易宪容：住房限购令对遏制高房价作用有限

    2010年国十条后，国内前后有16个城市出台了居民住房限购令。昨天媒体披露，限购令这种调控方式向二、三线城市蔓延，郑州、太原、武汉、昆明等地正在制定限购住房的细则。

    所谓限购令就是地方政府出台限制居民购买住房的规定，尽管媒体对它作了大量渲染，以为地方政府会与中央政府一起将房市调控进行到底，挤出房地产市场泡沫。其实地方政府出台这些政策仅是给中央政府一个姿态，抑制炒房的实际效果如“水中月、镜中花”，不仅作用有限，反而成为各地居民涌入住房市场的信号。

    从这些住房限购令的内容来看，变化最大的是去除2008年下半年以来各种离谱的托市政策，比如买房上户口（把无价政策变为有价产品），买房可享政府补贴等。其它内容还有，只准许当地居民可再购买一套新房，不准第三套以上住房的贷款及不准异地住房贷款，不许外国投资者进入住房市场等。

    也就是说，这些住房限购令表面上是只允许当地居民在政策锁定期间再新购一套房，实际上却告诉了市场另一个信息：当地的住房购买者，无论你原持有多少套住房，你只要愿意，仍可再购一套房；既然现在购买住房有限制，每一人或每一户只能有购买一套住房的指标，那就不要浪费这难得的购买住房指标，涌入市场购买住房吧。正因为如此，地方政府的限购令实际上是在鼓励人赶快进入市场，否则就会错过买房机会。

    假定地方政府的真意确是要限制炒房，那就应该严格执行2010年的国十条及央行的275号文件。从这两个文件的要义来看，政府希望用差别化的住房信贷政策来遏制住房市场的投机炒作，让2008年下半年出台的131号文件及302号文件过度扩张的信贷政策回归到常态。比如，差别化的个人住房信贷政策的核心内容，不仅要求停止第三套以上按揭贷款及个人异地住房按揭贷款，而且也要求各商业银行对个人住房按揭贷款采取差别化的政策。比如第一套住房的个人贷款以风险定价；第二套以上住房的贷款的首付比例及利率全面提高。

    如果第三套以上的住房按揭贷款及异地按揭贷款完全禁止，那么投机炒作者就没有了涌入住房市场的金融工具。一旦住房交易的金融杠杆萎缩，即意味着没有人来接盘或参与住房投机炒作，那就不需要靠什么住房限购令来限制人进入房市了。

    从以上分析可以看到，地方政府的住房限购令出台不出台、取消不取消，对遏制房价作用将十分有限，出台这些政策更多的意义在做样子，以说明地方的房地产调控是紧跟中央的。

    根据国家统计局的数据，房价仍在大涨。比如北京，2010年的房价就上涨40%以上。同时，在2010年12月份及2011年1月份，全国住房销售同样又回到量价齐升的态势上。这就是地方政府住房限购令所达到效果。可见，对于地方政府的住房限购令，无论是媒体还是政府职能部门不要过高地估计它能够起到多少作用，现在该是全面退出的时候了。要让国内住房市场得到真正的调整，就得有严格的住房信贷政策及严厉税收政策（比如对住房交易流转税及住房交易所得税，借鉴香港及新加坡课税的做法），只有从这两方面入手，才能严厉打击房地产投机炒作，挤出房地产泡沫，让住房泡沫回归理性。

    □特约评论员 易宪容中国社科院金融研究所研究员