流动性紧缩成定局 房企资金链趋向紧绷

　　央行1月14日宣布，从20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至19%，这是央行自2010年初以来第七次上调，该消息连同上海“土地使用权到期无偿收回”事件，引发了本周一地产股全线下跌。

　　市场分析人士指出，此次存款准备金率上调，加剧了市场对后期紧缩货币政策的担忧，加之房地产资本市场融资已暂停，房产信托又被严控，限购等打压需求的政策继续进行，开发商回款难度加大，2011年房企资金来源将持续下降，资金链隐忧显现。

　　调控手段仍有多种备用选择

　　1月17日，央行上调存款准备金率的消息，令连涨四周的地产股全线回调。

　　“在房地产板块经历了连续四周的反弹后，投资者对房地产调控消息更加敏感。”中信建投分析师陈莹说，由于资本市场停融资，一季度房企传统的业绩高增长和高送转行情在今年已无可能，政策成为决定房地产板块走向的主要因素。

　　包括陈莹在内的分析人士普遍认为，楼市调控2011年不会放松。“在全年调控的大背景之下，房价仍没有得到明显抑制，”国金证券分析师曹旭特指出，这是因为存量货币过剩，且市场预期仍较乐观，销售没有出现明显萎缩。

　　根据国家统计局数据，2010年的土地价格上涨仍然偏快，房价在严厉的调控之中继续上涨。在此背景下，去年共计16个宣布实行限购政策的城市中，海口、福州、厦门、温州都宣布顺延执行此项政策，且没再明确有效期。并有新的城市加入限购行列。“我们估计，限购令可能还会继续蔓延至其它二线城市。”广发证券分析人士认为，调控政策只可能会继续深入甚至加码，而不大可能放松。

　　这也是包括万科、保利、金地、招商等大型房企在内的业内人士的共识。保利地产证券事务代表黄海对记者表示，2011年楼市调控可用的手段还有多种，房产税是一种，甚至取消预售制度也是一种。这取决于决策层如何行动。住建部部长姜伟新此前透露，有关部门还储备了其他调控政策。

　　世联地产董事长陈劲松预计，今年上半年还将有5个城市加入住宅限购；住房贷款优惠利率取消；首付成数进一步提高；预售资金监管扩大范围；物业税（房产税）试点细则出台。

　　目前来看，本报记者的调查显示，1月份，上海、深圳等地的银行房贷优惠利率已经取消，多数银行首套房的利率都已提至9折以上。

　　“今年的房贷额度更趋紧张，银行普遍酝酿取消首套房利率优惠，以保证有限额度下的利润最大化。”长城证券分析师刘昆认为，对于首套置业而言，从8.5折利率上调到基准利率，相当于加息4次；对二次置业，信贷额度的紧张同样意味着放贷时间的延期。

　　房企资金来源下降

　　信贷紧缩政策随之而来的，是房企的资金来源持续下降。

　　曹旭特测算得出，由于货币政策的调整和销售增速的下滑，2010年开发商资金来源增速同比下降了23个百分点，为25.4%。其中资金来源结构也发生了调整，企业自筹资金比例由2009年的31%上升至37%，借贷资金比例的下降，表明开发商杠杆率和ROE 的下降。2011年货币总量进一步紧缩，开发商获得资金难度也将加大。

　　保利地产有关人士认为，2011年央行将继续灵活运用存款准备金率和加息来管理流动性，行业资金面趋紧。万科总裁郁亮则对记者表示，他本人对2011年资本市场融资毫无预期，万科更多地采用了与其他公司合作的方式，来进行融资和业务扩展。而且万科对合作对象没有限制，国企、民企都可以。

　　渤海证券分析师陈慧预计，本次上调存款准备金率会冻结3500亿元资金，一次性上调影响不大，但是连续7次上调的累积效应不容忽视。此外，瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇1月18日指出，差异化信贷政策的持续，也会使得开发商资金链的紧缩继续加强。“不但是借钱无门，甚至融资的困难度也在增大。”

　　曹旭特认为，开发商将被动调整融资结构。进入１月份，许多房企转而进行海外融资。恒大、合生等房企纷纷在香港发起票据融资，继去年１１月之后掀起新一波融资潮，涉资达到上百亿。

　　但利用外资也不容易。商务部发言人姚坚1月18日表示，今年将和有关土地建设、外汇、金融部门加强合作，进一步加强外资进入房地产的监管，规范审批外资进入房地产领域。

　　加息影响更大

　　根据多家公司所作的资金测算显示，上调存款准备金率对房企影响不大，“我们最怕的是加息，多次加息将导致成本大幅上升，销售也会受到影响，”深圳本地一家大型上市房企人士表示。

　　申银万国证券最新报告预计，未来准备金率还将继续上调，并有望超过20%；同时，春节前后亦有可能加息。摩根士丹利最新研究报告显示，中国央行或许在上半年加息2-3次，且不对称升息的几率也将上升，M2货币供应量增速目标约在15%。陈劲松也预计，今年上半年将加息3次。

　　这将大大影响房地产公司的流动性和资金链。一些在2010年没能跑赢大市的公司资金危机隐现。1月14日，标准普尔发布最新评级报告，将恒盛地产稳定评级展望调整为负面。

　　但也有一些公司或将继续受益于调控。中投证券分析师李少明认为，2011年对客户、资金、土地资源的争夺使得行业整合加快，市场集中度进一步提高。