限购“刃”的另一面：挤出效应凸显

　　“限购令”的“火势”再度蔓延，烧向了更多的城市。

　　进入2011年，又有三个城市郑州、太原、武汉加入了限购的行列。加上此前限购的北京、上海、广州、深圳等城市，全国范围内已经有20座城市被限购。且有扩大的趋势。

　　如此“严厉”的行政调控手段，给市场带来的变化并不显著。“从市场数据来看，限购令的影响不大，在我们监测的全国主要城市中，成交量下降并不明显，且成交价格仍在上涨。”第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部助理董事王琼在接受本报记者采访时表示。

　　开发商对此也不是十分担心，而有时，限购令反而成为了利好。阳光100副总裁范小冲告诉本报记者，阳光100在武汉开发的项目正好和限购的区域有一路之隔。

　　“过去，只要房子一涨就有人买，但现在只有一张‘粮票’的情形下，购房者出手前会深思熟虑，品质好的房子，有品牌的公司开发的项目，会更好卖。”范小冲说。

　　尽管限购令没有显著改变价格和成交量，一些微妙的变化已经开始发生。

　　限购力度不一

　　武汉是2011年1月15日公布限购令的，但被指细则较为宽松。不仅限购人群偏小，区域也有所划分。武汉暂定本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭新购一套商品住房，其他多数城市的要求提供超过一年的纳税证明或保险缴纳证明，武汉没有要求一年时间。

　　武汉的限购，仅限制中心城区(江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区)，这些地区新建商品房成交量占全市成交量（包括二手房）的50%。并且，仅限制新建商品房，二手房没有限制。而二手房交易量占到武汉全市交易量的25%左右。

　　目前，颁布了限购令的城市分别是北京、上海、广州、深圳、三亚、天津、杭州、大连、厦门、南京、温州、宁波、福州、海口、舟山、苏州、兰州、郑州、太原、武汉。这些城市均为房价涨幅较快的城市。其中三亚、海口以43.3%和35.5%的涨幅列2010年全国城市房价涨幅第一、第二。

　　郑州颁布的限购令则对人口过密区域(暂定为农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域)和其他区域实施差异化的限购政策。在郑州二环以外，仍有许多新房可以选择。

　　浙江舟山市的限购政策，则规定除旅游房产外，同一居民家庭只能在本市新购一套商品住房。南京的规定是暂时限制购买第三套住房，严控投机炒房，但保障居民自住改善型需求。天津也仅在城六区限购，但该市降低蓝印户口落户标准的政策，自2009年以来一直未收回，被当地开发商称为“伪限购”。

　　执行的力度也不一。王琼告诉记者，据其了解，有些城市尽管有限购，但用全款去买依然不受限制。而仲量联行北京研究部主管覃晓梅也告诉记者，市场上也存在着一些变通的方式。

　　一向敢言的原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容日前指出，这种住房限购令对房地产宏观调控只是“水中月、镜中花”，好看但没有多少作用。易宪容认为，政策是在做姿态，说明地方的房地产宏观调控是紧跟中央的。

　　限购“刃”的另一面

　　中国指数研究院1月4日公布的统计数据显示，2010年12月，全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米，较上月上涨0.9%，住宅价格最高的10个城市分别是：深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、广州、宁波、福州和南京。它们先后出台了限购令。

　　王琼分析说，限购的目标是限制投资、投机性需求，但许多城市房价上涨的根本原因是供给不足。例如，部分城市的新增土地供给大多位于新城，交易量被回迁房占了相当部分。保障性住房的用地也在一定程度上挤压了商品房用地的供给。

　　颁布限购令的城市中，兰州就存在供给严重不足的问题。2010年以来，包括新盘、老盘二期和尾盘销售的楼盘在内不超过30个，新增供应量仅为5000余套。在供不应求的状态下，兰州房价一路飙涨，许多楼盘售价迅速跃过万元。而2009年，兰州平均房价仅为5000元/平方米左右。

　　限购令颁布之初，直接造成了一些城市的观望气氛。2010年11月中旬，广发证券选取“十月上旬出台限购令的十大城市”为标的，考察限购令对成交量的影响：出台限购令前后，成交量下滑的城市占8成，整体下滑幅度为19.1%，其中下滑幅度超过40%以上的城市占比达4成。反观“未出台限购令13大城市”在此间的表现：整体成交量仅小幅下滑2.6%，且下滑城市占比为46%，不到一半。广发证券认为，限购政策的负面效应已逐步显现。