1.3万亿资金前景不明 千万套保障房阻力重重

　　□本报记者 韩晓东

　　今年我国将新建保障性住房1000万套。根据住房和城乡建设部测算，完成该目标需要1.3万亿元以上的建设资金。分析人士认为，尽管今年中央财政拨付力度可能加大，但全年保障性住房目标完成仍面临一定压力，保障房建设资金保障问题仍需进一步落实。

　　一些专家建议，近年来保障房建设进入“突击期”，该领域应建立长效机制和相应规划，为相关利益主体带来合理预期。

　　开发商态度各异

　　“保障房可能不像商品房项目利润空间那么大，但收入比较稳定，开发商在其中是介于施工单位和管理者之间的角色。公司最近新拿了一个廉租房项目，今后有可能继续参与这一领域。”天下置业集团公司董事长陈潜锋表示。

　　对于今年1000万套的保障房新建规模，分析人士表示，过去10年以来，我国年均城镇住宅建设规模为8亿平方米左右，包括商品房、保障房、居民自建改建住房以及大型厂矿集资建房。而今年新建保障房若以每套60平米计算，仅该领域就将达到6亿平方米，规模可谓空前。

　　“我们计划三到五年间把中国住房体系基础打牢固，让住房严重困难的群体较快、较早、较大规模优先得到改善，这是保障房建设高潮。未来保障房的惠及对象还包括目前在城市经商务工的1.5亿农民工，以及未来十年城市化转移的两亿农村人口。”住建部政策研究中心主任陈淮认为。

　　作为重要的建设主体，开发商对于保障房“蛋糕”的态度并不统一。有的积极参与，也有不少仍在观望甚至规避。一位房企负责人对中国证券报记者表示，大规模的保障房建设在我国算是“新事物”，政策稳定性以及能否顺利退出至为重要。“现在建设力度很大，但资金来源、土地、供应比例、分配计划等内容都不明确，开发商介入这一领域，目前有点博弈的感觉。”他表示。

　　“一些中小开发商热衷于保障房建设。此外，万科这样的公司在保障房建设中比较领先，它们的开发项目有工程化的优势，利于承接保障性住房。但对于我们走高端路线的公司来讲，承接保障房甚至是对既有品牌的伤害。”一家大型房地产企业长沙分公司负责人认为。

　　资金压力成关键

　　根据测算，1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元。对此，住房和城乡建设部要求，各地土地出让金中不低于10%的收益要用于保障性住房的建设。对于先前执行不力的地市，甚至要以土地收入的20%用于保障性住房建设。

　　今年我国将继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点，相关部门将研究制定支持保障房建设的中长期贷款政策。

　　渤海证券发布的研究报告认为，原先保障房的资金来源主要包括中央财政投入、银行贷款、土地出让和土地增值税、住房公积金增值收益等。2011年，中央财政对于保障房建设的力度还会加大，乐观预计可以达到1200亿元，但后续增长有限。土地出让金方面，以10%的比例用作保障房建设计算，年内可能达到2000亿元。住房公积金增值收益以及银行贷款预计分别能提供400亿元和800亿元的资金支持。再加上公积金资金支持保障房试点的筹集资金，全年保障房建设资金为6800亿元左右，距离1.3万亿元的资金需求仍有较大缺口。

　　安信证券发布的研究报告认为，1.3万亿元的保障性住房投资主要由地方投入，而土地收入一直是地方政府用于基建甚至补贴公共支出的重要资金来源。如此大的投资可能意味着地方融资平台重新大量向银行借款。停止或中断其他大量政府投资项目，而这两种可能性事实上都较小。

　　2010年全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，增速创近五年来新高。国家发改委宏观院投资研究所副所长程选认为，今年房地产开发投资同比增速预计将达到20%左右。尽管增速回落，但这并不意味着保障房目标完成难度加大，保障房并不完全包括在房地产投资统计领域。但今年的保障房资金供应能否落实，目前仍有些疑虑。

　　除了资金压力外，土地供应能否顺利完成同样是重要因素。分析人士表示，去年全国房屋新开工面积16.38亿平方米，以此规模计算，今年可能有接近三分之一的新开工土地用于保障性住房。尽管同样存在难度，但并不是难以克服。

　　呼唤长效机制

　　“1000万套的建设目标并不是不能完成，但不应将它看做不计代价的任务。”社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，从长期来看，保障性住房不可能持续保持年增1000万套的规模，而应将它看做社会保障体系的重要组成部分。保障房建设是应脱离商品房价高低影响之外的，同时应对保障房的惠及人群进行严格定义，将分配公平放在第一位。

　　对于保障房建设以及分配的长效机制，消息人士表示，《住房保障条例》现已进入立法程序，并很可能将于“十二五”期间推出实施。

　　安信证券报告认为，保障房尤其是廉租房完工后的长期维护支出来源，目前并没有明确方案。从香港等地的经验来看，在考虑维护、折旧以及相关人员薪资等经常支出后，持有廉租房的利润率为-14%左右，必须依靠物业出售以及商业租赁融资，而国内显然还没有类似长效机制。

　　住建部研究中心副主任秦虹认为，保障性住房资金来源的构成主要包括土地收入出让金、地方公积金增值收益、中央财政补贴以及地方财政的机动财力。所谓地方财政的机动财力，即地方政府拿财税收入的一部分做保障房建设资金。基于长远规划发展的考虑，政府需要进一步拓宽保障房资金来源，目前新模式探索方向主要锁定在企业和社会资本参与方面。