宅地配建保障房已成主流 或变相推高商品房价

　　1月24日，北京市位于大兴和怀柔的三块地均顺利成交。值得玩味的是，该三块地均采用了“限地价”方式。其中，大兴区黄村镇大庄三角居住用地超出地价上限并承诺搭建公租房5090平方米，占到该地块规划建筑面积的42%。

　　在庞大的保障房建设规模压力下，北京供地方式发生了近几年最大的转变。本报记者整理北京市土地整理储备中心的2010年全年土地成交一览表统计发现，2010年北京推出含居住用地共计81宗，含政策性住房成交的地块为19宗，其中仅2宗是单独以限价房方式供地，其余17宗，均采用了商品房搭建保障房的方式。

　　这种现象集中出现在2010年最后两个月，尤其是12月最大规模出现。

　　针对保障房问题，华远地产董事长任志强表示，在土地增量不变情况下，宅地配建保障房方式是令商品房价格“合理且合法”提高。在保障房跃进的年代，被忽视的商品房却“堆出了”配建背后的“地王价”。

　　供地方式大转变

　　1月24日北京推出的三宗“限地价，竞公租房”土地新出让方式并不是首次。1月5日，北京成交的大兴区生物医药基地东配套7号地0505-052、0505-055地块住宅混合公建、托幼用地项目也采用了该方式。

　　北京世纪鸿房地产公司、福建泰禾、兴创置地和明发集团北京房地产开发有限公司等4家企业参与现场竞拍，在现场竞价达到10亿元的合理上限价格后，只有明发集团参与了第二阶段的投报配建租赁房面积环节，投报配建租赁房面积为8820平方米。包含租赁房在内，该宗地成交楼面价约为7600元/平方米。此地块曾于2010年12月推出，但因投标不足而最终流标。

　　链家地产分析师张月认为，“限地价”已脱离最初的尴尬境地，可能被逐步推广。2011年北京乃至全国遏制地价快速上涨都将成为基本的调控基调，推广“限地价”将成为当今最具操作性与有效性的调控手段。

　　北京市土地整理储备中心副主任叶向忠没有直接回应本报记者该方式今后是否会被逐步推广，但他表示，每一块地的出让方式都是根据各地块的特点而定，2011年的土地出让方式仍然会多种方式都考虑采用。

　　北京市住建委最近宣布，2011年北京市将建设和收购各类政策性住房20万套，其中10万套用于公开摇号，6万套为公共租赁房，4万套为经济适用房和限价房。此前，北京市住建委披露，2010年已新开工建设和收购政策性住房14万套，年底前交付4.6万套政策性住房，预计全年可完成5万套。

　　2010年北京完成的保障房数量比2009年已是大幅增长。这种跃进背后，北京供地方式也发生了重大转变。尤其是2010年12月，北京市共计成交26宗居住用地或含居住用地项目，其中10宗明确要求中标开发商配建保障房，仅1宗为纯限价房项目。这些地块基本位于北京郊区，例如大兴、房山、怀柔等地。

　　这一供地方式转变的重要背景是，2010年6月，北京市国土局局长魏成林表示“将保障房配建比例从15％提高到30％、原则上所有商品房项目都应该配建”。

　　据了解，其他城市也在放行商品房配建保障房的做法，北京并非孤例。兰州市规定新建商品房须按5%配建“保障房”；上海亦规定为5%。

　　保障房堆出的“地王”

　　当宅地配建商品房已成供地方式的主流时，私下里，多位开发商对记者表示了他们的不满。据开发商内部交流称，1月5日，成功拿下大兴区生物医药基地的明发集团，对其投报的8820平方米租赁房面积而感到“十分后悔”，因为他们并不知道另外一家报出同样竞标价的开发商所填报的租赁房面积为零。

　　据业内人士估算，鉴于其7600元/平方米的楼面价，加上配建的公租房、幼儿园等，开发商可能会将商品房部分卖到18000元/平方米以上。而与其邻近的金色漫香郡目前仅售11000元/平方米，其拿地时楼面价为4675元/平方米，这还是被称之为2007年北京大兴区的单价地王。保利地产于2010年12月在该区拿下的地块楼面价仅为7824元/平方米，而从招标公告上看，并没有要求配建保障房。

　　开发商私下均认为，配建公租房会使得商品房成本部分压力倍增，并一致认为，政府采用的这种供地方式也会令商品房房价变得更高。

　　任志强每每提及该问题，都表示了担忧。“投招标时，配建了保障性住房，比如5000元/平方米，可是楼面价都5000元/平方米了，就只好从商品房加价了，开发商不会赔。到目前为止，北京市配建方式让商品房价格只在提高，而不是下降，而且合理合法在提高，并且提高得越来越多。两个房子平均起来，价格是下降的，但是就商品房来讲，一定是上升的。”任志强不无愤慨地表示。

　　在大力兴建保障房的同时，北京地价并没有降低。亚豪机构数据显示，2010年，北京市住宅类土地共成交81宗，成交面积1251.10公顷，规划建筑面积1446.91万平米。成交总金额比2009年增加49.85%，高于面积增幅，楼面均价为7358元/平米，相应上涨24.40%，溢价率高达111%。

　　亚豪机构总监郭毅认为，从社会效应来看，商品房搭建保障房的方式避免了保障性住房居民集中居住所形成的“城市贫民区”，从对房地产市场的调整来看，住宅用地搭建保障房，能有效保障政策性住房的持续开发、建设，同时控制地价水平，减少地王，抑制房价上涨预期。但同时也变相推高了商品房的房价。

　　“现在政府是限售价，竞地价，竞配建，只能解决表面的问题。机制不理顺，很难从根本上解决问题。”郭毅认为。

　　REICO工作室认为，要从根本上解决住宅价格的快速上涨，需要进行土地出让制度改革。第一，适应我国快速城镇化的发展趋势，在保证耕地面积的前提下，加大城市建设用地供给；第二，在土地出让制度改革方面，首先需要改变政府出让土地获得最大化土地收入的目标：第三，以房产税出台为契机，改革土地批租制，将土地年租与征收房产税合并。