保障房难以承受之重：高昂成本谁支付？

　　元旦刚过，深圳市宣布，未来5年将新建24万套保障房。而过去的5年间，深圳保障房竣工2万余套，仅占“十一五”建设计划的12%。

　　保障房建设，深圳曾被认为开风气之先。但深圳保障房令人堪忧的现状，仅是全国保障房乱局的缩影。在2010年580万套、2011年1000万套保障房任务的背后，实际建成量并非可以高枕无忧。

　　分析人士认为，未来要真正实现房屋供应体系的双轨统筹，无论从土地供应、资金来源，还是准入退出上，保障房制度体系建构都存在广泛的可提升空间。

　　深圳保障房过去5年只完成12%

　　1月2日，深圳第二次保障性住房资格审查进行公示后，引来不少市民的质疑。

　　记者统计发现，深圳市民质疑的内容包括，没有公示申请人的财产和收入信息，许多街道办因为元旦放假，也未挂出辖区终审结果，涉嫌违反计划生育政策的申请户获批，存在家住豪宅跨区、跨街道申请保障房的现象，已住保障房的二次申请等。

　　与资格审查引发质疑相对应的是，根据深圳市住建局公布的信息，“十一五”期间，原本计划筹建16.9万套保障性住房，目前竣工2万多套，仅占原计划12%，已开工或在建住房约7.9万套，占47%。仍然有大约7万套保障房处于前期筹备阶段。

　　“僧多粥少，自然有人想尽办法钻空子，”市民王小姐说，自己也申请了保障房，但不知为何没有通过资格审查。

　　对于过去5年保障房建设不力的原因，深圳市有关部门人士总结为，用地紧缺，部分项目用地存在征地拆迁、规划功能调整，以及建设资金不足、前期工作环节过多、审批流程过长等原因，造成建设进度缓慢。

　　2010年12月，深圳市住建局发布《深圳市住房保障发展规划（2011~2015）（征求意见稿）》称，“十二五”期间，深市拟规划新增安排筹建保障性住房24万套，总建筑面积约1616万平方米。计划竣工约21万套。

　　如果加上“十一五”期间欠下的旧账，就意味着深圳未来5年要建成约36万套保障房。这几乎是一个不可能完成的任务。

　　2011年1000万套存疑

　　深圳一地的激进背后，是全国保障房规模的高歌猛进。2010年12月初，住建部透露，2011年保障房及棚户区改造总计达1000万套。业内估计投资规模约1.4万亿元。“我们认为完成这一任务的可行性，以及对整个房地产投资的拉动力量，都比较可疑。”安信证券分析师柳世庆认为。

　　从资金投入上看，1.4万亿元的投资规模（主要为地方投入），基本相当于2009年的地方政府土地出让收入。如此大的投资，要么意味着地方融资平台重新大量向银行贷款，要么意味着停止或中断其它大量政府投资项目。而这两种可能性都较小。

　　据中国指数研究院数据显示，2010年全国土地出让金突破2万亿，“投入1.4万亿建保障房，地方政府不干别的了？”北京一家房地产私募基金公司经理表示，即使有中央投资，地方也不可能大规模进行保障房资金投入。

　　柳世庆认为，目前较高的保障房投资，相对往年是否存在统计口径的差异，是值得怀疑的；且从香港经验来看，持有廉租房利润率为-14%左右，必须依靠物业出售及商业租赁融资（即长期间接的土地财政补贴），而内地尚未建立这样的长效体制。

　　深圳一家本地地产商也表示，深圳目前存在百亿以上的保障房资金缺口，如不能解决此问题，未来5年建36万套保障房的目标，根本不可能实现。

　　引入开发商的利与弊

　　记者调查发现，目前各地保障房建设，均引入了开发商进行投资。

　　在深圳，开发商参与保障房建设由来已久。2010年8月25日，万科在深圳的保障房项目开工后，深圳开发商竞相参与保障房建设。光明新区整体拆迁、统建楼安置房项目，最后由招商地产获得，龙华扩展区0009地块保障性住房项目，由金地获得。

　　在北京，保障房多通过配建形式，与商品房一起进行土地出让，由开发商代建，再由政府进行回购或分配。“仅够支付项目人员工资，基本没有利润。”多家开发商表示。

　　但开发商仍然积极参与。一是因为，如深圳，城区基本无地可供，未来须依靠城市更新增加土地，旧改规模远远大于新增用地规模；还有一个原因是，在各地的土地招拍挂中，拥有保障房开发经验的地产商，往往能够得到政府的青睐。

　　广州市明确提出希望吸引开发商等社会资金进入保障房建设。该市过去几年引入了社会力量投资保障房，像万科万汇楼、佳大·时代公寓等，都是民间投资。广州市住房保障办副主任黄信敬表示，广州正在制定民资准入和退出保障房的有关机制。

　　“以后旧改都要搭配安居房，早参与早受益，”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，政府借助开发商力量与国家2010年的保障房任务比较重有关，并非长远之计。但在建立起保障房专业队伍前的过渡期，也只能这么做。但在很多开发商看来，配建这种方式就是强制，“政府不仅得到了高额的土地出让金，还以低廉的价格获得了廉租房、公租房的产权，政府得到的好处太多了，企业不想当冤大头，只有尽可能定高商品房售价”。华南一家大型房企负责人说。

　　诸多观察人士和购房者担心，配建保障房的成本，会被开发商转嫁给那些商品房购买者，由他们买单；而原本属于政府公共职能的支出，却缺位了。

　　这一状况正在发生。