新一轮调控袭来 两税传言夹击上海楼市

　　徐健

　　一只已落下的“靴子”，一个足以引起市场焦虑的传言，新年伊始，上海楼市传统淡季难以平静。

　　去年年底，房产税即将扩征和契税将要上调的消息开始在坊间流传。“两税”传言夹击下，上海楼市毫无悬念地在年关引发了一波赶“末班车”的购房狂潮。但不容忽视的是，和一直以来都颇“靠谱”的房产税相比，“契税上调”的小道消息则有些来路不明。

　　“契税上调”刺激沪二手楼市

　　目前坊间流传的“契税上调”版本很多。其中一个版本，大致为个人购买非普通住房契税税率提高到4%，普通住宅契税提高到2%，首次购买90平方米及以下普通住房的，仍享1%的优惠契税；另一个则是普通住宅契税上调至4%，别墅等高端物业的契税更将上涨至6%。

　　根据上述说法，以购买一套总价约200万元的非普通住房估算，其契税成本将至少8万元。按照近一年来上海二手房买卖营业税、个税“转嫁”给下家的“惯例”，契税上涨后，购房者购买一套总价约200万元的不满五年非普通二手住宅，其所需支出的税收成本将逾总价的一成。

　　基于对重税的担忧，一些收到消息的购房者为了赶上“末班车”，纷纷加入2011年的第一波购房潮。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2010年12月上海市共有1.97万套二手房成交，环比提高43.79%。成交套数仅次于2010年4月的2.18万套，环比增长幅度为2010年第二。

　　另据21世纪不动产对上海区域旗下300余家门店的抽样统计，2011年1月1日~9日上海二手房成交量与去年12月同期基本相当。有个别案例仍在受房产税、契税传闻影响而加快交易节奏。据21世纪不动产上海锐丰永新分行经理彭英透露，近日其分行即有受“契税上调”传言影响的案例。“买卖双方原本按正常节奏就一套110平方米的永新花苑二手房展开议价，在得悉这一传闻后买家即停止议价，以约400万元的总价达成交易，并快速办理了后续各类手续。”

　　中介做局？

　　“契税上调”传言对市场的冲击显而易见。但值得一提的是，有关部门始终没有对市场上传得沸沸扬扬的“契税上调”方案作出正面回应。不少业内人士认为，不排除契税上调等传闻是开发商或中介有意在向市场散布消息，以此让部分摇摆不定的购房者尽快下单，刺激成交。

　　“我觉得这是造谣，为了刺激成交。”上海同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功在接受《第一财经（)日报》记者采访时表示，“契税上调”传言可信度不高，他认为本论楼市政策调控不会调控到交易成本。“上海这些制度我们应该都比较了解，这个（契税上调）不靠谱，仅仅是加大流通成本，对整个市场的活跃没有意义。”

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍亦向记者表示，严格来说，现在的调控环境不太容许契税上调至4%~6%的高度，对于普通住宅购买更不会这样。原因首先是支持自住消费的基调没变，其次是政策出台缓和为主。“虽传言较盛，但始终查无出处，也无官方背景的信息呼应，可信度有限。因此，不建议购房者盲动，仓皇中契税追补未必赶得上房价损失。”

　　记者还以购房者的身份向静安区房地产交易中心进行咨询。交易中心有关契税管理人员表示：“没有这个说法，中介乱说的，他又没有契税要涨的东西（文件）。”他同时强调，目前暂时没有听到有关“契税上调”的风声，“现在都关注房产税，其他的没有听说。”

　　不排除是下一把调控“利刃”？

　　虽然业内对“契税上调”传言真实性的质疑之声越来越强，且不少市场人士认为其有违调控基调，但市场中也不乏另一个声音指出：“作为一种抑制需求的税收手段之一，契税上调有可能成为下一轮楼市调控的重拳之一。”

　　汉宇地产方面指出，按照税法的规定，契税的征收比例为标的价格的3%~5%，目前上海采取的是对普通住宅1.5%、非普通住宅3%的征收标准，另外对于首次购房且面积在90平方米的普通住宅，更享受1%的契税优惠。这样的税收优惠其实还是在变相地鼓励购房。

　　汉宇地产认为：“过去几年中，契税已经做过多次调控，再进行契税调整市场接受度也会比较高，执行起来会比较容易。”

　　此外，上述静安区交易中心契税管理工作人员亦以“说不准”来回答今年契税是否会上调的问题。“要变化的话可能二季度会有变化，一季度肯定不会变化。因为房价再涨就可能会出这个政策，现在房价还没有明显上涨。”第一财经日报