房地产新八条出炉 或难阻2万亿房贷暗度陈仓

　　1月26日，旧历新年前夕，继2010年4月、9月两轮地产调控出台之后，被市场认为“史上最严”的第三轮房地产调控政策出台。

　　当日召开的国务院常务会议，首次提出将房地产调控责任落实到地方政府头上——“地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任”。

　　国务院最新出炉的“新八条”政策，在限购、抑贷和加税方面均做出了更为严格的要求，其中，差别化信贷政策再度成为调控利器。

　　“新八条”规定，对贷款购二套房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　同时，国务院还赋予人行更进一步的差别化信贷调控权限，即央行各分支机构可根据当地政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高二套房贷款的首付款比例和利率。

　　此外，更为严厉的全国化“限购令”成为现实。“新八条”要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”

　　北京中原地产分析师张大伟向记者分析，此举意味着限购不仅力度加强，而且范围很可能从现在的30个城市，扩大到60个以上，全国性的落实对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭限购，相比之前区域性限购政策更严格。

　　全国性限购

　　“我们可能很快也取消利率八五折优惠了！”当晚，一大型银行北京分行个贷人士对记者说，目前北京包括光大、浦发和华夏在内的多家股份行已取消首套房房贷利率八五折的优惠。

　　“新政一出，目前还在执行首套房利率八五折优惠的五大国有银行也要掂量掂量了。”他感叹。

　　首套房八五折房贷利率优惠取消的同时，北京曾一度出现有银行将二套房房贷利率提至1.2-1.3倍的现象，不过并不普遍。

　　利率优惠取消的背后，恰是商业银行1月正在遭遇的信贷规模紧缩危机。据本报了解，1月前两周信贷已突破万亿，远远将监管层1月新增贷款不超过9000亿的要求抛在脑后。为此，一些大行如中行一度暂时停贷，多家地方分行停发包括对公贷款和个人按揭贷款在内的新增贷款。

　　“我们北京分行停贷好些天了，只批不放。”一位中行北京分行人士说。

　　接受记者采访的多位银行业人士表示，此次出台的限购、抑贷政策或对商业银行个人按揭贷款带来不少考验。

　　“新八条”将此前只针对部分房价上涨过快大城市的限购令，扩展至全国，即在全国范围落实对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭限购。

　　“这一条不仅查新购更是严查存量，如果严格执行将有效地遏制需求。可能明显地影响2月份以后的市场交易。”北京中原地产分析说。

　　事实上，正是1月淡季全国多个城市房价的不断推高，加剧了紧缩政策出台的预期，而去年4月及9月连续两轮调控虽抑制了房价过快上涨，部分区域依然博飙涨。特别是去年9月以后，全国连续4个月房价出现环比上涨。

　　除全国性限购外，第二套房贷款增加一成首付，将使投资者最多贷款不到四成，有效抑制了投机购房，也避免了金融机构的风险。

　　北京中原统计显示，以北京为例，目前市场贷款购房占比在四成左右，其中仅一成是二套房购房贷款。该机构认为，虽然抑贷政策直接影响不大，但对购房者的威慑作用非常大。

　　张大伟还预计，首套房在部分城市的优惠利率也可能取消。在增加供应及严格信贷的双重作用下，楼市调控叠加效应逐渐明显。前两轮调控中未落实的部分政策，也将在2011年收紧。

　　2.02万亿房贷暗度陈仓

　　不过，正如华远集团总裁任志强26日晚微博所言，“（新政）是打在棉花上，还是打在地方官员的屁股上了？”一轮又一轮的房地产调控仍难免“雷声大、雨点小”的质疑。

　　尽管2010年4月以来，房地产调控层层加码，但仍未能阻挡商业银行对房地产贷款的偏爱。

　　“新八条”出台当日，央行公布了2010年金融机构贷款投向统计报告，去年7.95万亿新增人民币贷款中，房地产贷款拿下了四分之一强，2.02万亿的增量甚至高于2009年支持地产复苏时期2万亿的增量。

　　央行数据显示，尽管2010年房地产贷款增速较上年末回落了10.6个百分点，但年末余额仍同比增长了27.5%；其中，房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%，比上年末高7.2个百分点。

　　此外，地产开发贷款和个人按揭贷款均比去年有所回落。前者新增1647亿元，增速比去年末低79.5个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿，年末余额同比增长29.4%，比上年末降低13.7个百分点。

　　2009年以来，随着两年分别高达9.6万亿和7.95万亿的天量信贷投放，房地产信贷成为银行信贷扩张的“急先锋”。

　　以2009年为例，当年新增房地产贷款2万亿，是2008年增量的4倍，占各项贷款新增额的21.9%，比上年提高11.1个百分点，同比多增1.5万亿元。其中，个人购房贷款新增1.4万亿元，约为2008年的5倍，2007年的2倍。

　　不过，与2009年信贷突进相比，2010年2.02万亿的新增房贷却很难得到合理解释。事实上， 2010年下半年以来，一边是市场不断传出的开发贷停贷传闻；一边却是银行信贷的暗度陈仓。

　　2.2万亿的新增房地产贷款中超过四成是在一季度投放的。央行数据显示，仅仅2010年第一季度，全国房地产人民币贷款就新增8457亿元，同比增长44.3%；其中开发贷新增高达3203亿元，增速31.1%。

　　“开发贷款去年三、四季度确实比较紧，很多银行到10月以后的额度近乎告罄；贷款主要是一季度放出去的。”某股份制银行房地产信贷部门人士说。

　　“房价仍在上涨，许多二、三线城市都出现万元以上的楼盘。”26日，一位接近银监会的人士向本报记者表示，监管层亦看到，巨量信贷推动之下，房地产市场泡沫积聚的能量还在增加。