二手房价涨量跌中介再赢好收成 今年业绩或微涨

　　近一年的时间里，链家地产董事长左晖的悲观情绪一直未改变。经历了2009年的巅峰以后，二手房市场不可避免地呈现量滑的趋势，好在结果没那么悲观。

　　由于价格的上涨，多家中介的盈利情况甚至超过2010年。其中链家地产去年的买卖业务带来的佣金收入超过19亿。21世纪不动产中国区副董事长卢航也向本报记者透露，2010年的盈利情况好于去年，受制于上市公司披露限制，暂时无法告知具体数据。“尽管行业经历了最严厉的调控，但是2008年出现的关店潮再也没有重演，可以看到中介的生存能力在增强。”卢航说。

　　但对于今年的市场，各家中介依旧不乐观。

　　二手房的时代正在到来

　　据九九房搜索统计显示，2010年北京二手房累计成交21.2万套，其中住宅19.7万套，同比减少6.6万套，降幅为23.7%。但一手新房成交量下降的幅度更高。2010年北京累计成交一手新房18.4万套，其中住宅成交11.1万套，比2009年减少6.8万套。

　　北京正在迎来属于二手房的时代。2010年北京成交的39.6万套商品房中，二手房占54%，其中二手房占住宅64%，已成市场主体。在城六区商品房成交量中，二手房占66%。未来中心城区的商品房成交将主要依托于二手交易。

　　不仅仅是北京，21世纪不动产监测数据显示，虽然上海、深圳两大二手房市场也出现了不同程度的下滑，但二手房成交量仍超过新房。几大一线城市已逐步迎来二手房时代。

　　2008年二手房交易量的大幅下降给各家中介带来的是苦涩的回忆，但曾经的一幕没有在2010年上演。“主要是受惠于价格的上涨，同行的业绩也普遍好于去年。”链家地产副总裁林倩对本报记者表示。

　　以北京为例，根据北京房地产交易管理网统计数据显示，2010年全年二手房成交均价为19186元每平方米，相比2009年上涨41%。尽管各家中介提供的价格数据略有差异，例如，21世纪不动产监测的数据显示，2010年全年二手房成交均价为26521元/平方米，但是各家数据显示的共同趋势确定无疑，二手房价在过去一年里大幅上涨。

　　中介间的激战

　　“弱市”之下，链家悄然扩大了市场占有率。林倩介绍说，2010年链家的市场占有率从23%上升到了25%，继续蝉联北京市第一。现在链家在北京全市共有660家门面店，单店平均月佣金收入超过39万元。据林倩透露说，过去的一年里，链家也在反复总结成功因素和沉淀管理经验，为日后的规模化扩张做准备。

　　而卢航告诉本报记者，去年一年里，几家中介巨头几乎都在做同样的事情，总结自己的管理经验，完善商业模式、运营体系，研究员工激励机制，打造软件系统，为的是更快地扩张和占有市场。

　　然而，究竟以怎样的方式扩张？链家的商业模式和21世纪不动产的商业模式颇能代表当下中介的普遍经营方式。“尽管市场占有率领先，但在外人眼里看来，过去几年链家的异地扩张速度也许慢得有些离谱。”林倩说。对于进军异地，链家并不十分着急，林倩认为，选择正确的城市进入，发展更优化的商业模式，显得更为重要。而同时在特许经营模式和直营模式工作过的林倩对两种模式深有感触。她认为，特许经营模式更容易解决资金问题，如果以直营的方式在异地大规模地开店，需要许多成本。但直营模式更容易贯彻总公司的经营理念，并且易于管理。林倩认为，目前链家的单店盈利能力高于同行平均水平，很清楚在怎样的市场环境中做出怎样的选择。

　　关于商业模式，卢航也持相似观点，他认为，二手房中介的组织模式中，直营连锁在保证服务质量、服务水平的统一性上有较好的控制权，但在市场扩张上受到诸多限制，而近些年特许经营方式的引进，让二手房中介的增长呈现加速之势。21世纪不动产采取了“特许经营+直营连锁”的商业模式。近两年，21世纪不动产通过特许经营的方式，已大幅度提高了市场占有率，销售网络全面铺开，目前已经在全国32个城市拥有1500家门店。在全国二手房门店的占有率中领先于行业其他企业。目前21世纪不动产全国性的销售网络布局已经完成，21世纪不动产希望通过其跨地域的优势，为其新楼盘、商业地产、房地产基金、金融服务等新业务领域开拓带来协同效应。而另据卢航透露，21世纪不动产在过去一年里回购了许多盈利情况好的加盟店，变为直营。

　　除此之外，2010年，各家中介都不遗余力地投入于网络建设，被视为经营模式的创新。林倩透露说，链家去年投入于网络建设的资金已超过亿元。我爱我家、21世纪不动产也开设了数家网店。“有40%的客户来自于互联网。”卢航说。九九房网市场总监王伟伟在接受本报记者采访时表示，“中介网络化将是未来必然的趋势，通过网络进行的二手房交易将会越来越多。”

　　但左晖希望，行业能出台更多的保护政策，鼓励各家公司的创新，维护行业的竞争秩序。去年链家重金投入网络后，有中介会通过链家的网络系统看房，但以低于链家的费率成交。

　　2011二手房平淡中或有微涨

　　对于2011年的市场，左晖持悲观态度。林倩也认为，随着二手房贷款等政策的收紧，二手房的交易量有可能继续缩窄。1月25日，链家和各家商业银行房贷部门主要负责人的内部讨论会上，各家银行相关负责人也对成交量表达不乐观的态度。

　　对市场最为关心的价格波动问题，21世纪不动产表示，由于通胀预期仍在，同时资本市场缺少投资渠道，无论是买方和卖方都有资产保值的需求，导致房源的紧缺；但与之前不同的是，限购令和房产税出台有效地隔离了投资需求，虽然价格上涨的动力仍然存在，但出现2010年第一季度快速拉升的情况可能性不大。如果在节后第一季度，市场出现报复性的成交高峰和涨价现象，更严厉的措施会继续出台，导致成交的急剧回落；如果1季度市场表现平稳的特征，则全年市场将表现为量价齐稳的态势。2011年二手房价格维持平淡的可能性较大，没有实行房产税试点的城市，其价格微涨的概率高于下跌的概率。