开年多地房价“跳高”调控或致成交量“跳水”

    每经记者 朱玲 叶书利发自广州、北京

    对于楼市第三轮调控选在春节前“突袭”，多位专家指出恐与本月各地的房价涨幅有关。《每日经济新闻》记者调查发现，无论是新房还是二手房，北京、深圳等城市在本月都有涨价态势。

    本月多地房价上涨

    据北京房地产交易管理网相关数据显示，1月前三周，北京新房共成交7151套，同比增长17%，成交均价23700元/平方米，同比上涨19%，环比去年12月成交均价上涨13%。

    而从二手房价格方面来看，1月上半月，北京二手房成交均价达到了20210元/平方米，环比去年12月份的19750元/平方米，上涨了2.3%，进入“两万元时代”。机构人士分析认为，二手房价的上涨，很大一部分原因是由于新房价格的反弹。

    不仅仅北京出现一手、二手房价格上涨，其他地方也出现同样的情况。

    记者获得的数据显示，1月17日~23日期间，深圳新房和二手房的成交量均有所上升。从价格方面来看，新房继续呈现上涨态势，新房成交均价为19744.59元/平方米，环比上涨2.28%，而处于关外的宝安更是再次破两万元，达到21219.63元/平方米。

    此外，数据显示，截至1月中旬，南京二手房成交2071套，环比上旬增长了36%，同比增长25%，这也成为2010年下半年（除10月份）以来最大的成交量。

    资深房地产专家谢逸枫表示，尽管去年4月17日“新国十条”及9月29日“新五条”等调控政策抑制了价格过快上涨，但部分区域的价格依然保持上涨，特别是去年9月以后，全国房价连续四个月价格环比继续上涨。“在此背景下，国务院才要求对第二套房的首付比例提高至六成，严格执行1.1倍的利率，并强化差别化住房信贷政策，在房价上涨过快的城市，从严制定房产购买政策。

    后市成交量或下降

    合富辉煌市场部总经理龙斌表示，此次政策出台必然使市场成交量下降。他还表示，开发商方面必然要调整策略，比如拿地不会这么激进，其次，新房开工量、市场供应、销售都将会放缓速度。“可以说，这次政策出台将进一步抑制需求，同时也将减少供应，这也将是导致后期市场不稳定波动的因素。”

    谢逸枫表示，2010年中央前两轮调控中，部分政策未落实的地方，可以在此轮政策后得到进一步落实。他预测称，在一季度，楼市或将出现明显的“淡季现象”，不排除部分城市楼市进入“寒冬”。

    北京中原地产三级市场研究总监张大伟对记者说，根据“国八条”，全国将开始落实对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭限购，相比之前北京等区域执行的限购政策更加严格。这也意味着，限购力度将继续从紧，且限购范围有可能从现在的30个城市扩大到60个以上，以最终实现全国化限购。如果该政策得以严格执行，将有效地遏制市场需求，从而明显地影响2月份以后的市场供求关系。

    他预测称，受此影响，北京等大城市房价将停止上涨，部分郊区房价或立刻下调，60%以上的购房者将出现明显观望。

    房企反应

    “早已嗅到调控的味道”多家开发商称不惧新政

    不少开发商称，已预期今年会早出政策，并作了应对安排

    每经记者 杨羚强 发自上海

    “其实大部分开发商都有预期，今年会更早出政策。”龙湖集团一位负责人说，整个地产行业很早就已经嗅到了第三轮楼市调控的味道，并在今年年初，就作了应对安排。

    他介绍说，大部分房地产公司今年出货启动时间都要早于往年，就是因为预见到可能会出台更严厉、更频繁的调控政策。可以说，新政策改变了开发商的供货周期。

    碧桂园相关人士表示，和之前的调控一样，新一轮调控政策从来不打击首套房需求，因此，以首套房为主导的房地产开发商，受调控的影响会远小于其他开发商。他因此仍然预测今年会有比较好的业绩。

    伴随此前的两轮楼市，开发商们迎来了史上最好的业绩。“越调控，业绩越好”的局面，令一部分开发商不太在意政策。一家开发商的营销总监甚至告诉《每日经济新闻》记者，他正准备过年，无心关注最新出台的调控政策。

    但是，中国指数研究院副院长陈晟提醒开发商，要时刻注意政策加码。因为到目前为止，今年房地产业的金融领域政策还没有明确的方向，而金融领域的政策恰恰又是最致命的。

    加速房企拓展三、四线城市

    上述碧桂园相关人士说，“国八条”比前两轮宏观调控更为严厉，但它却并不影响刚性需求的消费群体。而碧桂园的客群绝大部分是首套购房的刚性需求客户，属国家宏观调控政策保护的对象。“因此，不会有太大的影响。”

    龙湖集团的内部人士也认为，旺盛的市场需求并不会被调控政策完全抑制。虽然每一轮的调控政策，或多或少地会抑制市场需求，但没过多久，（市场需求）又会释放。他认为，类似2008年那样席卷全行业的楼市“冬天”并不会在今年到来。

    克而瑞研究中心总经理程啸天说，新一轮宏观调控的政策，对于坚持高周转、低负债、面向刚性需求、快速发展策略的房地产企业如万科、恒大、碧桂园、龙湖等影响较小。

    而新的调控政策，将进一步加剧房企向三、四线城市扩展的需求。因为目前调控的主要方向集中针对的是数十个一、二线城市，而全国的三、四线城市超过250个，开发商目前仅进入其中的1/6城市，还有大量的市场空间可以拓展。

    即使是那些面向高端群体的开发商，由于大部分规模较小，对银行贷款的依赖较小，也能通过发展高附加值的产品获得相对稳定的收益。

    程啸天认为，新一轮调控下，日子过得较艰难的公司，只会是一种类型：高负债、低周转的公司。

    市场仍存不确定隐忧

    21世纪不动产上海区域中心昨日专供 《每日经济新闻》记者的数据，或许可以说明开发商们的乐观有着坚实的根基。

    据21世纪不动产针对旗下门店2010年成交房源的抽样调查显示，购房者中以纯公积金贷款买房约占18%，商业贷款购房的约占57%，一次性付款购房的约占25%。

    另据21世纪不动产2010年总成交金额抽样调查显示，商业贷款约占总成交金额的33%的比例，公积金贷款则约占5%的比例。根据以上数据统计，2010年这些购房者中，平均贷款资金需求占购房资金约四成左右。

    而此前来自人民银行上海分行的统计数据显示，尽管上海2010年下半年一、二手住宅的交易额达到2500亿元，但来自银行的新增房贷金额只占约1.4%。这从侧面反映了开发商对于新一轮宏观调控不太担心的原因。

    上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，尽管调控政策一轮紧接着一轮，但大部分开发商都不会因为调控政策变更产品线。“他们只会是进一步扩大自己擅长的细分市场的领先优势，会进一步提升自身独有的营运能力，但不会改变自己开发的产品类型。”

    但一轮紧接着一轮的宏观调控政策说明，目前远不是开发商可以松懈的时候。陈晟说，目前最大的风险莫过于房地产行业的金融政策并没有最终确定，而目前行业内只有少数开发商已经为可能出台的金融领域政策，提前作好了准备。

    声音

    地产大佬自问：房价会跌吗？

    每经记者 叶书利 发自北京

    “国八条”的面世，一时引起巨大的关注与争论。

    北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，本次调控的政策力度可以说是再次空前。特别是在限购、限贷、加税等方面都达到了历史顶峰，且首次提出限价目标化。但新政实际对价格的抑制作用，依然需看政策的细化、落实及持续力度，比如以限价令为例，到底限什么价，是限定只能降价还是限定具体涨幅等，‘国八条’并没有具体规定。”

    华远地产董事长任志强在看到“国八条”后，或许对新政策中只字未提商品房供给感到不解，在微博上反问道“为啥没说增加商品房供给呢？是我听错了吗？”并保持其一直以来对地产调控政策的质疑态度。抛出“国务院又出新拳了。不知道是打在棉花上，还是打在地方官员的屁股上了？”

    SOHO中国董事长潘石屹在看到新政策后，只在微博上留下一句“房价会跌吗？”，或许这是潘石屹自己作为一个房产商的角色，在听到新政策后的反馈式自问。

    北京科技大学管理学院教授赵晓在看到新政策后，在其微博上发了一条引人深思的话：“最近，银监会警告银行，要防范中国出现‘次级房贷’。在下之见，如果说股市是中国典型的‘圈钱’场所，国企、地方政府等利益集团以此获取暴利，则楼市或已沦为‘骗钱’场所，甚至类似于‘庞氏骗局’，‘赚钱效应’引发越来越多的资金进入，但最终难免崩溃。”