房产税影响范围不到5% 地产股估值修复行情或延续

　　上周，房地产板块整体涨幅超5%，低估值的地产股成为引领市场上涨的龙头，也成为2011年开门红的领军力量。但1月10日重庆房产税即将出台的消息，令当日的地产股冲高回落。

　　传言已久的“靴子”最终落地，是杀手锏还是利空出尽？地产股修复行情能否持续？

　　多家分析机构倾向于认为，房产税仍无具体细则，短期内对市场心理冲击较大，对重庆、上海等一线和热点城市及产品线偏高端的地产商影响较大；中长期来看，则对地产板块中性偏利好。

　　房产税突袭

　　1月10日，重庆开征房产税消息出炉，受此利空影响，房地产板块走出连续一周的上涨行情，当日下跌2.25%。权重股中，万科A下跌1.69%，金地集团下跌1.99%，保利地产下跌2.99%，招商地产下跌3.58%。

　　大摩投资认为，重庆率先实施地产税试点，说明酝酿已久的新一轮地产调控开始实施，在目前大盘可上可下的情况下，消息的突然出台会对短线市场产生较大影响，以致板块冲高回落。

　　此前，地产板块处于持续的行情修复中。

　　更为重要的是，“行业估值优势明显”。据海通证券分析师涂力磊测算，截至2010年12月31日，房地产板块的整体估值(PE-TTM)为22.03倍，低于行业近三年的历史平均水平(40.97倍)。从溢价率指标看，房地产行业估值对沪深300指数估值的溢价率为0.41倍，低于近三年0.53倍的历史平均溢价率水平。

　　与股价走势相反，行业2009和2010年销售均处于历史高位。从业绩释放能力来看，2011年房地产上市公司将处于业绩增长最为明确的时期。涂力磊据此认为，行业估值优势在2011年还将进一步巩固。

　　而房产税则打乱了这一行情，令地产股后势扑朔迷离。“2011年内，房产税在上海和重庆正式展开试点的概率为80%，”莫尼塔公司分析师王沛昨日表示，其中在一季度末二季度初（即“两会”后的3-4月内）的概率相对更大。

　　影响范围不到5%

　　房产税征收对地产板块影响究竟有多大？从重庆初步试点方案细则来看，将对别墅和200平米以上的高档住宅进行征收。截至11月，重庆高档房产占整个商品房销售6%，销售金额为10.4%。

　　数据显示，从2009年全国高档房产销售面积为4626万平米，占整个商品房销售面积的4.9%；完成投资额为210 亿元，占到整个地产投资的5.7%；另根据统计局2010年11月数据，全国商品房均价为5226元/平米。

　　“参考重庆高档住宅与商品房价格比1.72：1，估计全国高档住宅均价大概是商品房均价2倍，为10452元/平米。”王沛分析，09年全国高档住宅销售面积大概为0.46亿平米，如果房产税率为0.8%，则全国范围内对新增高档住宅将征收38.5亿税款。

　　如果在全国范围内对高端房产征收房产税，则影响范围占整个地产销售大概为4.9%，或者更少，影响很有限。

　　但王沛认为，还是要审视在重庆和上海本地市场风险暴露过大的投资标的，可能面临的短期风险。

　　以重庆为例，深耕本地市场的有龙湖地产、金科集团、中渝置地等，截至09年12月31日，龙湖地产重庆公司认购金额突破90亿，占公司全年认购金额的25%。这90亿元中，高端项目的贡献良多。随着重庆版房地产税的出台，对于这部分高端住宅的销售可能产生影响，进而影响其整体的销售业绩。

　　“房产税是持有环节的征税，也会通过影响房地产市场的需求，从而间接影响到房企的利润率。”长江证券分析师苏雪晶表示。

　　记者调查北京、深圳、上海、重庆等地，出于对此的担忧，买房人将转而观望，导致地产商销售下滑的情形已经出现。

　　不过，分析人士认为，目前房产税细则尚未出台，对重庆和上海等地楼市、以及对地产商的影响尚难以评估。

　　继续反弹？

　　随着房产税试点消息释放，昨日地产股再次强势充当护盘主力军。深振业A强势涨停，滨江集团、金地集团、保利地产等涨超3%。

　　王沛认为，资本市场对于房产税试点已经有了充分的预期，在具体征收方案不超预期的情况下，房产税试点最终的“靴子落地”可能会对地产股形成短期的情绪冲击性影响，但是不会有持续性负面影响。

　　涂力磊相对更乐观，“我们认为板块估值、2011年行业景气度、1季度后期房价同比数据和CPI‘双下降’的预期和市场资金面等因素，有望支持后期板块继续反弹。”

　　其看好具备“股权激励”方案的企业，如苏宁环球(000718)、冠城大通(600067)，以及2010年新开工量大幅增长的企业，因为其预收账款后期将有较大增长弹性，如金地集团(600383)和世茂股份(600823)。

　　安信证券分析师则预计，近期反弹的持续时间和高度有限。从银行反映的情况看，新年第一个月，严格控制信贷的迹象较为明显。在通胀高企、流动性偏紧的大背景下，对于该板块估值回升的期望值不宜过高。