房产税“双城记”

　　重庆已首次明确了开征房产税的日程。重庆市市长黄奇帆在近日召开的地方“两会”上所做的政府工作报告中提出，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。

　　新华社进一步的消息称，财政部已原则上同意重庆开征房产税，具体细节同地方政府制定。重庆则有望在今年一季度出台文件，正式开征高档商品房房产税。

　　而在上海近日的一场本土房地产趋势论坛上，一位与会的知情专家转述了其获得的房产税方案的三个关键细节：“只对新房征收”；“人均免征面积60-70平方米”；“税率0.5%-0.6%”。

　　在经历了去年12月的楼市井喷后，中国房产信息集团公布的数据显示，1月3日至9日这一周，上海市共有7个项目推出12.6万平方米的新房源，比之前一周减少了60.5%。在供应萎缩的情况下，成交量也从前一周的38.9万平方米下降至上周的28.9万平方米。

　　“今年1月、2月的商品住宅的供应量较之前会大幅下滑，但这将使3月、4月楼市的回暖聚集过多能量，楼市不稳定性将增大。”易居（中国）高级分析师薛建雄表示，此时出台房产税正是时候。

　　作为国内两座向国家申请房产税试点的城市，重庆和上海从去年初递交方案到现在，似乎已万事俱备。1月12日，黄奇帆在参加该市九龙坡区人大代表团讨论会时表示，“开征房产税这件事，重庆是一定要做的，现在只等中央一声令下，就开始启动。”而去年12月底的上海市经济工作会议上，上海市市长韩正表示，2011年要做好房产税改革试点准备。这是其罕有的公开表态。

　　重庆“新房改”思路已经亮相：即大力兴建低端保障性住房、控制好中端商品房地价和房价，而对高端住房则征收房产税，税收全部投入公租房建设。

　　不过，由于房产税本身的复杂性及众多的争议性，业界认为，从出台具体方案到实施操作，将会经历一个较长的过程。

　　1.扑朔迷离的方案

　　1月9日，黄奇帆在《重庆政府工作报告》中提出，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。

　　短短一行字，旋即引来外界铺天盖地的关注。黄奇帆在九龙坡人大代表团称，外界对房产税过热的关注，甚至掩盖了政府工作报告中其它更为重要的事项。

　　重庆2010年初开始制定试点方案，其中经过多次修改。由于官方高度保密，其外界只能根据一些零星的披露来揣测其全貌。

　　在税种的名称上，原来的版本是特别房产税，后改为城镇房产税，而现在政府工作报告中则称为高档产税。

　　征税对象也有大幅修改。据记者了解，重庆最初的方案，主要针对高档房和多套房征税。最初方案规定，别墅、及单套面积在200平方米以上、每平方单价达到上年度商品房均价3倍以上的高档商品房，均要在持有环节纳税，而本地市民个人拥有三套以上普通住房的，市无户籍、无企业、无工作的外地个人，拥有2套以上普通住房的，也在纳税范围。

　　税率则按不同档次征收，征收周期为一年一收，税基以当年度市场评估价的70%为基准，并且一年一定。

　　这个方案先针对增量，存量部分则视合适时间而定。据参与方案讨论的官员评价，这是一套非常严厉的方案。

　　而据记者了解到的最新的方案，只针对高档商品房的征税，去掉了多套房。

　　一位不愿具名的房产分析师表示，多套房的认定实际涉及到个人财产公示，这是极为敏感的领域，“上海方案提增量，其实也回避了这个问题。”

　　据参与过方案讨论官员透露，对高档房定性还有争议，可能是针对别墅以及200平方米左右、价格为全市商品房均价3倍的商品房，税率为1%。而据有关报道透露，应税商品房的面积可能是指144平方米以上。

　　在最后细则出台之前，一切都显得扑朔迷离。

　　黄奇帆在小组讨论会上没有对各种披露的方案做出回应，他只是称，现在各方面的信息，大都是根据过去一年的资料，“现在全市静默，待正式实施时，会召开新闻发布会”。

　　2.为什么是重庆？

　　重庆并非房价偏高的城市，为什么要征房产税？重庆宣布要实施房产税以来，外界一直投以这个疑问。

　　作为直辖市，重庆房价远低于京、津、沪三个直辖，在西部地区，房价也不高。据官方统计，2009年底，重庆房屋均价为4179元，房屋平均售价与同年度双职工年收入之比为5.9 : 1。

　　不过，重庆自2007年以来，也出现了房价上涨较快，投机趋多的状况。

　　根据《2010年12月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，重庆的样本平均房价为6525元/平方米，虽然低于相邻的成都样本平均房价7887元/平方米，但同比上升也很快。

　　重庆国土局一位官员表示，“重庆要吸引外来投资者，必须保持便宜的地价及房价，另外，政府从保障住房的角度，也有促进房价平稳的必要。”

　　重庆的房改方案，沿用了双轨制供房模式。即让30%-40%的人住公租房，60%-70%的人住市场提供的商品房。

　　黄奇帆曾表示，房地产的价格是卖地和卖房的两个环节推高的。一个是政府卖地，卖价高了，房价就高了；另一个是高档房卖得高了，旁边的中低档房跟着迎风而涨。所以只要把这两个环节控制住就可以解决高房价的难题。

　　在低端供给方面，重庆市从去年开始实施了大规模的公共租赁住房建设，政府计划在10年中修建4000万平方米的公租房。其中去年开工建设了1300万平方米，而今年规划新开工建设1350万平方米。

　　对中端的商品房，重庆已形成一套机制，即坚持每年房地产的投资总量绝对不超过固定资产总投资的25%；坚持地价不超过房价的1/3；按人均30平方米的建筑面积，对各区域房地产开发总量进行控制。

　　而面对高端，则是进行税收调节。重庆政府已明确，所有房产税收入都将投向公租房建设。

　　据2010年的统计数据，全市200平方米以上的非独栋大面积住宅为33549套，总面积898.3万平方米；高端住房为1900套，总面积83.1万平方米。

　　这个量在整个重庆的房地方市场是比较少的。“提前加以控制，触及利益较少，有利于改革的顺利开展，也有利于地方房价的健康发展。”有本地学者分析称。

　　重庆理工大学工商学院副院长许雄奇表示，重庆的房改方案表明，政府对楼市的调控已逐步从行政干预向政府供应加市场调节转变，由政府主导的“保障房”供应加市场主导的“商品住宅”的供应模式正在构建。

　　不过，许雄奇同时认为，由于房价上涨有复杂的因素，房产税能否起到控制房价的作用，这种模式能否成功构建，还需解决很多问题。

　　3.上海版房产税：仅针对增量住房

　　对于上海版房产税，上海政府官员对征收方式有过公开的表态。而坊间流传的版本主要有三：一是对高端的别墅等物业征收；二是对于新购住房征收；三是对于家庭人均超过60-70平米以上部分征收。

　　本报经过多方求证，核实目前第二种征税方案的可行性较大。

　　“从目前的形势来看，上海和重庆两个城市的房产税方案各有侧重点，重庆主要是针对高端物业，而上海针对增量住房的可能性较大。”陈晟对记者表示，具体方式是以出现增量后带动名下的存量一起征收。

　　据本报了解，如果出现新增购房，将对其名下所有房产面积超过200平方米以上的部分进行征税。

　　“如果你已经有了500平方米的房子，只要你不新买，都不征收；若再出现新购房，就对所有名下超出200平方以上部分进行征收，所以对普通老百姓住房不会有影响。”一位知情人士对记者透露。

　　而在1月11日的一场本土房地产趋势论坛上，一位与会的知情专家转述了其获得的房产税方案的三个关键细节：“只对新房征收”；“人均免征面积60-70平方米”；“税率0.5%-0.6%”。

　　由此可知，上海房产税与重庆版存在着不同的两种思路，市场有观点认为，重庆意在开出保健药；而上海则将开出一副处方药。

　　“健全的房地产市场，应当是在低端有了政府的保障后，高端应当交给市场去解决，所以上海去年年底，在经历了调控之后，依旧能够在高端保持旺盛的成交量，这也是市场所驱。”央行货币委员会成员李稻葵此前在接受本报记者专访时表示。

　　李稻葵认为，在上海要建设国际金融中心和国际航运中心这样的大背景下，在中低端建设好保障房市场后，高端的房产也有其存在的价值。

　　4. 征税合法性之问

　　“房产税征收时，应该扣除土地那部分价格，否则就是重复征税了。”

　　重庆似乎已做好了一切征税的准备。

　　据重庆市政府去年4月的版本，重庆申请的起征的日期是2010年7月30日。重庆市财政局官员也多次表示，重庆已做好征税的准备。

　　另据官方披露的信息，市税务局去年以来，已在基层对税务人员展开培训，内容包括掌握应用评税技术核定房地产交易计税价格的基本方法、学会操作应用软件等。

　　尽管具体的细则还没公布，但公众对这项即将要实施的税种，还存有不少质疑。

　　首先是它的合法性。

　　我国房产税征收依据是1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，按该条例规定，房屋产权人应按房产余值的1.2%缴纳房产税，但也明确规定了，“个人所有非营业用的房产”免缴房产税。

　　目前已知的程序，是重庆先制定细则，经国务院批准后，重庆再以地方人大立法、或政府规章的形式加以确立。

　　但多位法律界人士表示，税的开征首先应由国家法律规定。重庆市人大代表杨家学也表示，地方不宜对征税进行立法，程序上应等待国务院修改《中华人民共和国房产税暂行条例》。

　　另外一个法律问题，则是很多人提到的是否为重复征税？重庆市政协常委、西南大学教授邱道持认为，在保有环节征收房产税，带有重复征税的嫌疑。按照现行法律，购房者只有70年的土地使用权，这部分土地租用的税款，在购房前已交付。

　　“从理论上说，房产税征收时，应该扣除土地那部分价格，单计房屋的价值，否则就是重复征税了。”邱道持称。

　　而在政府征收房产税能否降低房价的问题上，许雄奇认为，房产税本质上是一种财产税，对房价影响有限，如果这为一种调节收入的手段，就有违初衷，而且更加复杂。

　　“政府征房产税，是为有稳定的税收来源，但如果房价调下来了，政府获得的房产领域的税收总额也会减少，这个减少的幅度可能比房产税的单项税种收入更大，因此政府反而会有税收上的损失。”

　　同理，如果房价不下降，政府税收收入增加，但受损的是购房者。这与政府的初衷就不一致。

　　“所以，这当中有很多矛盾，政府在征税前应有清晰的思考。”许雄奇说。

　　5. 评估不是问题？

　　新成立的上海市房屋状况信息中心有利于“摸清家底”。

　　房产税的开征，需要掌握征税对象的充分信息，并进行大量的房屋评估工作，这引发部分市场人士对征税公平性的质疑。

　　记者了解到，目前讨论的房产税改革方案中，计税依据改为按评估值征收的呼声最高。其实，以市场估价为基础的房地产评税技术标准早已开始研究并推广。2004年，国内6座城市成为房地产评税技术第一批试点城市，目前试点范围已扩大到每个省市。

　　倪红日在前述研讨会上透露，中国从2003年到现在，对房地产税制改革一系列技术性的准备工作已经得到了实质性的突破，对经营性房地产大面积用新税制开征房地产税的条件基本成熟。

　　而深圳房地产评税技术标准已经从2006年开始起草，到目前已经完成了第七稿。会上专家透露，商业地产按评估值征税的技术条件已经基本成熟，很多地区已经在二手房交易当中运用模拟评税技术。

　　目前的难点在于，居民住宅房地产征税的信息系统尚不健全，这亦包括异地购房的信息联通问题：如果一个人在上海买了房产、在其他地域购买的房产，上海房产税又该怎么征收？

　　除此之外，对于税基、对于专门的人才和中介结构的缺失也是征税难点。“现有的土地估价师队伍，平均每个县才能分到一个。”陈晟告诉记者。

　　记者获得的会谈纪要显示，杭州在确定评税分区方面已取得进展，截止到2006年年底，杭州市6个老小区（不包含余杭和萧山）50个街道乡镇，422个社区，1431个住宅小区，掌握了70万套住宅的信息资料。而后，杭州又在2008年将评税范围覆盖到排屋、别墅、写字楼、单身公寓，目前还在进行商业地产、工业地产评税数据库。

　　杭州的方式，是通过招标确立资产评估公司进行数据采集，政府再向其购买数据。

　　2010年，上海房管局旗下成立了上海市房屋状况信息中心，业内人士表示，新成立的上海市房屋状况信息中心可以看成是一个搜索系统，这有利于“摸清家底”。

　　1月8日，上海市政府法制办副主任顾长浩在上海金融与法律研究院年会上透露，2009年12月他在市房地产交易中心的信息平台上，查找上海12月份买房最多的人，一个人有多少套房，在系统上一目了然。

　　“搜索后马上就知道，一个浙江人买了48套，另外一个人买了26套。房产税对这一批人肯定有重大影响。”顾长浩表示，持有房产就必须交税，增加其持有成本；另外有财产的人享受的公共服务也多，应该多交税。

　　6. 征税公平之辩：增量还是存量

　　政府应在方案形成期间与市民充分沟通，否则即便实施亦困难重重。

　　据前述参与方案论证的政府官员表示，在制定方案时，大家对“什么是高档房”争议颇多。

　　现在所指的144平方米界定值，是国家部委早年确定的三口之家住房标准，按人均40平方米，一个家庭平均居住面积为120平方米，其中允许的浮动范围是20%。

　　在去年5月10日，重庆市地税局下发《关于进一步加强房地产开发企业土地增值税征收管理的通知》曾将普通住宅定义为，单套最大建筑面积在144平方米以下。

　　这个解释似乎印证了将144平方米作为房产税起征标准的说法。

　　杨家学在人大代表团讨论中指出，一是政府应有相应基础数据，说明这个标准的合理性；二是现在有的开发商，实行买100平方赠送80平方的促销，送的这部分算不算到总面积？

　　许雄奇则提到，征税方案中，应对什么是商品房有所界定。

　　“现在机关事业单位，高校，银行，都有大量的集资建房，其中不乏200平方米以上的房屋，它们应不应该纳入？如果只对在房地产市场买房的人才征税，是不是有不公平的嫌疑？”许雄奇质疑。

　　此外，杨家学认为，如果要开征房产税，应该对新建的高档住宅进行开征，因为以现行的法律管制，只能调整现行的社会关系，不应违背“法不溯往”的基本法律原则。

　　杨家学称，“即便要对以前购买的高档住房征税，应该以当时的房价的发票来进行，税收是交易后产生，当时房子就值这么多钱，如果以现在的房价来进行评估，不合理。”

　　对此，邱道持建议，房产税此项涉及多方普遍性利益的税收政策，政府应在方案形成期间与市民充分沟通， 否则税改即便进入实施阶段亦困难重重。

　　许雄奇认为，对于中央而言，则冀望于建立一种能够改善甚至取代地方土地财政的机制，重庆等地的试点，有望为房产税将来在全国铺开累积经验。

　　“从这个意义上，重庆的探索是有价值的。但在制定房产税时一定要充分考虑各方面的情况。”许雄奇表示，由于要处理的矛盾很多，估计到真正开始实施将经历一个较长的过程。