地价纳入计征范围 房产税新政隐秘铺开

　　席斯

　　一份不起眼的通知中，被赋予更多内容的房产税上路了。

　　上周，财政部和国税总局发布了一份名为 《安置残疾人就业单位城镇土地使用税政策等通知》的文件，文件共包含三个方面的政策内容。“后两条是关于房产税修改的，这两条修改影响范围和深度都很大。”一位地方税务官员说。

　　这位官员所称的“后两条”，一条是规定，出租房产，签有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税；另一条则规定了如何将地价计入房产原值征收房产税问题。

　　这份文件在2010年12月21日签发，今年1月6日公布。“我们开始都没注意到，因为放在其他政策下面，很隐蔽。”在地方税务部门看来，这正体现了政策制定者的智慧，“房产税现在太敏感了，一个小的动作可能引起很大震荡，这样低调的铺开可能更顺利”。

　　“房产税各种政策条款应该会逐步出台，而不是一下子。”一位地方税务官员分析说。

　　上述地方税务官员分析说，“因为我们现在对个人房产征税的条件还不具备，这次两个条款的出台可以认为是中国真正的房产保有环节税收出台的一个步骤，规范税制、扫清制度障碍。”

　　以上两个关于房产税的政策也被认为是针对房地产市场调控的组合拳之一，两个政策都是通过提高持有成本，打击炒房。

　　目前出租房屋的租金收入缴纳12%的房产税，其中个人出租商业房产逃避税款的现象非常多，而个人出租住房则按4%的优惠税率征收，其征收率也非常低。很多企业和个人为逃避税收，以免租金为由不缴纳房产税。新的政策规定，免租金期间，按房产原值缴纳房产税，税率为1.2%。

　　一位税务部门官员说，第一个政策解决了个人商业地产征税的难题，后一政策解决了计税依据的问题。

　　关于房产税的第二个通知则涉及更多企业。前述文件显示，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（说明：宗地是土地登记的基本单元，是指以权属界线组成的封闭地块）

　　2000年出台的企业会计制度规定，固定资产中房屋价值包括地价，但2006年出台的新会计准则对土地以无形资产形式与房屋价值单独核算，而房产税是按照账面价值计算缴税的。企业房产税变成按房屋建造成本计税。

　　最初，上市公司和国有企业实行新的会计准则，而现在大部分企业都实施这一新准则，导致企业房产税缴纳都没有包含土地价值。

　　“不包含低价，按照房屋建造成本缴纳房产税，要少缴不少税款。”一位地方税务官员说，他表示，税收政策不能受会计制度影响，这次调整进一步规范了房产税中存在的一些制度障碍。

　　上述通知实施后，地价将完全计入房产价值中缴纳房产税。

　　通知强调，此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。文件自发文之日起执行。各地财税部门还被要求对政策执行情况跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。“这就是房产税修订的一部分，分步推出，看效果，再调整。”一位地方税务官员说。

　　去年底，本报曾从多个渠道获悉，房产税暂行条例的修订正在进行，试点将于今年年初在上海、重庆等市试点。上海、重庆等地的试点可能主要对地方实施条例进行修订来实现。