地产股引领开门红 政策与市场博弈加剧

胥会云 程亮亮

　　专家称，今年房企或分化，均价稳定需通过调结构来实现

　　尽管诸多机构认为今年房地产行业调控会继续加码，但是对于A股房地产板块而言，这一切在昨日瞬间成为“浮云”。今年第一个交易日，在房地产板块大涨带动下，A股市场取得“开门红”。

　　业内人士对《第一财经日报》表示，昨日房地产股票的大幅上涨，是多重因素共同推动的结果。既有对调控政策暂时“落空”的借题发挥，也有房地产股票去年超跌严重的反弹效应，还有对今年通胀形势以及房地产市场的发展态势的综合评估。

　　“房地产市场与房地产股是两回事。”中国指数研究院副院长陈晟告诉本报记者，其实去年房地产上市企业的整体业绩都是不错的。而今年房地产市场可能继续面临调控，房地产企业将走向分化。

　　仅一只地产股下跌

　　受到国家宏观政策调控的影响，A股房地产板块去年大部分时间坐在了“冷板凳”上。虽然偶有表现，但整体不被看好。

　　而昨日的交易显示，在所有申银万国行业板块中，地产板块以整体4.43%的涨幅位居第一。在沪深两市130多只房地产个股中，只有爱建股份(600643.SH)微跌1.37%。其中，金地集团(600383.SH)、首开股份(600376.SH)等五只个股涨停，保利地产(600048.SH)涨9.92%，万科A(000002.SZ)涨7.06%，招商地产(000024.SZ)涨7.08%。

　　值得注意的是，昨日房地产板块的强势上涨早有端倪。去年年末，房地产板块已经多次出现异动，12月21日晚间交易所披露的数据显示，万科A买入的前五大席位中有四家来自机构，合计买入金额达到4.67亿元。

　　本报记者了解到，不少机构已经从去年年底开始逐步买入地产板块个股。早前的私募排排网的一个调查数据报告也表示，私募机构普遍认为房地产板块目前估值偏低，已经跌无可跌，不排除出现阶段性机会。但是，受访的私募基金同样认为调控预期还是非常明显，房地产板块会存在不确定性，同时，商业地产受调控影响小，未来的机会比较明显。

　　申银万国的研究报告曾表示，2011年商品房销售面积可能出现负增长，但即使在最悲观预期下，房价大幅度调整的可能性仍然不大。房地产板块股价在底部，但“估值修复机会”可能会向后延迟，需待货币紧缩预期明确。

　　难以下降的房价

　　事实上，去年是一个房地产调控年，1月“国十一条”、4月“国十条”、“9·29新政”，全年三波调控，甚至最后还采取了限贷、限购这样的硬性行政干预措施。但是市场给出的却是另外一串数字：土地出让金大涨，北京土地出让金甚至达到了1636.72亿元，占其全年财政收入的近70%；全国近40家房地产开发商闯入百亿元行列，主要的30家房企累计销售金额接近8700亿元，销售均价上涨24%。

　　这些数字不免让人疑惑，在调控之下，房地产市场和房地产企业缘何表现出如此强的抗压性？

　　“应该说整体地产股的估值、PE值还属于被低估状态，此次上涨主要是来自于房地产股PE值的基本回归。”陈晟说，昨日房地产股的表现是对去年全年业绩良好的回应，包括企业超额完成销售任务的回应。

　　但陈晟也同时表示，如果接下来政策有变动，大家又会抛弃地产股的实质收益转而应对政策的变动。在他看来，股市整体上没有依据企业的表现，而是被政策、传言所主导。或许这也可以解释在去年调控政策频出的情况下，房地产股一步步被低估。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄分析称，从市场来说，最近有房产税1月1日出的传闻，还有非普通契税3%可能调成公寓4%、别墅6%的传闻，但这些政策最终在1月1日没有出，这也可能是导致昨日房地产股大涨的原因。

　　对于房价上涨，薛建雄称，根本原因是因为通胀，以及土地的紧缺，在这两个因素继续存在的背景下，房价很难下跌。

　　今年房地产企业或出现分化

　　新的一年，调控依然在继续，且有可能再度加码，房地产市场会如何表现，房地产企业是否会继续2010年的销售行情？

　　“今年房地产市场在增长10%和下跌10%之间都是可以接受的，我觉得增速会在CPI和GDP增速之间。具体企业可能会分化，两类企业一是以万科为代表的周转率较快的企业，另一类是主业+房地产业，主业有现金流，房地产业有利润的企业会发展得较好，但是中小房地产企业可能会面临一定的压力和困难。”陈晟说。

　　有观点认为，保障房可能会成为房地产企业一个新的利润增长点。保障房被认为是加大供应、调控市场的一个有力工具。以期最终“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，形成住房供应的双轨制，保障和市场“两条腿走路”。

　　在此背景下，2010年全国保障性安居工程建设规模创历年之最，各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。而2011年，这个规模更要提升，将开工1000万套，几乎是2010年新开工量的两倍。随着建设规模的加大，一些企业也开始参与其中。

　　不过，结果或许并不那么乐观。“我们做过一个测算，结果发现，参与保障房建设只能保证企业的业务规模，但对利润的贡献不大。当然大企业本身对规模有要求，又需要承担一定的社会责任。”陈晟说，

　　而需要考量的还有另外一个角度：随着保障房的大规模建设，保障房占用土地增加，与此同时市场化土地供应减少，未来市场化物业价格有可能上升，那么这部分利润收益是否可以平衡保障房收益缩减的空间？

　　陈晟称目前自己正在进行这方面的测算，还需要进一步的考量。不过他判断，整体上应该是不能平衡的。如此一来，房地产企业的利润率就要下降，从暴利行业回归基本利润行业。

　　“未来还会出现一个现象，那就是虽然大家感觉高价房、低价房都在涨价，但是最终的均价会趋于稳定，这主要是通过高价房减少、低价房增多的结构调整来实现的。”陈晟说。