直在紧追万科。8月份万科首先实现单月100亿元销售额后，保利地产在9月份也实现了120亿元销售额。

　　为了获得上述销售业绩，保利采取了合理定价的快速销售策略。中房信数据显示，今年1~9月，保利全国项目的平均售价只有8556元/平方米，远低于万科和中海。

　　同样采用高周转策略的绿地，今年也取得了前所未有的销售业绩。有消息称，今年绿地住宅销售已经突破了600亿元。

　　恒大也是采用高周转模式的开发商。在今年4月份楼市调控后，恒大第一个祭出“85折”促销法宝。虽然外界对于这次降价存在争议，但是五六月份连续逆势增长的业绩，说明公司高周转策略的成功。

　　与“争亚”队伍中的其他开发商相比，中海地产在后半程疲态尽显。11月，中海地产的销售额为53.8亿港元，销售面积为50.3万平方米，均低于前两个月的数据。截至11月底，中海的销售额不过503亿元，远远落后保利和绿地。中原地产研究院预计中海的最终销售业绩可能是564亿元。

　　“年内任务完成就圆满了。”中海地产相关人士对《每日经济新闻》的表态，似乎显示中海对业绩落后于竞争对手不太在意。

　　上述人士说，一直以来，相比销售规模，中海更看中效益。和万科一拿到地就立即开发、销售不同，中海更重视研究如何令地块的价值被最大化发掘。

　　今年10月有传言称，中海今年的销售利润高达100亿元，居全国房企之首。

　　“争亚”五虎中，向来以高端产品闻名的绿城，也选择了高周转策略。

　　今年初，绿城一度为公司制定了670亿元的销售目标，董事长宋卫平更严格规定项目从开工到销售的周期应控制在9个月以内。但是因为自有资金不足，绿城最后没能实现上述计划。中原地产研究院预计，绿城全年的销售额只有529亿元，与670亿元的销售目标相距甚远。

　　尽管销售目标受挫，但绿城似乎并不打算放弃他们的高周转策略。此前，绿城董事长宋卫平曾公开宣布，明年可以销售的商品房总金额依然高达千亿。

　　绿城集团的一位高层向《每日经济新闻》记者解释，绿城所以采用高周转战略，是因为房地产调控后银行信贷资金收紧。今年绿城没能完成预定的销售目标，很大原因就是受制于公司的资金规模有限。

　　得二线者得天下？

　　“沈阳、长春等二线城市的崛起，是保利、恒大等地产商崛起的原因。”中原地产研究院高级研究经理刘渊曾向《每日经济新闻》记者透露，除了企业发展策略外，决定今年房地产公司高速成长的另一个原因是布局。

　　与去年相比，二三线城市在房企业绩中举足轻重。根据中原地产研究院对万科、中海、保利等十大标杆企业今年业绩的监测发现，以沈阳、长春为代表的部分二线城市销售业绩已由去年的33%扩大至42%，成为各家地产巨头最主要的销售收入来源。原先占市场销售业绩1/3的一线城市，如今为各大地产商贡献的业绩比例已降至23%。

　　刘渊说，即使不能像万科、保利那样在一二三线城市都均衡布局，但像中海和雅居乐那样在二线城市大量布局，依然可以获取非常高的销售业绩。

　　今年前11月，中海地产503亿元销售业绩中，有超过64%来源于二线城市，而只有17%来自一线城市。恒大二线城市的销售收入比例更高。和恒大类似，今年获得创纪录销售业绩的绿地，也是因为在二三线城市提前布局，才成为二线军团中“争亚”的热门。

　　根据中原地产研究院的统计，今年向二线城市转移的多数开发商都取得了比较好的销售业绩。中原地产研究院认为，二线城市土地储备比较多的开发商，如万科、保利、中海等明年都会有好业绩。

　　争当下一个万科

　　在万科销售额超过1000亿元时，中房信曾出过一个专题性报告，认为保利、中海、绿地、恒大等房地产巨头均有成为下一个千亿房地产企业的实力。对开发商来说，成为下一个千亿地产巨头，并不仅仅意味着荣誉，更是行业话语权的象征。

　　报告认为，在万科掀起千亿销售风潮之时，国内的房地产行业结构大规模重组将逐步开始，行业的集中度将迅速提升。

　　此前，根据中房信的测算，全国前十大房地产企业占市场份额为13%，而在美国等房地产市场发展成熟的国家，市场集中度达到30%。一旦其他房企能和万科一起联手将市场份额扩大到30%以上，地产公司在行业内的话语权将远远超过目前，对价格的决定能力也非现在可比。

　　根据中原地产研究院刚刚发布的2010年的年刊，今明两年最有可能成为销售冠军的，一定是开发大众产品、在二线城市布局较广的开发商。从这点看，保利、恒大和绿地或许更有机会。

　　第三集团业绩抬升 十强门槛或达300亿元

　　每经记者 朱玲 发自广州

　　今年楼市迎来前所未有的严厉调控，市场刚需极度反弹，这让快速开发、布局二三线城市的开发商成为这场调控的受益者。

　　此前有数据显示，进入11月，超过七成的房企完成了今年的销售目标，不少甚至超额完成。从各家公司公布的前11月销售数据看，300亿元或将成为房企进入销售前十强的敲门砖。

　　碧桂园：或领跑第三集团

　　受困金融危机，上市3年依旧龟缩于广东大本营的碧桂园或将一雪前耻，以327亿元领跑全国房企前十强的第三集团。

　　据碧桂园方面透露，截至2010年11月30日，碧桂园共实现销售认购金额约327亿元。

　　2009年某机构排名的全国前十强房企中，碧桂园以212亿元垫底。而今年年中该机构的排名中，碧桂园以215亿元销售额迅速蹿升至第八。

　　“碧桂园今年集中精力全方位提升项目品质，坚持合理定价，满足区域市场刚性置业需求。”碧桂园相关负责人如是表示。

　　据悉，11月份，碧桂园实现销售金额35亿元，前11个月的合同销售金额和面积同比分别增长约57%及35%，其中已签约合同销售金额约304亿元，提前超额完成2010年300亿元的目标。

　　尽管楼市调控频频，但二三线城市在调控影响下刚需旺盛。碧桂园早年布局在二三线城市的种子，如今步入收获期。

　　今年11月下旬，碧桂园位于东莞的第一个项目首推货量370多套单位，当天基本售罄，实现销售认购金额约7亿元。上述负责人表示，截至11月底，碧桂园在广东、广西、湖北、天津等区域共推出13个新盘项目。

　　近期碧桂园高层透露，2011年，碧桂园将主抓两个市场：度假市场和常住市场。今年在广州首试高端的别墅产品，售价高达3万元/平方米。该公司相关负责人透露，明年这样的高端产品将会陆续在全国范围内上市。常住项目方面，在广州、天津等地区仍有大量房源入市。

　　富力：发力商业 破300亿目标

　　在严厉调控政策下，高房价的一线城市成为重点关注对象，布局北京、上海、广州等多个一线城市的富力地产，今年以来吃了一些亏。

　　然而进入12月，各地成交量放大。分析人士表示，主要是抗通胀需求在支撑市场。富力早已有布局的商业地产无疑成为香饽饽。

　　“商业地产是我们今年业绩增长的重要来源之一。”富力地产相关负责人表示，本次富力地产商铺推介会中，富力盈信大厦首层商铺的诚意金登记客户过百，预定的商铺总金额接近2.5亿元。

　　据悉，仅广州市场富力地产今年就推出了数十个项目的大面积商铺，单铺成交总价最高达到3亿元。从2010年初至今，广州区域商铺销售额近20亿元。

　　截至12月19日，富力已完成合约销售307亿元。

　　龙湖：深耕西部 或跻身前十

　　作为巴蜀地方军，去年赴港上市的龙湖地产，今年可能将杀入全国销售排名前十强。前11个月，龙湖实现合同销售金额277.2亿元，超全年销售目标12%。其中西部区域签约113亿元，环渤海区域签约105.8亿元，长三角区域签约58.4亿元。

　　对于创收的西部区域，近期龙湖更是选择成都打造其高端豪宅的代表之作。

　　龙湖相关人士透露，以重庆、成都为代表的西南区域一直都是龙湖战略发展的重点。最近3~5年还会拓展青岛、杭州等城市。在不同市场阶段，对地产业态的需求不同，因此“多业态”战略能有效平衡龙湖的销售重心，最快速应对频繁变化的市场。

　　世茂：合作拿地 分摊风险

　　受政策调控，重点布局华东区域的世茂地产销售也呈现回落趋势。截至11月底，集团累计合约销售额为271.37亿元，总合约销售面积为221.86万平方米，同比分别上升29%和下跌8%；平均售价由2009年同期的8713元/平方米上升至今年的12232元/平方米。

　　国泰君安分析师邓京晶认为，世茂的土地储备中，位于长三角的占40%。在调控初期，世茂可能因资金从一线城市溢出而受益，但这种优势将随着政策蔓延而不复存在。

　　早已嗅到危机苗头的世茂房地产，今年拿下的多宗地块都属于合作开发，诸如亚运城项目、天津大型商住综合体项目和惠州项目。合作开发模式不仅扩张了板块覆盖面，更分担了未来市场风险。

　　近期世茂地产在商业地产布局频频。12月14日，该公司与中投信托有限责任公司协商，中投信托将提供金额为4亿元的信托贷款，用于拓展百货和影院业务。

　　追求有质量增长 万科搭建“后千亿平台”

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　跨过千亿元大关后，万科相关人士表示，未来一段时期，调控将成为行业常态，行业的波动性可能加剧。为此，公司将积极地通过战略纵深布局，以过滤行业波动，同时将追求目标转向“有质量的增长”，以搭建后千亿平台。

　　行业步入波动期

　　万科11月销售简报显示，截至12月1日，万科累计销售金额达到1000.6亿元。

　　月中，万科董事会主席王石站出来表态说，12月1日万科的销售规模突破1000亿元。如果以20%的复合增长率为基准，2014年时，万科的年销售规模就将超过2000亿元。如果按25%的复合增长率计算，届时销售规模就是2400亿元。

　　不过，话锋一转，王石也提出了自己的“王石之疑”：“万科的品牌市场、影响力和规模，在未来的10年真的如此令人兴奋、乐观吗?”他指出，后千亿时代的万科，最大危机是消费者诉求。

　　对于“王石之疑”，万科相关人士也认为：“尽管长期来看，国内住宅行业仍然具有广阔的发展前景，但现阶段国内的住房问题比较突出。因此一段时期内，对房地产行业的调控将成为常态，行业的波动可能加剧。”

　　为了化解行业波动风险，目前万科在北京、上海和深圳三大区域正在积极探索其他业务，试图以多元化来对冲单一业务风险。

　　除进入商业地产外，近日北京万科还宣布，2011年，北京万科除了继续积极布局保障房建设外，还将开拓养老住宅业，以进一步丰富公司产品线。

　　关注万科发展的内部人士表示，行业已进入波动期，万科正在北京、上海和深圳进行业务多元化探索，未来不排除进入旅游地产、工业地产等领域，以对冲单一住宅业的风险。

　　布局下沉化解波动

　　由于未来住宅市场的波动性可能加大，万科目前正通过将战略布局不断下沉，以过滤行业波动。

　　对此，万科相关人士解释说，公司仍会继续坚持长三角、珠三角、环渤海、中西部的城市经济圈聚焦战略，但在深耕现有城市的基础上，也会积极选择其他一些二三线的经济中心城市及城市圈作为必要的补充。比如今年第三季度，万科就新进入清远、扬州、廊坊等二三线城市。

　　对于万科正在实施的纵深战略，万科总裁郁亮解释说，万科公司内部并没有将各大城市简单地划分为一线、二线或三线，而是依托中心城市推行纵深发展。目前该战略在广东得到了较好的实施，已深入广东“镇级”城市长安镇和虎门镇。此外，郁亮指出，经济多点开花的浙江未来也有较好的发挥空间。