上市房企金融股权投资调查 抚平调控波动扩大收益风险

　　1月1日，2010年房企销售排行榜出炉，有6家公司年度销售额超过500亿，万科更高达千亿。而在这些光鲜的业绩之下，并非所有的地产公司主营业务都做得出色。2010年，在持续不断的调控政策之下，依靠金融股权投资来实现净利润的增长，成为北京城建等一些中小型房企的“被迫”选择。

　　这一现象折射的是，在房地产金融化的过程中，房企的分化特征愈发明显。大型央企、实力民企借集团之力大搞房地产基金，一些中小公司参股银行券商等金融股，虽带有投机性质，但不失为对冲宏观调控波动性风险的招数之一。

　　二线房企靠投资

　　2010年末，当业内都将目光投注到万科、保利、恒大等创下历史新高的房企身上时，北京城建、新湖中宝之类的二线房企并未得到更多关注。

　　但一些变化正在发生。2010年前三季度，北京城建仅实现营业收入18.33亿元，同比减少13.36%，归属母公司净利润为8.24亿元，同比增长121.14%。

　　大通证券分析师黄鹤认为，公司净利润大幅增加的原因，主要是投资净收益的贡献。投资净收益前三季度为5.38亿元，其中包括转让中稷公司部分股权收益2.5亿元、转让五棵松公司部分股权收益以及国信证券分红收益。

　　黄鹤进一步表示，北京城建持有国信证券的股权，若国信证券2011年上市，则2012年可以出售国信证券的股份，这部分收益将使公司2012年至2014年EPS增厚约0.61-0.85元，大大增加公司的利润。

　　“根据我们的判断，国信证券2011年有望递交上市申请，最快将于2011年年内上市。”黄鹤称。

　　无独有偶，金融股权投资也是南京高科核心价值的主要组成部分，2010年半年报显示，公司持有的南京银行、中信证券和栖霞建设贡献投资收益1.3亿元左右，占公司净利润的72%。

　　另外一家受益金融股权投资的公司是新湖中宝。根据广发证券分析师赵强等计算，公司参股的银行股权价值约为57.7亿元，增值约44.8亿元；湘财证券预计2010年净利7亿元；控股新湖期货，其交易量已进入行业前十，影响力前三。预计证券期货公司股权增值约77.2亿元；公司参股的大智慧已经过会，上市之后至少增值6亿元。

　　“由于新湖中宝参股的盛京银行和成都农商行已是权益法记账，因此，即便2011年净利润不增长，也至少能为公司贡献约为3.9亿元的净利润，折合每股收益约0.08元。”广发证券报告认为。

　　深圳一家大型金融机构人士对记者表示，今年将是金融服务业大力发展的一年，多家金融机构有望过会进入IPO，而那些潜伏金融股已久的地产公司，将有望获得丰收，抚平房地产行业调控带来的波动风险。

　　金融股权投资双刃剑

　　事实上，在2010年，有多家公司由于受到房地产行业政策性调控与市场波动性影响，主营业务和经营业绩出现波动。这些公司力图通过拓展其它利润来源，来摆脱这种上下两难的窘境。

　　本报记者统计发现，目前践行地产+金融而大幅投资金融股权的房企，多为中小型公司；而中海、保利、金地、华润等大型房企，均选择了设立房地产基金来进行房地产金融的布局，保利地产认为，房地产基金在未来可能成为房地产投资的主要方式之一。

　　对于大型房企尤其是央企来说，地产+金融被放在了战略的高度，可以通过集团资源整合来进行，以华润为例，2010年以来，由华润集团主导的私募股权投资基金汉威资本(Harvest Capital Partners Ltd.)已经相继推出两只房地产私募基金，总募资额达到9亿美元；华润集团占股75%股权的珠海华润银行已经在扩张业务。此外，华润集团还参股了华泰保险。

　　“对金融平台的整合，也可以支持华润置地大力发展商业地产这个目标。”香港辉立证券分析师陈星宇认为，发展商业地产需要很雄厚的资金沉淀，而通过信托、基金等业务，可以对华润置地的商业地产进行有效的资金支持。

　　黄鹤认为，展望未来，房地产公司将会转变为金融投资公司，新湖中宝在这方面明显领先同行。

　　但对于金融股权投资的价值，多数分析师并非黄鹤这般乐观，他们对金融股权投资态度谨慎。

　　国泰君安分析师孙建平认为，新湖中宝近期的二次股权激励，将继续推动公司由资源发现向业绩兑现转型，2011年公司将进入地产业务高速发展期，可售量超过200亿，主力项目位于沪杭核心城区，预计可实现销售100亿以上，销售保障性超强。而其投资的大智慧、盛京银行将上市等，只是业绩驱动性因素。

　　金融股股权投资的风险也经常显现。

　　泛海建设投资民生银行之时，多次被市场指责向民生银行抽血输送给地产，造成千亿资金黑洞。